【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的招標(biāo)，定標(biāo)的、定單位、定價(jià)格； 3. 合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理； 各企業(yè)部門(mén)的名稱(chēng)和職責(zé)劃分往往不同（預(yù)算部，成本部，材料部，采購(gòu)部，合約部，工程部，商務(wù)部，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到精細(xì)化管理要求。 成本管理崗位職責(zé) ?成本部經(jīng)理崗位職責(zé) ?預(yù)算工程師崗位職責(zé) ?采購(gòu)部經(jīng)理崗位職責(zé) ?合約工程主管崗位職責(zé) ?合約物資主管崗位職責(zé) ?合約營(yíng)銷(xiāo)主管崗位職責(zé) ?成本管理事務(wù)員崗位職責(zé) 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 一、管理制度 管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說(shuō)明對(duì)所管理內(nèi)容的基本管理要求。 二、管理規(guī)定 管理規(guī)定用于規(guī)范公司成本管理有關(guān)部門(mén)或項(xiàng)目成本管理中各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，如招標(biāo)、預(yù)結(jié)算，是對(duì)管理制度的要求的落實(shí)。 三、實(shí)施細(xì)則 實(shí)施細(xì)則是對(duì)比較復(fù)雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過(guò)程、方式方法等的詳細(xì)說(shuō)明，并體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化。 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范分類(lèi) ? 《 成本管理制度 》 ? 《 目標(biāo)成本管理規(guī)定 》 ? 《 招標(biāo)管理規(guī)定 》 ? 《 合同管理規(guī)定 》 ? 《 供方管理規(guī)定 》 ? 《 采購(gòu)管理規(guī)定 》 ? 《 工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定 》 ? 《 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)施細(xì)則 》 ? 《 付款管理規(guī)定 》 ? 《 成本資料管理規(guī)定 》 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 ? 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程管理是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈（ value chain)為主導(dǎo)展開(kāi)的，跨部門(mén)、橫向交叉的運(yùn)營(yíng)流程管理促進(jìn)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，提高工作效率，成本管理的運(yùn)營(yíng)流程管理是其中的重要組成部分。 成本管理的運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 階段 1 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 營(yíng) 銷(xiāo) 以流程驅(qū)動(dòng)的 運(yùn)營(yíng) 部門(mén)職能驅(qū)動(dòng) 的運(yùn)營(yíng) 認(rèn)同流程、但部門(mén)職 能占據(jù)主導(dǎo)的運(yùn)營(yíng) 階段 2 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 營(yíng) 銷(xiāo) 階段 3 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 營(yíng) 銷(xiāo) 項(xiàng)目論證 設(shè)計(jì)管理 成本管理 基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 案例 — 流程全景 基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 業(yè)務(wù)流程 業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程 ,例如 : 市場(chǎng)調(diào)研流程 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程 施工管理流程 銷(xiāo)售流程 包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生收益的核心作業(yè) 管理支持流程 支持流程為其它流程提供基本的框 架和底層基礎(chǔ) 沒(méi)有這些管理支持流程 ,核心流程不 可能有效運(yùn)作 客 戶(hù) 設(shè)計(jì) 階段 流程 策劃 階段 流程 發(fā)包 階段 流程 施工 階段 流程 立項(xiàng) 階段 流程 成本管理流程 人力資源管理流程 財(cái)務(wù)預(yù)算流程 …… 竣工 階段 流程 流程清單 項(xiàng)目 反饋指標(biāo) 項(xiàng)目 反饋指標(biāo)每平米地價(jià) 報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率土地獲得時(shí)間 每平米設(shè)計(jì)費(fèi)每平米三通費(fèi)用每平米臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)周期 每平米管理費(fèi)每平米鋼筋含量 每平米營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)每平米含砼量 人均行政費(fèi)用招標(biāo)比率 每平米管理費(fèi)用最低價(jià)定標(biāo)比率 人均銷(xiāo)售收入甲定材料占造價(jià)比率 每平米銷(xiāo)售費(fèi)用統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買(mǎi)率 每平米廣告費(fèi)用 設(shè)計(jì)變更 變更比率 人均銷(xiāo)售員面積 工程簽證 簽證比率 稅金 實(shí)際交納稅率 工程結(jié)算 結(jié)算錯(cuò)漏率 物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益 物業(yè)實(shí)際盈虧額主體建造成本社區(qū)建造成本 招標(biāo)及簽約 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)土地獲得成本 材料采購(gòu)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用成本管理考核指標(biāo) 1，相關(guān)制度： 2，分析表格 3，成本管理信息庫(kù)： 檢索、供方、法規(guī) 4，成本數(shù)據(jù)庫(kù)： 單價(jià)庫(kù) ACCESS， 電梯 EXCEL 成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng) — 案例 內(nèi)容大綱 樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 立項(xiàng)階段成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制 招標(biāo)階段成本控制 施工階段成本控制 結(jié)算階段成本控制 營(yíng)銷(xiāo)階段成本控制 開(kāi)發(fā)各階段的成本控制要點(diǎn) 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)開(kāi)發(fā)階段作業(yè)過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。 成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制－ 一條線 開(kāi)發(fā)各階段的成本控制要點(diǎn) 立項(xiàng) 階段 策劃 階段 設(shè)計(jì) 階段 發(fā)包 階段 施工 階段 竣工 階段 成本估算； 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性 評(píng)價(jià)。 選擇性?xún)r(jià) 比最好的 產(chǎn)品；制 定產(chǎn)品目 標(biāo)與發(fā)展 計(jì)劃。 最經(jīng)濟(jì)合理 的方案； 材料設(shè)備的 合理選型； 限額設(shè)計(jì)； 圖紙質(zhì)量和 時(shí)間保證。 通過(guò)市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)確定合適 的價(jià)格和單 位；完備的 合同促成雙 贏局面。 變更和簽 證的管理； 付款審核。 結(jié)算、索賠 辦理；項(xiàng)目 后評(píng)估。 數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存 營(yíng)銷(xiāo) 階段 營(yíng)銷(xiāo)成本 目標(biāo)確定 與控制。 立項(xiàng)階段成本控制 項(xiàng)目立項(xiàng)階段需對(duì)項(xiàng)目發(fā)展成本客觀、全 面、準(zhǔn)確地估算： 充分考慮項(xiàng)目的不確定性； 合理確定估算基礎(chǔ)； 合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià)； 謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本。 立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 新征土地 征地費(fèi)用 少交或晚交，力爭(zhēng)減免 開(kāi)發(fā)部 拆遷安置費(fèi)用 房屋產(chǎn)權(quán)確定后辦理拆遷安置費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)部 大市政費(fèi)用 交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理；自建部分納入內(nèi)部工程管理。 設(shè)計(jì)部、工程部與設(shè)計(jì)部 規(guī)劃條件 滿(mǎn)足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。 開(kāi)發(fā)部與設(shè)計(jì)部 買(mǎi)斷項(xiàng)目 買(mǎi)斷內(nèi)容 明確買(mǎi)斷內(nèi)容明細(xì) 開(kāi)發(fā)部 付款總額 為公司爭(zhēng)取最大利益 開(kāi)發(fā)部 付款時(shí)間 周期長(zhǎng)、次數(shù)多 開(kāi)發(fā)部 三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn) 明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) 工程部與開(kāi)發(fā)部 手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) 盡量先辦手續(xù)后付款。 開(kāi)發(fā)部 合作開(kāi)發(fā) 合作方式 有利于公司。 開(kāi)發(fā)部 分成比例 雙贏原則。 開(kāi)發(fā)部 交房時(shí)間 盡可能地延后交房。 工程部 交房標(biāo)準(zhǔn) 不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)。 開(kāi)發(fā)部 付款總額與付款時(shí)間 選擇有利于公司利益的方式。 開(kāi)發(fā)部 立項(xiàng)階段成本控制 實(shí)例 ? 《 成本調(diào)研報(bào)告模板 》 ? 《 開(kāi)發(fā)成本測(cè)算表 》 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制所占權(quán)重最大 ? 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制過(guò)程 ? 以 經(jīng)濟(jì)合理性最大為原則， 周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 （ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點(diǎn)確立、可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和可行性設(shè)計(jì)變更。 設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部、項(xiàng)目部、成本部和工程部 （ 2）方案評(píng)審 組成可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定，未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，變更后再重新評(píng)審。 設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部、項(xiàng)目部、成本部、工程部和管理層 （ 3）設(shè)計(jì)成果 對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，提前確定設(shè)備選型方案。 設(shè)計(jì)部與工程部 根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算 成本部與設(shè)計(jì)部 報(bào)批設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)方案 根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部和工程部 方案設(shè)計(jì)招投標(biāo) 設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部 方案設(shè)計(jì)評(píng)審 設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工程部與管理層 （ 2）報(bào)批 注意市政設(shè)計(jì)、注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整。 開(kāi)發(fā)部與設(shè)計(jì)部 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)（續(xù)） 擴(kuò)初設(shè)計(jì) （ 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整，提出設(shè)計(jì)要求，進(jìn)行內(nèi)部審核。 設(shè)計(jì)部與相關(guān)部門(mén) （ 2）成本概算 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本做出概算。 成本部、設(shè)計(jì)部與工程部 制訂成本控制綱要 成本部 （ 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)，組織專(zhuān)家評(píng)審和進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。 設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工程部與管理層 設(shè)計(jì)調(diào)整 設(shè)計(jì)部 樁基設(shè)計(jì) （ 1）地質(zhì)勘察 搜集權(quán)威地質(zhì)資料，組織專(zhuān)業(yè)人員勘察。