房地產(chǎn)開發(fā)全過程稽查風(fēng)險(xiǎn)防范教材(編輯修改稿)
2025-03-02 10:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 ? 3，財(cái)稅 [2023]152號(hào)）：納稅人應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 六、 房地產(chǎn)取得土地的稅務(wù)爭議化解之道 .doc ? 1，契稅：計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 ? 2，耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。 ? 3，公司股東因撤銷投資而收回原投資的不動(dòng)產(chǎn)，不征收營業(yè)稅 ? 4，合作建房，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后又辦回自己名下的行為，不征收營業(yè)稅。 房地產(chǎn)取得土地的稅務(wù)爭議化解之道 .doc ? 股東以個(gè)人名義取得土地使用權(quán)，事后由開發(fā)商企業(yè)使用，造成多繳契稅。 ? 提示：直接以公司名義參與競拍，由企業(yè)繳納一次契稅。 ? 購置土地不過戶也要按過戶一樣征收相關(guān)稅種。 ? 取得土地未予開發(fā)期也要繳納土地使用稅。 ? 企業(yè)高價(jià)競拍取得土地后，政府給予土地出讓金補(bǔ)償?shù)模醵愡€得按競拍價(jià)計(jì)算繳納。 七．不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃 ? ：購買土地使用權(quán)、購買整體資產(chǎn)、購買股權(quán)、合并、分立、買爛尾樓等等。 ? 以開發(fā)產(chǎn)品分立公司的稅務(wù)處理 .doc ? 1，企業(yè)所得稅，一般重組要清算，特殊重組計(jì)稅基礎(chǔ)不變。 ? 2，營業(yè)稅，不征。 ? 3，契稅，財(cái)稅（ 2023） 175號(hào)不征。 ? 4，印花稅。萬分之五 ? 5，土地增值稅，不征。 房地產(chǎn)企業(yè)購買與轉(zhuǎn)讓在建工程稅收爭議問題處理 .doc ? 1，、企業(yè)購買土地，直接賣掉，營業(yè)稅可以差額繳稅。 ? 企業(yè)購買土地，做土地開發(fā)，未進(jìn)行施工階段賣掉，營可以差額繳稅。 ? 3，企業(yè)購買土地，做土地開發(fā)，未進(jìn)行施工階段賣掉，營業(yè)稅可以差額繳稅。 ? 企業(yè)購買土地，做土地開發(fā)，已經(jīng)進(jìn)行施工，蓋了兩層賣掉，營業(yè)稅不能差額繳稅。 ? 5，企業(yè)購買爛尾樓再加幾層后賣掉（買一賣一），營業(yè)稅可以差額繳稅 . 房地產(chǎn)企業(yè)購買與轉(zhuǎn)讓在建工程稅收爭議問題處理 .doc ? 企業(yè)購買爛尾樓做了裝修工程再賣掉（買一賣一），營業(yè)稅可以差額繳稅 ? 企業(yè)購買爛尾樓，繼續(xù)繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，建成后賣給眾多業(yè)主，營業(yè)稅不可以差額繳稅 ? 企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地及舊建筑物（分購入和自建），是否可以差額繳稅？ ? 自建：營業(yè)稅（全額納不動(dòng)產(chǎn)及補(bǔ)建筑業(yè)營業(yè)稅）土地增值稅（僅建筑物評(píng)估核定） ? 購入：營業(yè)稅（可差額，抵債也可差額）土地增值稅（僅建筑物評(píng)估核定） 第三部分、項(xiàng)目公司前期報(bào)批報(bào)建階段 稽查風(fēng)險(xiǎn)防范與發(fā)票處理 ? 一、 前期開發(fā)費(fèi)用核算的內(nèi)容 .doc ? 1，、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用計(jì)開發(fā)成本還是開發(fā)費(fèi)用？如何調(diào)整稅會(huì)差異？ ? 房企支付的擋光費(fèi)，計(jì)開發(fā)成本還是開發(fā)費(fèi)用更有利？收據(jù)可以做入帳憑證嗎？ ? 前期開發(fā)費(fèi)用核算的內(nèi)容 .doc 二．一級(jí)開發(fā)稅收新政策解讀 ? 國家稅務(wù)總局公告 2023年第 15號(hào) .doc ? 15號(hào)新公告和 520號(hào)兩個(gè)文件的意思似乎完全不同的。一個(gè)是不征收營業(yè)稅，另一個(gè)是征收營業(yè)稅。且 15號(hào)新公告下發(fā)后并未廢止 520號(hào)文件。 ? 他們的區(qū)別主要是： ? 15號(hào)新公告 : 只出錢，自己不做，政府指定別人做，自己不交稅，做的人要交稅。 ? 520號(hào) : 自己做，交稅。 三、 拆遷改造下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問題 .doc ? 1，營業(yè)稅：政府收回土地使用權(quán)不征收營業(yè)稅。也不需要開具發(fā)票，拆遷單位可憑拆遷協(xié)議作為入賬憑證。 ? 2，企業(yè)所得稅：對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售。同時(shí)計(jì)入土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”。 ? 對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。 ? 以房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償土地增值稅的最佳方法： ? 拆遷補(bǔ)償確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 四、 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售營業(yè)稅、所得稅、土增稅稅務(wù)爭議處理.doc ? 1，視同銷售的稅收基本規(guī)定：改變資產(chǎn)所有權(quán)屬。 ? 2，所得稅視同銷售計(jì)稅價(jià)格：（總局、江蘇、大連三種計(jì)算方法） ? 3，營業(yè)稅視同銷售計(jì)稅價(jià)格 ? 4，土地增值稅視同銷售計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)： 問題 視同銷售產(chǎn)品價(jià)格確認(rèn)爭議處理 ? 七 房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售收入價(jià)格的方法和順序： ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份 同類 開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定； ? （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?同類 開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定； ? （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ? 土地增值稅無（三 ）。（一）（二）兩項(xiàng)參照物不同，結(jié)果會(huì)不一樣，成本利潤率法相對(duì)公平。 四，房地產(chǎn)企業(yè) 向國外支付費(fèi)用代扣所得稅爭議處理 .doc ? 1，向境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)等，應(yīng)憑協(xié)議和簽收單據(jù)入賬。 ? 2，財(cái)稅 [2023]111號(hào)正列舉免稅項(xiàng)目外，其它向境外支付要代扣代繳營業(yè)稅。 ? 3，向境外支付所得稅征管問題：（國稅函 〔 2023〕 507號(hào)）解析 ? 4，世界性難題：特許權(quán)使用費(fèi)與勞務(wù)活動(dòng)所得的區(qū)分 ? 是特別納稅調(diào)整還是一般納稅調(diào)整.doc ? 5，世界性難題：特許權(quán)使用費(fèi)與勞務(wù)活動(dòng)所得的區(qū)分 ? 最新通報(bào)案例：周杰倫太原交預(yù)提所得稅 第四部分：項(xiàng)目施工建設(shè)階段稽查風(fēng)險(xiǎn)防范與發(fā)票處理 ? 一、 企業(yè)借款稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及最佳做賬方法 .doc ? 老板和自然人借款給企業(yè)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何化解？ ? 企業(yè)之間借款不支付利息，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何對(duì)待？企業(yè)有哪些“正當(dāng)理由”？ 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金池中的稅收風(fēng)險(xiǎn)及管控 .doc ? 當(dāng)前法律環(huán)境下解決貸款利息最佳三個(gè)方案實(shí)戰(zhàn)解析①構(gòu)筑預(yù)收賬款②增加資本③委托貸款 ? 遼寧地稅營業(yè)稅關(guān)聯(lián)方調(diào)整利息文件 .doc 專題、企業(yè)借款處理綜合分析及帳務(wù)處理最佳方法 ? 1， 借款費(fèi)用的資本化問題 ? 企業(yè)向自然人借款的利息支出為股東分紅避稅提供條件 ? 老板借款給企業(yè)不收利息不調(diào)整納稅的理由。 ? 非金融企業(yè)關(guān)聯(lián)方之間借款扣除限額為實(shí)收資本加資本公積的 2倍。 ? 境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的借款，不支付利息，需要有條件地進(jìn)行納稅調(diào)整。 ? 關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來發(fā)生壞帳損失有條件扣除 ? 企業(yè)向個(gè)人支付利息需要開具發(fā)票才能扣除。 ? 以支付咨詢費(fèi)的名義，開具咨詢費(fèi)發(fā)票頂替利息，不可以做利息稅前扣除。 ? 企業(yè)向個(gè)人支付借款利息需要扣繳個(gè)人所得稅。 ? 企業(yè)計(jì)提未實(shí)際支付的借款利息，匯算清繳前取得憑證即不需要調(diào)整。 ? 企業(yè)股東借款年末不歸還，滿一年可能做為分紅處理。 ? 1老板個(gè)人資產(chǎn)抵押貸款，公司使用，資產(chǎn)計(jì)入公司固定資產(chǎn)，公司償還貸款，稅務(wù)稽查要補(bǔ)利息個(gè)稅。折舊不能扣除。 ? 1企業(yè)投資者因出資額不足而產(chǎn)生的借款利息支出不能在稅前扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金池中的稅收風(fēng)險(xiǎn)及管控 .doc ? 1企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一向銀行借款分?jǐn)偸褂玫娜绾翁幚恚? ? 1企業(yè)向非金融企業(yè)及個(gè)人借款發(fā)生的利息支出，利率按國家稅務(wù)總局公告 2023年第 34號(hào)省內(nèi)任何一家金融企業(yè)同期同類利率。 ? ●銀發(fā) 【 2023】 30號(hào)：中國人民銀行關(guān)于取締地下錢莊及打擊高利貸行為的通知 ? 1企業(yè)借款收取或不支付利息，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按征管法 3 36條，細(xì)則 54條進(jìn)行調(diào)整。 ? 1建筑安裝企業(yè)墊資的資金占用費(fèi)按建筑業(yè)處理 ? 1解決貸款利息三個(gè)方案解析 二、 房地產(chǎn)企業(yè)車庫車位地下停車場爭議如何化解 .doc ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)為何對(duì)地下車庫、售樓部產(chǎn)權(quán)歸屬界定問題關(guān)注？ ? 銷售、出租車庫、車位稅收風(fēng)險(xiǎn)有哪些？ ? 開具發(fā)票銷售和出租地下停車位稅收風(fēng)
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