【文章內容簡介】 交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 ? 3，財稅 [2023]152號）：納稅人應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。 六、 房地產取得土地的稅務爭議化解之道 .doc ? 1，契稅：計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。 ? 2，耕地占用稅納稅人應主要依據農用地轉用審批文件認定。 ? 3，公司股東因撤銷投資而收回原投資的不動產，不征收營業(yè)稅 ? 4，合作建房，土地使用權轉移后又辦回自己名下的行為，不征收營業(yè)稅。 房地產取得土地的稅務爭議化解之道 .doc ? 股東以個人名義取得土地使用權，事后由開發(fā)商企業(yè)使用，造成多繳契稅。 ? 提示：直接以公司名義參與競拍，由企業(yè)繳納一次契稅。 ? 購置土地不過戶也要按過戶一樣征收相關稅種。 ? 取得土地未予開發(fā)期也要繳納土地使用稅。 ? 企業(yè)高價競拍取得土地后，政府給予土地出讓金補償的，契稅還得按競拍價計算繳納。 七．不同方式取得土地稅負比較分析及籌劃 ? ：購買土地使用權、購買整體資產、購買股權、合并、分立、買爛尾樓等等。 ? 以開發(fā)產品分立公司的稅務處理 .doc ? 1，企業(yè)所得稅，一般重組要清算，特殊重組計稅基礎不變。 ? 2，營業(yè)稅，不征。 ? 3，契稅，財稅（ 2023） 175號不征。 ? 4，印花稅。萬分之五 ? 5，土地增值稅，不征。 房地產企業(yè)購買與轉讓在建工程稅收爭議問題處理 .doc ? 1，、企業(yè)購買土地，直接賣掉，營業(yè)稅可以差額繳稅。 ? 企業(yè)購買土地，做土地開發(fā)，未進行施工階段賣掉，營可以差額繳稅。 ? 3，企業(yè)購買土地，做土地開發(fā)，未進行施工階段賣掉，營業(yè)稅可以差額繳稅。 ? 企業(yè)購買土地，做土地開發(fā)，已經進行施工，蓋了兩層賣掉，營業(yè)稅不能差額繳稅。 ? 5，企業(yè)購買爛尾樓再加幾層后賣掉（買一賣一），營業(yè)稅可以差額繳稅 . 房地產企業(yè)購買與轉讓在建工程稅收爭議問題處理 .doc ? 企業(yè)購買爛尾樓做了裝修工程再賣掉（買一賣一），營業(yè)稅可以差額繳稅 ? 企業(yè)購買爛尾樓，繼續(xù)繼續(xù)開發(fā)建設，建成后賣給眾多業(yè)主，營業(yè)稅不可以差額繳稅 ? 企業(yè)轉讓土地及舊建筑物（分購入和自建），是否可以差額繳稅？ ? 自建：營業(yè)稅（全額納不動產及補建筑業(yè)營業(yè)稅）土地增值稅（僅建筑物評估核定） ? 購入：營業(yè)稅（可差額，抵債也可差額）土地增值稅（僅建筑物評估核定） 第三部分、項目公司前期報批報建階段 稽查風險防范與發(fā)票處理 ? 一、 前期開發(fā)費用核算的內容 .doc ? 1，、臨時設施費用計開發(fā)成本還是開發(fā)費用？如何調整稅會差異？ ? 房企支付的擋光費，計開發(fā)成本還是開發(fā)費用更有利？收據可以做入帳憑證嗎？ ? 前期開發(fā)費用核算的內容 .doc 二．一級開發(fā)稅收新政策解讀 ? 國家稅務總局公告 2023年第 15號 .doc ? 15號新公告和 520號兩個文件的意思似乎完全不同的。一個是不征收營業(yè)稅，另一個是征收營業(yè)稅。且 15號新公告下發(fā)后并未廢止 520號文件。 ? 他們的區(qū)別主要是： ? 15號新公告 : 只出錢，自己不做，政府指定別人做，自己不交稅，做的人要交稅。 ? 520號 : 自己做，交稅。 三、 拆遷改造下房地產開發(fā)企業(yè)涉稅焦點問題 .doc ? 1，營業(yè)稅：政府收回土地使用權不征收營業(yè)稅。也不需要開具發(fā)票，拆遷單位可憑拆遷協(xié)議作為入賬憑證。 ? 2，企業(yè)所得稅：對補償的房屋應視同對外銷售。同時計入土地成本中的“拆遷補償費支出”。 ? 對被拆遷人按照國家有關規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。 ? 以房屋進行拆遷補償土地增值稅的最佳方法： ? 拆遷補償確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費 四、 房地產開發(fā)產品視同銷售營業(yè)稅、所得稅、土增稅稅務爭議處理.doc ? 1，視同銷售的稅收基本規(guī)定：改變資產所有權屬。 ? 2，所得稅視同銷售計稅價格：（總局、江蘇、大連三種計算方法） ? 3，營業(yè)稅視同銷售計稅價格 ? 4，土地增值稅視同銷售計稅價格確認： 問題 視同銷售產品價格確認爭議處理 ? 七 房地產企業(yè)視同銷售收入價格的方法和順序： ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份 同類 開發(fā)產品市場銷售價格確定； ? （二）由主管稅務機關參照當地 同類 開發(fā)產品市場公允價值確定； ? （三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務機關確定。 ? 土地增值稅無（三 ）。（一）（二）兩項參照物不同，結果會不一樣，成本利潤率法相對公平。 四，房地產企業(yè) 向國外支付費用代扣所得稅爭議處理 .doc ? 1，向境外支付設計費等，應憑協(xié)議和簽收單據入賬。 ? 2，財稅 [2023]111號正列舉免稅項目外，其它向境外支付要代扣代繳營業(yè)稅。 ? 3，向境外支付所得稅征管問題：（國稅函 〔 2023〕 507號）解析 ? 4，世界性難題：特許權使用費與勞務活動所得的區(qū)分 ? 是特別納稅調整還是一般納稅調整.doc ? 5，世界性難題：特許權使用費與勞務活動所得的區(qū)分 ? 最新通報案例：周杰倫太原交預提所得稅 第四部分：項目施工建設階段稽查風險防范與發(fā)票處理 ? 一、 企業(yè)借款稅務風險及最佳做賬方法 .doc ? 老板和自然人借款給企業(yè)，稅務風險有哪些？如何化解？ ? 企業(yè)之間借款不支付利息，稅務機關如何對待？企業(yè)有哪些“正當理由”？ 房地產企業(yè)集團資金池中的稅收風險及管控 .doc ? 當前法律環(huán)境下解決貸款利息最佳三個方案實戰(zhàn)解析①構筑預收賬款②增加資本③委托貸款 ? 遼寧地稅營業(yè)稅關聯(lián)方調整利息文件 .doc 專題、企業(yè)借款處理綜合分析及帳務處理最佳方法 ? 1， 借款費用的資本化問題 ? 企業(yè)向自然人借款的利息支出為股東分紅避稅提供條件 ? 老板借款給企業(yè)不收利息不調整納稅的理由。 ? 非金融企業(yè)關聯(lián)方之間借款扣除限額為實收資本加資本公積的 2倍。 ? 境內關聯(lián)方之間的借款，不支付利息，需要有條件地進行納稅調整。 ? 關聯(lián)企業(yè)間業(yè)務往來發(fā)生壞帳損失有條件扣除 ? 企業(yè)向個人支付利息需要開具發(fā)票才能扣除。 ? 以支付咨詢費的名義，開具咨詢費發(fā)票頂替利息，不可以做利息稅前扣除。 ? 企業(yè)向個人支付借款利息需要扣繳個人所得稅。 ? 企業(yè)計提未實際支付的借款利息，匯算清繳前取得憑證即不需要調整。 ? 企業(yè)股東借款年末不歸還，滿一年可能做為分紅處理。 ? 1老板個人資產抵押貸款，公司使用，資產計入公司固定資產，公司償還貸款，稅務稽查要補利息個稅。折舊不能扣除。 ? 1企業(yè)投資者因出資額不足而產生的借款利息支出不能在稅前扣除。 房地產企業(yè)集團資金池中的稅收風險及管控 .doc ? 1企業(yè)集團統(tǒng)一向銀行借款分攤使用的如何處理？ ? 1企業(yè)向非金融企業(yè)及個人借款發(fā)生的利息支出，利率按國家稅務總局公告 2023年第 34號省內任何一家金融企業(yè)同期同類利率。 ? ●銀發(fā) 【 2023】 30號：中國人民銀行關于取締地下錢莊及打擊高利貸行為的通知 ? 1企業(yè)借款收取或不支付利息，稅務機關可以按征管法 3 36條，細則 54條進行調整。 ? 1建筑安裝企業(yè)墊資的資金占用費按建筑業(yè)處理 ? 1解決貸款利息三個方案解析 二、 房地產企業(yè)車庫車位地下停車場爭議如何化解 .doc ? 稅務機關為何對地下車庫、售樓部產權歸屬界定問題關注？ ? 銷售、出租車庫、車位稅收風險有哪些？ ? 開具發(fā)票銷售和出租地下停車位稅收風