【文章內(nèi)容簡介】 文件9）購買招標(biāo)文件登記表10）答疑會紀(jì)要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)11）標(biāo)底(工程預(yù)算書)及市建設(shè)工程項目造價咨詢核準(zhǔn)證(如有標(biāo)底)12）評委名單13）招標(biāo)人評委委托書: 14）開標(biāo)會簽到表15）招標(biāo)記錄一覽表16）投標(biāo)函及投標(biāo)函附表17）評委評分表18）評分匯總表19）評標(biāo)報告20）招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告21）中標(biāo)通知書及中標(biāo)公示證明22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單23）合同備案表24）行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)25）建設(shè)管理收費認(rèn)定表（共2份）26）安全和文明施工開工驗收合格證房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（五）招標(biāo)投標(biāo)的管理 1）施工企業(yè)資質(zhì)管理：筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時，由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動態(tài)管理通過資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進(jìn)行。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實行公告制度。實行動態(tài)管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評價對其資質(zhì)的決定作用。通過對企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級，由資質(zhì)等級確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質(zhì)等級。這種雙向的動態(tài)的資質(zhì)管理就是我國對施工企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。(2)工程總承包企業(yè)的管理隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程項目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級?！稌盒幸?guī)定》從企業(yè)曾承擔(dān)國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件。2003年7月，建設(shè)部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)。工程建設(shè)項目組織實施方式目前有兩種方式：其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質(zhì)量、工期、造價等向業(yè)主負(fù)責(zé)。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計—施工總承包（DB）、根據(jù)工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計—采購總承包（EP）、采購—施工總承包(PC)等方式。其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進(jìn)行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務(wù)型或項目管理承包型，項目管理服務(wù)是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進(jìn)行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務(wù)，代表業(yè)主對工程項目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）等工作。對于需要完成工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）工作的工程項目管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計資質(zhì)。項目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險和經(jīng)濟責(zé)任。2）工程建設(shè)管理：工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達(dá)到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費用。此后，向建委提出申請開工報告，填報建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)；到建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項目竣工后，及時報請建設(shè)主管部門進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗收及建設(shè)工程規(guī)劃驗收。五、申辦《施工許可證》施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。施工許可證辦理機構(gòu)：建設(shè)局施工許可證辦理程序：1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。2）提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單。3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機關(guān)申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行作廢。辦理施工許可證：提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：（一）建設(shè)工程報建表；（二）建設(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；（三）立項批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可 證(可用復(fù)印件)；（四）施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；（五）建設(shè)工程試樁施工申報登記證（可用復(fù)印件）；（六）招標(biāo)申請表；（七）招標(biāo)公告；（八）招標(biāo)日程安排；（九）招標(biāo)文件及評標(biāo)辦法；（十）投標(biāo)申請書；（十一）投標(biāo)單位資格預(yù)審文件（保存6個月）；（十二）答疑會紀(jì)要；（十三）投標(biāo)書；（十四）評委人員名單；（十五）開標(biāo)記錄表；（十六）評委評分表及評分匯總表；（十七）評標(biāo)報告；（十八）中標(biāo)公示證明；（十九）中標(biāo)通知書；（二十）施工合同或監(jiān)理合同；（二十一）合同備案表；（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系（二十三）市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)；市建設(shè)管理收費認(rèn)定表（共2份）（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復(fù)印件）第三章：工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動。施工階段的工作包括：施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；施工場地平整，達(dá)到施工條件；施工通道疏通，滿足施工運輸條件；施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；施工許可批文及辦理開工手續(xù)；確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進(jìn)行現(xiàn)場交驗；組織圖紙會審、設(shè)計交底；編制工程進(jìn)度計劃；1設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)； 第四章：項目銷售階段一、領(lǐng)取《預(yù)售許可證》商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用證》。商品房預(yù)售實行許可證制度。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；工程施工合同；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售備案證。現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當(dāng)消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。二、商品房銷售及按揭辦理銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）第一階段：基礎(chǔ)市場調(diào)研 地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研 區(qū)域經(jīng)濟及政策調(diào)研競爭項目及非競爭區(qū)域項目調(diào)查 重點項目考察 市場需求抽樣調(diào)研重點客戶（群體）市場調(diào)研 經(jīng)濟趨勢分析 市場需求趨勢分析 出具市場調(diào)研報告 物業(yè)的全面解析及定位 項目SWOT分析 1）、競爭要素全面解讀 2）、項目優(yōu)勢分析 3）、項目劣勢分析 4）、項目機會利用 5）、市場威脅與困難點 項目競爭力評估1）、地段價值與發(fā)展評估 2）、項目差異性支撐力評估 3）、消費者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評估 4）、項目綜合競爭力評估目標(biāo)市場定位與消費者需求研究 目標(biāo)市場定位 目標(biāo)市場特征描述 目標(biāo)消費者行為分析 消費個案描述置業(yè)顧問營銷理念提升 營銷核心理念提升 賣點體系設(shè)計與提升 營銷戰(zhàn)略與主線策略 置業(yè)顧問營銷攻擊體系建立 現(xiàn)場攻擊體系的建立 價格定位及策略 價格策略 價格定位 定價預(yù)控及說明 付款方式建議 銷售額動態(tài)測算 項目促銷計劃建議 渠道促銷建議 公關(guān)活動促銷建議 客戶促銷建議 品牌促銷建議示范單位及環(huán)境的設(shè)計建議 置業(yè)顧問營銷預(yù)算 推廣費用預(yù)計營銷費用預(yù)計房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（六）第二階段：物業(yè)賣點與利益點轉(zhuǎn)換分析品牌策略方向建議與定義 消費者心理感受定位 宣傳攻勢的確定 宣傳途徑的制定 功能劃分建議 裝修方向建議樣板房的功能劃分定義 看房通道的布局建議傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 項目標(biāo)識（LOGO）設(shè)計 中英文標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn)色系 輔助色系 標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范特許組合 禁用組合 銷售培訓(xùn) 銷售管理策劃 銷售隊伍進(jìn)駐 銷售執(zhí)行第三階段：推廣主題的制定 名片、信紙、信封、傳真紙、文件袋、請柬、工作卡、水杯、煙灰缸、垃圾桶、車體、工地圍墻設(shè)計、工地廣告牌設(shè)計、導(dǎo)示牌設(shè)計、條幅設(shè)計、路旗設(shè)計、掛旗設(shè)計、車體包裝設(shè)計、主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計、展板設(shè)計、售樓處導(dǎo)示招貼、噴繪畫設(shè)計、看樓通道設(shè)計、戶形形象說明設(shè)計、樣板房導(dǎo)示卡、牌、標(biāo)志等設(shè)計、行車導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計、售樓書、售樓雜志、宣傳折頁、宣傳海報、郵遞單張、影視廣告腳本創(chuàng)意第四階段：各銷售期的廣告具體創(chuàng)意、傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 展銷會的配合 促銷活動的配合 其他外賣場的配合 廣告效果測定與監(jiān)控 競爭對手監(jiān)控 競爭者咨詢報告競爭者廣告監(jiān)控及具體分析 銷售控制及月度目標(biāo)制定銷售合同的簽訂。按揭辦理。1）公積金貸款：貸款資格貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；提供住房資金管理中心同意的擔(dān)保方式；符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。第五章：項目交房使用階段一、媒介、電話告知客戶時間、地點，所交單位門牌；清楚告知客戶需要攜帶的手續(xù)，費用及費用清單；物業(yè)使用說明書及保修說明書。二、物業(yè)管理的準(zhǔn)備物業(yè)管理協(xié)議；小區(qū)氛圍的營造；前期管理費用的收取第四章項目銷售階段，只有第一第二點，按目錄應(yīng)該還有如下幾點：三、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收五、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》六、物業(yè)移交第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖房地產(chǎn)項目開發(fā)流程節(jié)點 主要階段