【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目標(biāo)成本分解 合同價(jià) 變更簽證 結(jié)算調(diào)整 動(dòng)態(tài)成本的反饋機(jī)制 何人、何時(shí)、何種形式反饋 —— 相關(guān)責(zé)任部門(mén) —— 月度及需要節(jié)點(diǎn) —— 月報(bào)、預(yù)警 如何防止動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)失真 —— 一手?jǐn)?shù)據(jù)臺(tái)帳，保證可追溯 —— 責(zé)任到人且考核到位 —— 控制變動(dòng)率（不能出現(xiàn)重大偏差） 各項(xiàng)變動(dòng)成本的反饋 合同性成本： 合同結(jié)算價(jià) —— 臺(tái)帳 合同簽約價(jià) —— 臺(tái)賬 變更簽證費(fèi) —— 臺(tái)帳 待發(fā)生變更 —— 月報(bào)預(yù)估 待簽合同成本 —— 目標(biāo)成本分解 非合同性成本： 已付費(fèi)用 —— 財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì) /各責(zé)任部門(mén)自行統(tǒng)計(jì) 未付費(fèi)用 —— 目標(biāo)分解 分析：合同金額與結(jié)算價(jià)差在哪里？如何準(zhǔn)確把握？ 動(dòng)態(tài)成本編制內(nèi)容與模板 動(dòng)態(tài)成本反饋： 項(xiàng)目成本及付款情況簡(jiǎn)報(bào) 月報(bào)表：截止每月 25日前 明確施工進(jìn)度，預(yù)估總控會(huì)相對(duì)準(zhǔn)確 管理情況監(jiān)控： 從可研階段即開(kāi)始進(jìn)行目標(biāo)成本跟蹤 責(zé)任成本反饋： 月度成本分析及評(píng)審糾偏 看樣表 六、保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段與措施 執(zhí)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、采購(gòu)選型全合約中（預(yù)控交底） 技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段開(kāi)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，努力提升經(jīng)濟(jì)性（成本優(yōu)化） 相關(guān)業(yè)務(wù)的管理模式配套 關(guān)鍵成果審批環(huán)節(jié)的目標(biāo)控制作用（成果控制） 實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)反饋信息，預(yù)測(cè)可能變化（信息對(duì)稱(chēng)） 偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡，保證總目標(biāo) 成本相關(guān)作業(yè)的過(guò)程與結(jié)果的全面考核（績(jī)效管理） 盡量 “ 分開(kāi)招標(biāo)、總價(jià)包干 ” 第三部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理操作要點(diǎn) 一、成本管理的重點(diǎn)與原則概述 成本管理的重點(diǎn)識(shí)別 —— 比重大的，客戶(hù)敏感的、市場(chǎng)不規(guī)范、技術(shù)復(fù)雜的 例如：玻璃幕墻、園林、裝修 成本管理的原則 —— 重心前置（成本的決定階段） —— 先算后干（從在的階段到具體業(yè)務(wù)） 二、立項(xiàng)與策劃階段的成本管理 立項(xiàng)階段： 主要工作：土地籌劃，市場(chǎng)調(diào)研，成本估算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià) 控制要求：全面深入了解地塊和市場(chǎng)情況，合理確定估算基礎(chǔ) 控制重點(diǎn)：地質(zhì)狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費(fèi)用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標(biāo)的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 工作文件： 《 調(diào)研報(bào)告 》《 新項(xiàng)目發(fā)展成本估算 》《 可行性研究報(bào)告 》 二、立項(xiàng)與策劃階段的成本管理 策劃階段（定位階段）“定位客戶(hù)需求” 主要工作：確定項(xiàng)目定位，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃 控制要求：準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)，選擇性?xún)r(jià)比最好的產(chǎn)品及組合 控制重點(diǎn)：產(chǎn)品檔次（符合地塊價(jià)值），配套標(biāo)準(zhǔn)，戶(hù)型，層高及總高，停車(chē)方式，特殊要求 工作文件： 《 項(xiàng)目建議書(shū) 》 或 《 策劃定位報(bào)告 》《 項(xiàng)目發(fā)展成本測(cè)算 》《 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃書(shū) 》 經(jīng)濟(jì)測(cè)算定位，有預(yù)測(cè)才有決策 三、設(shè)計(jì)階段的成本管理 設(shè)計(jì)單位的選擇與設(shè)計(jì)費(fèi)的控制 設(shè)計(jì)管理工作重點(diǎn) 方案設(shè)計(jì)階段 初步設(shè)計(jì)階段 施工圖設(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)優(yōu)化實(shí)施要點(diǎn) 三、設(shè)計(jì)階段的成本管理 設(shè)計(jì)單位的選擇與設(shè)計(jì)費(fèi)的控制 ① 檔次與產(chǎn)品定位匹配 ②同類(lèi)經(jīng)驗(yàn)豐富 ③主創(chuàng)人員與團(tuán)隊(duì) ④檔期的保證 ⑤設(shè)計(jì)周期與深度 ⑥各階段的配合要求，與甲方及其他單位 成本目標(biāo)管理內(nèi)容之一，進(jìn)行必要的分?jǐn)? 不同檔次不同標(biāo)準(zhǔn) 簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，實(shí)現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì) 限額設(shè)計(jì)的專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)罰，保證設(shè)計(jì)優(yōu)化 零星費(fèi)用的處理 三、設(shè)計(jì)階段的成本管理 設(shè)計(jì)管理工作重點(diǎn) ① 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ②保持定位與經(jīng)營(yíng)意圖的實(shí)現(xiàn) ③設(shè)計(jì)單位的管理 ④設(shè)計(jì)質(zhì)量控制 ⑤設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制 ⑥合約履行與管理 ⑦與采購(gòu)要求及市場(chǎng)的結(jié)合 ⑧現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題的解決 設(shè)計(jì)后續(xù)服務(wù) 設(shè)計(jì)成果 設(shè)計(jì)過(guò)程管理 三、設(shè)計(jì)階段的成本管理 設(shè)計(jì)階段的成本管理 —— 方案設(shè)計(jì) 主要工作：設(shè)計(jì)單位選擇，方案優(yōu)化，制定成本目標(biāo)（結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)），制定出圖計(jì)劃（結(jié)合合約規(guī)劃） 控制要求：符合項(xiàng)目定位，經(jīng)濟(jì)合理性最大，制定相應(yīng)成本目標(biāo) 控制重點(diǎn)：設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度；設(shè)計(jì)周期；產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 優(yōu)化內(nèi)容：標(biāo)高確定，結(jié)構(gòu)形式，其他形式，特殊設(shè)備和功能要求 工作文件： 《 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 》 及 《 限額設(shè)計(jì)指引 》《 成本目標(biāo) 》《 出圖計(jì)劃 》 三、設(shè)計(jì)階段的成本管理 設(shè)計(jì)階段的成本管理 —— 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 主要工作：材料設(shè)備選型，編制部品控制計(jì)劃 控制要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市場(chǎng)占有率高 控制重點(diǎn)：電梯、空調(diào)、門(mén)窗、欄桿、裝修材料、園建綠化、智能化、消防、防水保溫材料、摩托材料 工作文件： 《 材料設(shè)備選用意見(jiàn) 》 及 《 部品控制計(jì)劃 》 三、設(shè)計(jì)階段的成本管理 設(shè)計(jì)階段的成本管理 —— 施工圖設(shè)計(jì) 主要工作：編制施工圖預(yù)算，對(duì)比目標(biāo)；落實(shí)限額設(shè)計(jì)；第一次圖紙會(huì)審 控制要求：圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證；預(yù)算的準(zhǔn)確和分析深度 控制重點(diǎn)：限額：鋼筋、砼、外墻、門(mén)窗、裝修、管線用量指標(biāo)；錯(cuò)漏碰缺； 工作文件： 《 限額設(shè)計(jì)合同條件 》《 圖紙會(huì)審紀(jì)要 》 《 施工圖預(yù)算 》 及 《 成本目標(biāo)調(diào)整報(bào)告 》 三、設(shè)計(jì)階段的成本管理 設(shè)計(jì)優(yōu)化的實(shí)施要點(diǎn) 基本定義： 通過(guò)在設(shè)計(jì)過(guò)程設(shè)計(jì)的 進(jìn)行功能及成本的評(píng)估，對(duì)整體設(shè)計(jì)思路或局部做法、材料選用進(jìn)行檢查、比較、改進(jìn)，獲得更高性?xún)r(jià)比的設(shè)計(jì)成果。 范圍：幾乎所有設(shè)計(jì)，從方案開(kāi)始優(yōu)化； 如：土方、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、外立面、門(mén)窗、精裝修、智能化等所有項(xiàng)目 中間結(jié)果 三、設(shè)計(jì)階段的成本管理 設(shè)計(jì)優(yōu)化的實(shí)施要點(diǎn) 組織保證：成立項(xiàng)目設(shè)計(jì)小組：包括設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目等專(zhuān)業(yè)工程師及成本人員，綜合控制設(shè)計(jì)成果 準(zhǔn)備充分：時(shí)間計(jì)劃，收集數(shù)據(jù) 事前控制：設(shè)計(jì)合約的簽訂：包括限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)、過(guò)程、配合條款、獎(jiǎng)懲條款 事中控制：貼身跟進(jìn)、典型測(cè)算，修改建議 事后反饋：預(yù)算指標(biāo)、檢查調(diào)整，落實(shí)獎(jiǎng)懲 例：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化 —— 王府結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化鋼筋含量 四、發(fā)包階段的成本管理 發(fā)包的方式與選擇 供方資源管理為前提 技術(shù)管理的保障 招標(biāo)及簽約過(guò)程控制要點(diǎn) 合同關(guān)鍵條款分析 四、發(fā)包階段的成本管理 發(fā)包的方式與選擇 發(fā)包方式： —— 直接委托、招標(biāo) —— 邀請(qǐng)招標(biāo)、公開(kāi)招標(biāo) —— 單項(xiàng)招標(biāo)，戰(zhàn)略或區(qū)域性采購(gòu)招標(biāo) 選取因素： —— 公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，內(nèi)部與外部