【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 合理性考慮得較少 ， 從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制 。 一 正確理解設(shè)計(jì)階段的成本控制 31 設(shè)計(jì)階段成本控制的核心包括：設(shè)計(jì)管理和技術(shù)管理兩大因素 。 （ 1） 設(shè)計(jì)管理 。 要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào) ， 包括：設(shè)計(jì)單位的選擇與合同管理， 做好與設(shè)計(jì)人員的溝通 ， 落實(shí)獎(jiǎng)懲措施 ， 開(kāi)展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭(zhēng) 。 要建立管理程序與制度 ， 包括：完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ， 堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過(guò)程優(yōu)化 ， 建立專(zhuān)家會(huì)議評(píng)審制度 ， 內(nèi)部審核制度化等 。 （ 2） 技術(shù)管理 。 建筑方案的選擇設(shè)計(jì)前期方案一旦確定 ， 成本大勢(shì)也基本確定 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化 。 二 設(shè)計(jì)階段成本控制的核心 32 （ 1） 方案設(shè)計(jì) 。 方案設(shè)計(jì)的內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)；總平面圖以及建筑設(shè)計(jì)圖紙；設(shè)計(jì)委托或設(shè)計(jì)合同中規(guī)定的透視圖 、 鳥(niǎo)瞰圖 、 模型等； （ 2） 初步設(shè)計(jì) 。 初步設(shè)計(jì)的內(nèi)容與工業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)大致相同 ， 包括各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件 、 專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)圖紙和工程概算 ， 同時(shí) ， 初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)包括主要設(shè)備或材料表 。 （ 3） 施工圖設(shè)計(jì) 。 該階段應(yīng)形成所有專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙 （ 含圖紙目錄 、 說(shuō)明和必要的設(shè)備 、 材料表 ） ， 并按照要求編制工程預(yù)算書(shū) 。 對(duì)于方案設(shè)計(jì)后直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)的項(xiàng)目 ， 施工圖設(shè)計(jì)文件還應(yīng)包括工程概算書(shū) 。 施工圖設(shè)計(jì)文件 ， 應(yīng)滿(mǎn)足設(shè)備材料采購(gòu)， 非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備制作和施工的需要 。 三 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)程序 33 ：計(jì)價(jià)與控制 。 （ 1） 可以使造價(jià)構(gòu)成更合理 ， 提高資金利用效率 。 （ 2） 可以提高投資控制效率 （ 3） 可以使控制工作更主動(dòng) 。 （ 4） 便于技術(shù)及經(jīng)濟(jì)結(jié)合 。 （ 5） 在設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)效果最顯著 。 ： （ 1）方案設(shè)計(jì)階段。方案設(shè)計(jì)階段一般是根據(jù)方案圖紙和說(shuō)明書(shū)，作出詳盡的工程造價(jià)估算書(shū)。不超過(guò)投資估算，則為正常。 （ 2）初步設(shè)計(jì)階段。根據(jù)初步設(shè)計(jì)方案圖紙和說(shuō)明書(shū)及概算定額編制初步設(shè)計(jì)總概算。 （ 3）技術(shù)設(shè)計(jì)階段。根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的圖紙和說(shuō)明書(shū)及概算定額編制初步設(shè)計(jì)修正總概算。 （ 4）施工圖設(shè)計(jì)階段。根據(jù)施工圖紙和說(shuō)明書(shū)及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算。 （ 5）設(shè)計(jì)交底和配合施工。設(shè)計(jì)單位應(yīng)負(fù)責(zé)交代設(shè)計(jì)意圖，進(jìn)行技術(shù)交底，解釋設(shè)計(jì)文件，及時(shí)解決施工中設(shè)計(jì)文件出現(xiàn)的問(wèn)題，參加試運(yùn)轉(zhuǎn)和竣工驗(yàn)收、投產(chǎn)及進(jìn)行全面的工程設(shè)計(jì)總結(jié)。 四 設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的決定因素與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 34 （ 1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位 （ 2）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) （ 3）改變?cè)O(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度 （ 4）推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度 （ 5）推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) （ 6）提高設(shè)計(jì)質(zhì)量： （ 7）加強(qiáng)施工圖的審核工作。 業(yè)主要真正把控制造價(jià)的關(guān)鍵階段確立在設(shè)計(jì)階段時(shí)，才能收到投資省、進(jìn)度快、質(zhì)量好的效果。通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)，把控制工程造價(jià)的觀(guān)念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施中，把工程造價(jià)控制工作推向另一個(gè)里程碑。 五 設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的措施和方法 35 （ 1）通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。建設(shè)單位發(fā)布公告，吸引設(shè)計(jì)單位參加設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，以獲得眾多的設(shè)計(jì)方案；然后組織 711人的專(zhuān)家評(píng)定小組，其中技術(shù)專(zhuān)家人數(shù)應(yīng)該占 2/3以上；最后專(zhuān)家評(píng)定小組采用科學(xué)的方法綜合評(píng)定各設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣，從中選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，或?qū)⒏鞣桨傅目扇≈幹匦陆M合，提出最佳方案。 （ 2）運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。首先進(jìn)行功能分析；然后進(jìn)行功能評(píng)價(jià)，并根據(jù)功能分析的結(jié)果提出各種實(shí)現(xiàn)功能的方案；最后進(jìn)行方案評(píng)價(jià)。 （ 3）標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)又稱(chēng)定型設(shè)計(jì)、通用設(shè)計(jì)。各類(lèi)工程建設(shè)的構(gòu)件、配件、零部件、通用的建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施等，只要有條件的，都應(yīng)該實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。 （ 4）限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)批準(zhǔn)的投資估算哦進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，按照初步設(shè)計(jì)概算造價(jià)限額進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。 六 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化過(guò)程與重點(diǎn) 36 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算來(lái)控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資額不被突破。 實(shí)施限額設(shè)計(jì) ， 第一步要將這個(gè)限額按專(zhuān)業(yè) （ 單位工程 ） 進(jìn)行分解 ， 看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理 ， 則應(yīng)按各單位工程的分部工程再進(jìn)行分解 ， 看其是否合理 。 若以上的分解分析均得到滿(mǎn)意的答案 ， 則說(shuō)明該限額可行 ， 同時(shí) ， 在設(shè)計(jì)過(guò)程中要嚴(yán)格按照限額控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；若以上的分解分析 （ 不論哪一步 ） 沒(méi)有得到滿(mǎn)意的答案 ， 則都說(shuō)明該限額不可行 ， 必須修改或調(diào)整限額 ， 再按上面的步驟重新進(jìn)行分析分解 ， 直到得到滿(mǎn)意的答案為止 ， 該限額才成立 。 限額設(shè)計(jì)的技術(shù)關(guān)鍵是要確定好限額 ， 控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模 。 七 限額設(shè)計(jì)的實(shí)施 37 ：設(shè)計(jì)概算可分單位工程概算、單項(xiàng)工程綜合概算和建設(shè)項(xiàng)目總概算三級(jí)。單位工程概算是確定各單位工程建設(shè)費(fèi)用的文件，是編制單項(xiàng)工程綜合概算的依據(jù)，是單項(xiàng)工程綜合概算的組成部分。單位工程概算按其工程性質(zhì)分為建筑工程概算和設(shè)備及安裝工程概算兩大類(lèi)。建筑工程概算包括土建工程概算，給排水、采暖工程概算，通風(fēng)、空調(diào)工程概算，電氣、照明工程概算，弱電工程概算，特殊構(gòu)筑物工程概算等；設(shè)備及安裝工程概算包括機(jī)械設(shè)備及安裝工程概算，電氣設(shè)備及安裝工程概算，熱力設(shè)備及安裝工程概算，工具、器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)概算等。單項(xiàng)工程綜合概算是確定一個(gè)單項(xiàng)工程所需建設(shè)費(fèi)用的文件，它是由單項(xiàng)工程中的各單位工程概算匯總編制而成的，是建設(shè)項(xiàng)目總概算的組成部分。建設(shè)項(xiàng)目總概算是確定整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需全部費(fèi)用的文件，它是由各單項(xiàng)工程綜合概算、工程建設(shè)其他費(fèi)用概算、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅概算匯總編制而成的。 ： (1)審查概算的編制是否符合黨的方針、政策，是否根據(jù)工程所在地的自然條件的編制。 (2)審查建設(shè)規(guī)模 (投資規(guī)模、生產(chǎn)能力等 )、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) (用地指標(biāo)、建筑標(biāo)準(zhǔn)等 )、配套工程、設(shè)計(jì)定員等是否符合原批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告或立項(xiàng)批文的標(biāo)準(zhǔn)。 (3)審查編制方法、計(jì)價(jià)依據(jù)和程序是否符合現(xiàn)行規(guī)定。(4)審查工程量是否正確。 (5)審查材料用量和價(jià)格。 (6)審查設(shè)備規(guī)格、數(shù)量和配置是否符合設(shè)計(jì)要求，是否與設(shè)備清單相一致，設(shè)備預(yù)算價(jià)格是否真實(shí)，設(shè)備原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)的計(jì)算是否正確，非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)的計(jì)價(jià)方法是否符合規(guī)定，進(jìn)口設(shè)備的各項(xiàng)費(fèi)用的組成及其計(jì)算程序、方法是否符合國(guó)家主管部門(mén)的規(guī)定。 (7)審查建筑安裝工程的各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)取是否符合國(guó)家或地方有關(guān)部門(mén)的現(xiàn)行規(guī)定，計(jì)算程序和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否正確。 (8)審查綜合概算、總概算的編制內(nèi)容、方法是否符合現(xiàn)行規(guī)定和設(shè)計(jì)文件的要求，有無(wú)設(shè)計(jì)文件外項(xiàng)目，有無(wú)將非生產(chǎn)性項(xiàng)目以生產(chǎn)性項(xiàng)目列入。 (9)審查總概算文件的組成內(nèi)容，是否完整地包括了建設(shè)項(xiàng)目從籌建到竣工投產(chǎn)為止的全部費(fèi)用組成。 (10)審查工程建設(shè)其他各項(xiàng)費(fèi)用。 (11)審查項(xiàng)目的 “ 三廢 ” 治理。 (12)審查技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 (13)審查投資經(jīng)濟(jì)效果。 八 設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 38 ：施工圖預(yù)算是由設(shè)計(jì)單位在施工圖設(shè)計(jì)完成后，根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)行預(yù)算定額、費(fèi)用定額以及地區(qū)設(shè)備、材料、人工、施工機(jī)械臺(tái)班等預(yù)算價(jià)格編制和確定的建筑安裝工程造價(jià)的文件。施工圖預(yù)算的編制包括：?jiǎn)蝺r(jià)法編制施工圖預(yù)算，單價(jià)法是用事先編制好的分項(xiàng)工程的單位估價(jià)表來(lái)編制施工圖預(yù)算的方法。按施工圖計(jì)算的各分項(xiàng)工程的工程量，并乘以相應(yīng)單價(jià)，匯總相加，得到單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)之和；再加上按規(guī)定程序計(jì)算出來(lái)的其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金，便可得出單位工程的施工圖預(yù)算造價(jià)。 ：審查施工圖預(yù)算的重點(diǎn)，應(yīng)該放在工程量計(jì)算、預(yù)算單價(jià)套用、設(shè)備材料預(yù)算價(jià)格取定是否正確，各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行規(guī)定等方面。 1．審查工程量， (1)土方工程； (2)打樁工程； (3)磚石工程； (4)混凝土及鋼筋混凝土工程； (5)木結(jié)構(gòu)工程； (6)樓地面工程； (7)屋面工程； (8)構(gòu)筑物工程； (9)裝飾工程； (10)金屬構(gòu)件制作工程； (11)水暖工程； (12)電氣照明工程； (13)設(shè)備及其安裝工程。 2．審查設(shè)備、材料的預(yù)算價(jià)格， (1)審查設(shè)備、材料的預(yù)算價(jià)格是否符合工程所占地的真實(shí)價(jià)格及價(jià)格水平； (2)設(shè)備、材料的原價(jià)確定方法是否正確； (3)設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)率及其運(yùn)雜費(fèi)的計(jì)算是否正確，材料預(yù)算價(jià)格的各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算是否符合規(guī)定、正確。 八 設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 39 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制核算 40 如何做好工程招投標(biāo)與文件編制 一 二 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 招投標(biāo)階段對(duì)工程造價(jià)的影響與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 三 五 招投標(biāo)項(xiàng)目報(bào)價(jià)與控制 六 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)與合同價(jià)款的確定 如何確定房地產(chǎn)項(xiàng)目工程合同價(jià) 四 工程量清單計(jì)價(jià)模式對(duì)招投標(biāo)階段工程造價(jià)控制的影響分析 41 要做好工程招投標(biāo)，就必須要了解工程招標(biāo)投標(biāo)的概念和內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)包括的內(nèi)容十分廣泛，包括建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的范圍、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的種類(lèi)與方式、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的程序、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)文件的編制、標(biāo)底編制與審查、投標(biāo)報(bào)價(jià)以及開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等 招標(biāo)文件的內(nèi)容和編制 。（一）按照 《 工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法 》 的規(guī)定，依法必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（ 1）招標(biāo)人已經(jīng)依法成立。（2）初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)。（ 3）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)。（ 4）有相應(yīng)資金或資金來(lái)源已經(jīng)落實(shí)。（ 5）有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。（二）招標(biāo)文件一般包括下列內(nèi)容：（ 1）投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。（