【文章內容簡介】 文件9）購買招標文件登記表10）答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)11）標底(工程預算書)及市建設工程項目造價咨詢核準證(如有標底)12）評委名單13）招標人評委委托書: 14）開標會簽到表15）招標記錄一覽表16）投標函及投標函附表17）評委評分表18）評分匯總表19）評標報告20）招標投標情況書面報告21）中標通知書及中標公示證明22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單23）合同備案表24）行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據25）建設管理收費認定表（共2份）26）安全和文明施工開工驗收合格證房地產項目開發(fā)流程全過程（五）招標投標的管理 1）施工企業(yè)資質管理：筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。按企業(yè)的建設業(yè)績、人員素質、管理水平、資金數(shù)量、技術裝備等，將工程總承包企業(yè)資質登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質登記分為一至四級。各資質登記標準及承包工程范圍由建設部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質登記標準按1989年建設部《施工企業(yè)資質等級標準》執(zhí)行。企業(yè)資質等級實行分級審批。一級企業(yè)由建設部審批，二至四級根據隸屬關系由國務院有關部門和省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門審批，經審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質證書》(1)施工企業(yè)資質的動態(tài)管理企業(yè)資質動態(tài)管理是指由于情況變化，當構成及影響企業(yè)資質的條件已經高于或低于原定資質標準時，由資質管理部門對其資質等級或承包工程范圍作相應調整的管理。動態(tài)管理通過資質年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進行。對企業(yè)資質的升級、降級實行公告制度。實行動態(tài)管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內在素質和用戶評價對其資質的決定作用。通過對企業(yè)的資質審查確定資質等級，由資質等級確定企業(yè)承接施工任務的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質等級。這種雙向的動態(tài)的資質管理就是我國對施工企業(yè)進行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。(2)工程總承包企業(yè)的管理隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質管理，1992年4月建設部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質管理暫行規(guī)定》。工程項目總承包企業(yè)資質分為三級?！稌盒幸?guī)定》從企業(yè)曾承擔國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產值等方面規(guī)定了各資質等級須具備的具體條件。2003年7月，建設部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業(yè)務的企業(yè)不專門設立工程總承包資質。具有工程勘察、設計或施工總承包資質的企業(yè)可以在其資質等級許可的工程項目范圍內開展工程總承包業(yè)務。但工程的施工應由具有相應施工承包資質的企業(yè)承擔。工程建設項目組織實施方式目前有兩種方式：其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質量、工期、造價等向業(yè)主負責。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應資質的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負責。工程總承包方式通行的做法有四種，即設計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設計—施工總承包（DB）、根據工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設計—采購總承包（EP）、采購—施工總承包(PC)等方式。其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務型或項目管理承包型，項目管理服務是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標代理、設計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業(yè)主對工程項目進行質量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業(yè)一般應按照合同約定承擔相應的管理責任。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務的全部工作內容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設計（基礎工程設計）等工作。對于需要完成工程初步設計（基礎工程設計）工作的工程項目管理企業(yè)，應當具有相應的工程設計資質。項目管理承包企業(yè)一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經濟責任。2）工程建設管理：工程建設階段，指房地產開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權后，向計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關費用。此后，向建委提出申請開工報告，填報建設開發(fā)審批表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標批準手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設質量監(jiān)督總站（站），辦理質量監(jiān)督注冊手續(xù)；到建委申領建設工程開工證。項目竣工后，及時報請建設主管部門進行建設工程綜合驗收及建設工程規(guī)劃驗收。五、申辦《施工許可證》施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關）申請領取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。施工許可證辦理機構：建設局施工許可證辦理程序：1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。2）提供以下必備資料：《建設工程用地許可證》；《建設工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標通知書及施工合同；施工圖紙及技術資料；施工組織設計；監(jiān)理合同或建設單位工程技術人員情況；質量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單。3）建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發(fā)證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行作廢。辦理施工許可證：提交下列歸檔資料后領取施工許可證：（一）建設工程報建表；（二）建設單位資信證明（可用復印件）；（三）立項批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可 證(可用復印件)；（四）施工圖設計文件審查批準書；（五）建設工程試樁施工申報登記證（可用復印件）；（六）招標申請表；（七）招標公告；（八）招標日程安排；（九）招標文件及評標辦法；（十）投標申請書；（十一）投標單位資格預審文件（保存6個月）；（十二）答疑會紀要；（十三）投標書；（十四）評委人員名單；（十五）開標記錄表；（十六）評委評分表及評分匯總表；（十七）評標報告；（十八）中標公示證明；（十九）中標通知書；（二十）施工合同或監(jiān)理合同；（二十一）合同備案表；（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系（二十三）市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據；市建設管理收費認定表（共2份）（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復印件）第三章：工程建設階段工程建設階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產活動。施工階段的工作包括：施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；施工場地平整，達到施工條件；施工通道疏通，滿足施工運輸條件；施工圖紙及施工資料準備；施工材料和施工設備的準備；臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；施工許可批文及辦理開工手續(xù)；確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗；組織圖紙會審、設計交底；編制工程進度計劃；1設計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調； 第四章：項目銷售階段一、領取《預售許可證》商品房銷售有商品房預售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《房地產開發(fā)經營項目交付使用證》。商品房預售實行許可證制度。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。規(guī)定為多層建筑完成主體結構的全部；小高層建筑完成主體結構的三分之二；高層建筑完成主體結構的二分之一。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書；工程施工合同；商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售備案證?，F(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經落實。二、商品房銷售及按揭辦理銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）第一階段：基礎市場調研 地塊環(huán)境與街區(qū)功能調研 區(qū)域經濟及政策調研競爭項目及非競爭區(qū)域項目調查 重點項目考察 市場需求抽樣調研重點客戶（群體）市場調研 經濟趨勢分析 市場需求趨勢分析 出具市場調研報告 物業(yè)的全面解析及定位 項目SWOT分析 1）、競爭要素全面解讀 2）、項目優(yōu)勢分析 3）、項目劣勢分析 4）、項目機會利用 5）、市場威脅與困難點 項目競爭力評估1）、地段價值與發(fā)展評估 2）、項目差異性支撐力評估 3）、消費者選擇性標準評估 4）、項目綜合競爭力評估目標市場定位與消費者需求研究 目標市場定位 目標市場特征描述 目標消費者行為分析 消費個案描述置業(yè)顧問營銷理念提升 營銷核心理念提升 賣點體系設計與提升 營銷戰(zhàn)略與主線策略 置業(yè)顧問營銷攻擊體系建立 現(xiàn)場攻擊體系的建立 價格定位及策略 價格策略 價格定位 定價預控及說明 付款方式建議 銷售額動態(tài)測算 項目促銷計劃建議 渠道促銷建議 公關活動促銷建議 客戶促銷建議 品牌促銷建議示范單位及環(huán)境的設計建議 置業(yè)顧問營銷預算 推廣費用預計營銷費用預計房地產項目開發(fā)流程全過程（六）第二階段：物業(yè)賣點與利益點轉換分析品牌策略方向建議與定義 消費者心理感受定位 宣傳攻勢的確定 宣傳途徑的制定 功能劃分建議 裝修方向建議樣板房的功能劃分定義 看房通道的布局建議傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 項目標識（LOGO）設計 中英文標準字設計 標準色系 輔助色系 標準組合規(guī)范特許組合 禁用組合 銷售培訓 銷售管理策劃 銷售隊伍進駐 銷售執(zhí)行第三階段：推廣主題的制定 名片、信紙、信封、傳真紙、文件袋、請柬、工作卡、水杯、煙灰缸、垃圾桶、車體、工地圍墻設計、工地廣告牌設計、導示牌設計、條幅設計、路旗設計、掛旗設計、車體包裝設計、主要街區(qū)大型形象廣告牌的設計、展板設計、售樓處導示招貼、噴繪畫設計、看樓通道設計、戶形形象說明設計、樣板房導示卡、牌、標志等設計、行車導示系統(tǒng)設計、售樓書、售樓雜志、宣傳折頁、宣傳海報、郵遞單張、影視廣告腳本創(chuàng)意第四階段：各銷售期的廣告具體創(chuàng)意、傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 展銷會的配合 促銷活動的配合 其他外賣場的配合 廣告效果測定與監(jiān)控 競爭對手監(jiān)控 競爭者咨詢報告競爭者廣告監(jiān)控及具體分析 銷售控制及月度目標制定銷售合同的簽訂。按揭辦理。1）公積金貸款：貸款資格貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；具有購買住房的合同或有關證明文件；提供住房資金管理中心同意的擔保方式；符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。第五章：項目交房使用階段一、媒介、電話告知客戶時間、地點，所交單位門牌；清楚告知客戶需要攜帶的手續(xù)，費用及費用清單；物業(yè)使用說明書及保修說明書。二、物業(yè)管理的準備物業(yè)管理協(xié)議；小區(qū)氛圍的營造；前期管理費用的收取第四章項目銷售階段，只有第一第二點，按目錄應該還有如下幾點：三、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》四、申辦建設工程規(guī)劃驗收五、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》六、物業(yè)移交第二篇：房地產項目開發(fā)流程房地產項目開發(fā)流程圖房地產項目開發(fā)流程節(jié)點 主要階段