房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程控制策劃書(編輯修改稿)
2024-12-29 10:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的依據(jù)，在房地產(chǎn)項目實施過程中，認真編制招標文件比簽訂工程合同尤為重要。房 地產(chǎn)商必須對以下有關合同問題進行策劃和決策： 4． 1 招標方式的確定。招標方式有公開招標、邀請招標、議標等，各種招標方式有其特點及適用范圍，一般要根據(jù)承包形式、合同類型、工程緊迫程度和業(yè)主期望控制工程建設和程度等決定；一般采用公開招標。實 踐中，房地產(chǎn)商選擇以往信譽、施工業(yè)績好的企業(yè)作為合作對象，不失為回避風險的良策之一。 4． 2 招標文件和標底。該房地產(chǎn)項目應該全部采取公開招標，杜絕議標或者變相議標。在招投過程中應該編制招標公告書，招標文件，資格預審文件，評標、定標原則及辦法，對投標報價中單項報價進行比較分析，為選擇承包單位提供依據(jù)，進而簽訂工程承包合同。特別要注意到，編制工程標底，工程量清單，審定工程標底，為施工承發(fā)包合同價款的確定提供依據(jù)，協(xié)助業(yè)主對施工承包合同中的條款進行技術咨詢，避免合同條款制定不嚴密，事后發(fā)生經(jīng)濟糾紛事件。 4． 3 選擇報價形式。在我國現(xiàn)階段通常采用兩種報價形式，即工程量清單和施工圖報價。按照有關規(guī)定，目前較多采用清單報價的方式，而施工圖報價這種報價形式主義以往應用于得比較多。無論采用哪一種報價形式，都應特別注意在招標文件中一定要規(guī)定投檔人必須填寫材料（設備）明細匯總表，并在表中詳細列出所采用材料（設備）的名稱、品牌、規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家、質量等級、數(shù)量、單價及合價，以便于評標時對比分析以及簽約后的質量控制。 工程量清單的管理。中標合同條款的簽訂應嚴謹，細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不明日后扯皮的現(xiàn)象。有 關的負責 人都要求熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關規(guī)范，各盡其責，對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款調整的條件和方式，三材市場價格的取定方法等，都有詳細的約定。 施工階段的造價控制 在工程施工階段，由于工程設計及招投標階段業(yè)已婚完成，其工程量已完全具體化。在些階段影響工程造價的可能性相比其它相對少一些，但是真正形成工實體主要是在這一階段；若控制不好，也會使投資失控，做好施工階段的造價控制需要從以下幾個方面著手： 5． 1 工程項目實施階段項目管理方式的策劃。項目管理方式的合理選擇是控 制工程質量、進度、投資三大目標的主要保證。 5． 2 審查優(yōu)化施工方案及施工須序。審查及優(yōu)化施工方案是控制投資最有效的手段之一。 5． 3嚴格控制工程變更。施工前，要組織施工人員到現(xiàn)場踏勘，并對圖紙進行會審、技術交底，避免施工中出現(xiàn)不應有的返工，特別是那種涉及費用較高的設計變更，必須經(jīng)設計單位、建設單位現(xiàn)場代表、監(jiān)理公司、施工單位等幾方現(xiàn)場核實并進行技術及經(jīng)濟比較，盡量減少合同外費用。 5． 4 嚴格現(xiàn)場簽證管理。及時做好施工現(xiàn)場記錄：制定現(xiàn)場簽證的管理程序；加強現(xiàn)場簽證的管理，工程簽證隨做隨簽，避免“一攬子” 及日后簽證。 5． 5 制定索賠程序，妥善處理各種事項，準確及時處理工程索賠和事件。 5． 6 做好材料、設備的定貨、采購、供應工作，嚴把材料設備價格關。 竣工結算階段的造價控制 工程竣工結算是建設工程造價管理的一個重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工程造價和竣工決算的前提和保障；做好工程結算的審查，認為應著重把握以下幾個主要環(huán)節(jié)： 6． 1 認真熟悉圖紙，分析竣工資料、核實工程數(shù)量，對于未完工程或未做的工作內(nèi)容在結算時應予扣除。 6． 2 審查現(xiàn)場簽證的真實、合理性。審查簽證單上的內(nèi)容與設計圖紙、定
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