【文章內(nèi)容簡介】 目標(biāo)成本分解 合同價 變更簽證 結(jié)算調(diào)整 動態(tài)成本的反饋機制 何人、何時、何種形式反饋 —— 相關(guān)責(zé)任部門 —— 月度及需要節(jié)點 —— 月報、預(yù)警 如何防止動態(tài)數(shù)據(jù)失真 —— 一手?jǐn)?shù)據(jù)臺帳，保證可追溯 —— 責(zé)任到人且考核到位 —— 控制變動率（不能出現(xiàn)重大偏差） 各項變動成本的反饋 合同性成本： 合同結(jié)算價 —— 臺帳 合同簽約價 —— 臺賬 變更簽證費 —— 臺帳 待發(fā)生變更 —— 月報預(yù)估 待簽合同成本 —— 目標(biāo)成本分解 非合同性成本： 已付費用 —— 財務(wù)統(tǒng)計 /各責(zé)任部門自行統(tǒng)計 未付費用 —— 目標(biāo)分解 分析：合同金額與結(jié)算價差在哪里？如何準(zhǔn)確把握？ 動態(tài)成本編制內(nèi)容與模板 動態(tài)成本反饋： 項目成本及付款情況簡報 月報表：截止每月 25日前 明確施工進(jìn)度，預(yù)估總控會相對準(zhǔn)確 管理情況監(jiān)控： 從可研階段即開始進(jìn)行目標(biāo)成本跟蹤 責(zé)任成本反饋： 月度成本分析及評審糾偏 看樣表 六、保障目標(biāo)實現(xiàn)的手段與措施 執(zhí)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實到設(shè)計、采購選型全合約中（預(yù)控交底） 技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段開展各項業(yè)務(wù)，努力提升經(jīng)濟(jì)性（成本優(yōu)化） 相關(guān)業(yè)務(wù)的管理模式配套 關(guān)鍵成果審批環(huán)節(jié)的目標(biāo)控制作用（成果控制） 實行動態(tài)監(jiān)控，及時反饋信息，預(yù)測可能變化（信息對稱） 偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡，保證總目標(biāo) 成本相關(guān)作業(yè)的過程與結(jié)果的全面考核（績效管理） 盡量 “ 分開招標(biāo)、總價包干 ” 第三部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理操作要點 一、成本管理的重點與原則概述 成本管理的重點識別 —— 比重大的，客戶敏感的、市場不規(guī)范、技術(shù)復(fù)雜的 例如：玻璃幕墻、園林、裝修 成本管理的原則 —— 重心前置（成本的決定階段） —— 先算后干（從在的階段到具體業(yè)務(wù)） 二、立項與策劃階段的成本管理 立項階段： 主要工作：土地籌劃，市場調(diào)研，成本估算，項目經(jīng)濟(jì)性評價 控制要求：全面深入了解地塊和市場情況，合理確定估算基礎(chǔ) 控制重點：地質(zhì)狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標(biāo)的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 工作文件： 《 調(diào)研報告 》《 新項目發(fā)展成本估算 》《 可行性研究報告 》 二、立項與策劃階段的成本管理 策劃階段（定位階段）“定位客戶需求” 主要工作：確定項目定位，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計劃 控制要求：準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場，選擇性價比最好的產(chǎn)品及組合 控制重點：產(chǎn)品檔次（符合地塊價值），配套標(biāo)準(zhǔn)，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要求 工作文件： 《 項目建議書 》 或 《 策劃定位報告 》《 項目發(fā)展成本測算 》《 項目發(fā)展計劃書 》 經(jīng)濟(jì)測算定位，有預(yù)測才有決策 三、設(shè)計階段的成本管理 設(shè)計單位的選擇與設(shè)計費的控制 設(shè)計管理工作重點 方案設(shè)計階段 初步設(shè)計階段 施工圖設(shè)計階段 設(shè)計優(yōu)化實施要點 三、設(shè)計階段的成本管理 設(shè)計單位的選擇與設(shè)計費的控制 ① 檔次與產(chǎn)品定位匹配 ②同類經(jīng)驗豐富 ③主創(chuàng)人員與團(tuán)隊 ④檔期的保證 ⑤設(shè)計周期與深度 ⑥各階段的配合要求，與甲方及其他單位 成本目標(biāo)管理內(nèi)容之一，進(jìn)行必要的分?jǐn)? 不同檔次不同標(biāo)準(zhǔn) 簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，實現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢 限額設(shè)計的專項獎罰，保證設(shè)計優(yōu)化 零星費用的處理 三、設(shè)計階段的成本管理 設(shè)計管理工作重點 ① 產(chǎn)品設(shè)計 ②保持定位與經(jīng)營意圖的實現(xiàn) ③設(shè)計單位的管理 ④設(shè)計質(zhì)量控制 ⑤設(shè)計進(jìn)度的控制 ⑥合約履行與管理 ⑦與采購要求及市場的結(jié)合 ⑧現(xiàn)場問題的解決 設(shè)計后續(xù)服務(wù) 設(shè)計成果 設(shè)計過程管理 三、設(shè)計階段的成本管理 設(shè)計階段的成本管理 —— 方案設(shè)計 主要工作：設(shè)計單位選擇，方案優(yōu)化，制定成本目標(biāo)（結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)），制定出圖計劃（結(jié)合合約規(guī)劃） 控制要求：符合項目定位，經(jīng)濟(jì)合理性最大，制定相應(yīng)成本目標(biāo) 控制重點：設(shè)計質(zhì)量及深度；設(shè)計周期；產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 優(yōu)化內(nèi)容：標(biāo)高確定，結(jié)構(gòu)形式，其他形式，特殊設(shè)備和功能要求 工作文件： 《 設(shè)計任務(wù)書 》 及 《 限額設(shè)計指引 》《 成本目標(biāo) 》《 出圖計劃 》 三、設(shè)計階段的成本管理 設(shè)計階段的成本管理 —— 擴(kuò)初設(shè)計 主要工作：材料設(shè)備選型，編制部品控制計劃 控制要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市場占有率高 控制重點：電梯、空調(diào)、門窗、欄桿、裝修材料、園建綠化、智能化、消防、防水保溫材料、摩托材料 工作文件： 《 材料設(shè)備選用意見 》 及 《 部品控制計劃 》 三、設(shè)計階段的成本管理 設(shè)計階段的成本管理 —— 施工圖設(shè)計 主要工作：編制施工圖預(yù)算，對比目標(biāo)；落實限額設(shè)計；第一次圖紙會審 控制要求：圖紙的質(zhì)量和時間保證；預(yù)算的準(zhǔn)確和分析深度 控制重點：限額：鋼筋、砼、外墻、門窗、裝修、管線用量指標(biāo)；錯漏碰缺； 工作文件： 《 限額設(shè)計合同條件 》《 圖紙會審紀(jì)要 》 《 施工圖預(yù)算 》 及 《 成本目標(biāo)調(diào)整報告 》 三、設(shè)計階段的成本管理 設(shè)計優(yōu)化的實施要點 基本定義： 通過在設(shè)計過程設(shè)計的 進(jìn)行功能及成本的評估，對整體設(shè)計思路或局部做法、材料選用進(jìn)行檢查、比較、改進(jìn)，獲得更高性價比的設(shè)計成果。 范圍：幾乎所有設(shè)計，從方案開始優(yōu)化； 如：土方、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、外立面、門窗、精裝修、智能化等所有項目 中間結(jié)果 三、設(shè)計階段的成本管理 設(shè)計優(yōu)化的實施要點 組織保證：成立項目設(shè)計小組：包括設(shè)計、工程、項目等專業(yè)工程師及成本人員，綜合控制設(shè)計成果 準(zhǔn)備充分：時間計劃，收集數(shù)據(jù) 事前控制：設(shè)計合約的簽訂：包括限額設(shè)計的指標(biāo)、過程、配合條款、獎懲條款 事中控制：貼身跟進(jìn)、典型測算，修改建議 事后反饋：預(yù)算指標(biāo)、檢查調(diào)整，落實獎懲 例：結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化 —— 王府結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化鋼筋含量 四、發(fā)包階段的成本管理 發(fā)包的方式與選擇 供方資源管理為前提 技術(shù)管理的保障 招標(biāo)及簽約過程控制要點 合同關(guān)鍵條款分析 四、發(fā)包階段的成本管理 發(fā)包的方式與選擇 發(fā)包方式： —— 直接委托、招標(biāo) —— 邀請招標(biāo)、公開招標(biāo) —— 單項招標(biāo)，戰(zhàn)略或區(qū)域性采購招標(biāo) 選取因素： —— 公司的經(jīng)營環(huán)境，內(nèi)部與外部