【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。（見右圖）（ 1）按開發(fā)項(xiàng)目的單項(xiàng)工程、單位工程、分部或分項(xiàng)工程的自然組成進(jìn)行歸集與分解（ 2）目標(biāo)成本科目歸集與分解體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程（ 3）科目要盡量滿足公司招標(biāo)、簽約等工作的需要（ 4）目標(biāo)成本科目的內(nèi)涵與界線盡量明晰（ 5）成本科目要兼顧公司歷史數(shù)據(jù)和行業(yè)習(xí)慣（ 6）成本部要與財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部充分溝通協(xié)商一致，經(jīng)公司定下來后，二級(jí)科目就不要變動(dòng)，三級(jí)以后的科目可延展（ 7）目標(biāo)成本科目便于監(jiān)控執(zhí)行與考核序號(hào) 成本構(gòu)成1 土地獲得價(jià)款2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3 主體建筑工程費(fèi)4 主體安裝工程費(fèi)5 小區(qū) 園林 與 管網(wǎng)工程費(fèi)6 配套設(shè)施費(fèi)7 開發(fā)間接費(fèi)8 期間費(fèi)用9 開發(fā)期稅費(fèi)典型案例項(xiàng)目四級(jí)成本科目定及其管理實(shí)施程序內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五 建立健全有效的全過程成本管理體系23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三二 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定（ 1）內(nèi)涵： 目標(biāo)制定不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)。（ 2）作用： 目標(biāo)成本不是上限而是 基準(zhǔn) ，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)；是 “ 算了再做 ” ，而不是 “ 做了再算 ” 。（ 3）范圍： 成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本。？關(guān)于制定成本目標(biāo)的時(shí)間一般做法：（ 1）目標(biāo)制定從立項(xiàng)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，按不同要求考慮風(fēng)險(xiǎn)因素；（ 2）定位、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；（ 3）規(guī)劃方案確定后，要形成正式 目標(biāo)成本；（ 4）擴(kuò)初及施工圖完成后，在目標(biāo)成本總金額不變的前提下，可根據(jù)施工圖預(yù)算對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行科目之間的調(diào)劑。典型案例及其實(shí)施細(xì)則4萬科成本管理程序23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三？測(cè)定依據(jù)土地土地投資投資論證論證階段階段項(xiàng)項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)階階段段方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工施工組織組織材料材料采購(gòu)采購(gòu)竣竣工工結(jié)結(jié)算算擴(kuò)擴(kuò)初初設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段目標(biāo)目標(biāo)成本成本（土（土地版地版））目標(biāo)目標(biāo)成本成本（啟（啟動(dòng)版動(dòng)版））目標(biāo)目標(biāo)成本成本（方（方案版案版））目標(biāo)目標(biāo)成本成本（執(zhí)（執(zhí)行版行版））目標(biāo)目標(biāo)成本成本（動(dòng)（動(dòng)態(tài)版態(tài)版））現(xiàn)實(shí)現(xiàn)實(shí)結(jié)算結(jié)算成本成本分析分析考核考核目標(biāo)目標(biāo)成本成本（調(diào)（調(diào)整版整版））目標(biāo)成本形成 動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行項(xiàng)目項(xiàng)目投資投資論證論證報(bào)告報(bào)告項(xiàng)目項(xiàng)目定位定位策劃策劃報(bào)告報(bào)告規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案方案施工施工圖設(shè)圖設(shè)計(jì)圖計(jì)圖建造建造標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)施工施工組織組織材料材料采購(gòu)采購(gòu)竣工竣工圖紙圖紙驗(yàn)收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)初擴(kuò)初設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)說明說明測(cè)定階段測(cè)定成果23二 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定 （有正向測(cè)算法、反向倒逼法兩種）（ 1）正向測(cè)算法： 成本是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此目標(biāo)成本要依據(jù)產(chǎn)品定位與檔次，依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)所掌握的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，在發(fā)包前經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程，依次形成各種版本的目標(biāo)成本（ 2）反向倒逼法：（ 目標(biāo)成本 =銷售收入 — 期望利潤(rùn)）步驟：確定銷售價(jià)格水平 —— 確定利潤(rùn)要求 —— 反推計(jì)算成本水平。（ 3）不管用哪種方法 ，最好利用公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和模板表格，節(jié)省時(shí)間，避免失誤，之后只要針對(duì)項(xiàng)目的不同點(diǎn)再做局部調(diào)整即可。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三（ 1）水平恰當(dāng)：目標(biāo)成本要 支持定位，既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)；（ 2）依據(jù)充分：目標(biāo)成本 合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－ 通過市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)；（ 3）內(nèi)容具體明確： 成本內(nèi)容明確（比如同樣是 高檔 ，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)；（ 4）量化計(jì)算： 盡可能有量化的計(jì)算， 量?jī)r(jià) 分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析；（ 5）強(qiáng)調(diào)考核作用： 能作為績(jī)效 考核指標(biāo) ；便于用成本目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核。（ 6）發(fā)布要審批： 確定的目標(biāo)成本要符合公司利潤(rùn)要求，經(jīng)過各方的討論和審批（可能集團(tuán)審批），才能正式發(fā)布執(zhí)行 。 典型案例5萬科目標(biāo)成本測(cè)算分解考核綜合模板6金地各階段目標(biāo)成本測(cè)算與控制模板表7龍湖地產(chǎn)各個(gè)階段目標(biāo)成本測(cè)算模板表8青島海信房地產(chǎn)目標(biāo)成本測(cè)算工具表23二 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定目標(biāo)成本誰來制定？如何制定？ （由成本部主持，跨部門協(xié)作、公司審批下發(fā)）（ 1） 成本部 與營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購(gòu)、項(xiàng)目、財(cái)務(wù)等多部門多輪溝通協(xié)調(diào)（ 2）目標(biāo)成本制定不是單打、獨(dú)奏，而是協(xié)同、配合，是一個(gè)系統(tǒng)工程，要能夠經(jīng)得起推敲（ 3）目標(biāo)成本測(cè)定結(jié)果要上公司評(píng)審會(huì)（進(jìn)行闡述、釋疑、集中意見、修改調(diào)整）（ 4）目標(biāo)成本應(yīng)由相關(guān)部門經(jīng)理傳簽、董事長(zhǎng)（總經(jīng)理）審批下發(fā)執(zhí)行（ 5）目標(biāo)成本一旦簽發(fā)，不得修改（除非項(xiàng)目本身重大調(diào)整），要保持其剛性和嚴(yán)肅性（ 6）目標(biāo)成本便于操作與實(shí)施。要盡量與招標(biāo)、簽約相適應(yīng)，便于過程監(jiān)控，松緊適宜，通過努力可實(shí)現(xiàn) （走兩個(gè)極端均會(huì)失效）。（ 7）要與項(xiàng)目的盈利分析緊密結(jié)合。以滿足公司最低盈利水平為前提，上市公司更應(yīng)如此。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三? 目標(biāo)成本是基于企業(yè)目標(biāo)建立的? 目標(biāo)成本是在項(xiàng)目運(yùn)作過程中逐漸形成和明確的? 目標(biāo)成本的管理要基于完善的動(dòng)態(tài)成本信息管理? 目標(biāo)成本管理的實(shí)施要依賴于責(zé)任成本管理體系本節(jié)回顧與總結(jié)內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五 建立健全有效的全過程成本管理體系23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三三 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本（ 1）要滿足動(dòng)態(tài)控制的需要： 目標(biāo)成本分解應(yīng) 按工程與材料招標(biāo)分判計(jì)劃分解到每個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目上；但前提是項(xiàng)目開發(fā)過程需事先有充分的策劃，計(jì)劃管理要到位。（ 2）要滿足成本分析的需要： 按照公司 成本科目 （目前沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解。（ 3）要按內(nèi)部職責(zé)劃分： 成本費(fèi)用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入入 KPI 。（ 4）目標(biāo)成本分解要與設(shè)計(jì)限額對(duì)接： 這樣也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)。（ 5）目標(biāo)成本分解要考慮分?jǐn)倖栴}： 一般建安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套費(fèi)用根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偂? 責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)一套管理系統(tǒng)。 責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。 —— 落實(shí)問責(zé)制——— 全員有責(zé)〓〓〓誰都不負(fù)責(zé)！責(zé)任明確動(dòng)態(tài)評(píng)估事中考量獎(jiǎng)罰分明23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三三 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本4. 成本目標(biāo)分解為責(zé)任目標(biāo)的方法三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)方式之一， 按合同計(jì)劃分解方式之二， 按項(xiàng)目實(shí)體分解方式之三， 按考核責(zé)任分解（（ 1）） 按合同計(jì)劃分解分解目的： 盡快進(jìn)行工程發(fā)包和招標(biāo)采購(gòu)，縮短開發(fā)周期分解依據(jù)： 開發(fā)項(xiàng)目的 招標(biāo)合同分判與采購(gòu)計(jì)劃分解內(nèi)容：將 總成本分解成每個(gè)合同的責(zé)任成本（標(biāo)的額）分解時(shí)間： 規(guī)劃方案定案后確定總目標(biāo)成本，設(shè)計(jì)開始前將總目標(biāo)成本按照 分判與采購(gòu)計(jì)劃 、 目標(biāo)成本合同分解表分解成未來可執(zhí)行的合同，進(jìn)而將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到各責(zé)任部門，以各部門的責(zé)任成本的完成來保證目標(biāo)成本的完成。隨著項(xiàng)目的進(jìn)展， 合約規(guī)劃 逐漸變成真實(shí)的合同。招標(biāo)簽約過程中分解的責(zé)任成本值（標(biāo)的額）也是評(píng)標(biāo)依據(jù)之一典型案例10 招標(biāo)合同分判與采購(gòu)計(jì)劃11龍湖目標(biāo)成本分解模板表12龍湖地產(chǎn)合約規(guī)劃模板 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三（（ 1）） 按合同計(jì)劃分解表格例表分類 合同名稱（示意） 編號(hào) 考核標(biāo)的 責(zé)任部門 負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)合同 方案設(shè)計(jì)合同 　 　 產(chǎn)品技術(shù)部 　施工圖設(shè)計(jì)合同 　 　 　園林景觀設(shè)計(jì)合同 　 　 　專業(yè)設(shè)計(jì)合同 　 　 　地質(zhì)勘察合同 　 　 　測(cè)繪合同 　 　 　建安工程合同 三通一平工程施工合同 　 　 項(xiàng)目工程部 　試樁檢測(cè)合同 　 　 　單獨(dú)施工的樁基礎(chǔ)工程合同 　 　 　建筑安裝施工總承包合同 　 　 　園林景觀合同 園林景觀工程施工合同 　 　 　集中采購(gòu)合同 外墻裝飾材料采購(gòu)合同 　 　 采購(gòu)部 　門窗制作安裝合同 　 　 　電梯采購(gòu)安裝合同 　 　 　發(fā)電機(jī)采購(gòu)合同 　 　 　通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購(gòu)合同 　 　 　 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三（（ 2）） 按工程實(shí)體（成本科目）分解分解目的： 便于對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)單項(xiàng)工程分別進(jìn)行成本控制。分解依據(jù)： 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說明）。分解內(nèi)容： 總目標(biāo)成本分解到單項(xiàng)工程、進(jìn)而分解到單位工程、甚至到分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；還可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件。分解時(shí)間： 概算或施工圖預(yù)算編制完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對(duì)比分析。序號(hào) 成本項(xiàng)目 成本責(zé)任金額 責(zé)任部門 責(zé)任人一 土地獲得價(jià)款 　 投資部　 　二 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 　 發(fā)展部　 　三 主體建筑工程費(fèi) 　 設(shè)計(jì)部工程部采購(gòu)部　　　　四 主體安裝工程費(fèi) 　 　五 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 　 　六 園林環(huán)境費(fèi) 　 　七 配套設(shè)施費(fèi) 　 　八 開發(fā)間接費(fèi) 　 項(xiàng)目部　 　　 開發(fā)成本 　 　 　九 期間費(fèi)用 　 財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部　 　　 項(xiàng)目總投資 　 總經(jīng)理　 　按工程實(shí)體分解表格 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三（（ 3）） 按考核責(zé)任分解分解目的： 落實(shí)成本責(zé)任考核分解依據(jù)： 部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法。分解內(nèi)容：將 總目標(biāo)成本分解為每個(gè)部門或崗位的成本管理指標(biāo)。分解時(shí)間：可提前到策劃階段 即可分解，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算確定后調(diào)整。分解方法： 對(duì)照成本科目和崗位職責(zé)，將總成本按 《 目標(biāo)成本分解及責(zé)任成本考核指引 》 分解到各部門，對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)（包括控制內(nèi)容、要點(diǎn)、手段）形成 《 目標(biāo)成本控制責(zé)任書 》典型案例13目標(biāo)成本分解及責(zé)任成本考核指引表14萬科目標(biāo)成本控制責(zé)任書 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三三 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本5. 成本目標(biāo)分解為責(zé)任目標(biāo)的過程啟動(dòng)階段項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告設(shè)計(jì)階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型投資論證階段可研報(bào)告投資估算總成本測(cè)算目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）?分判計(jì)劃?項(xiàng)目組建方案－初步－施工圖分項(xiàng)成本測(cè)算、概算、預(yù)算實(shí)施階段合同合同金額目標(biāo)成本（方案班）目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 動(dòng)態(tài)成本按考核責(zé)任分解 按合同分解 按實(shí)體分解目標(biāo)成本（估算版） 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三三 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本?責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體?責(zé)任成本分解后要形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書 ?責(zé)任成本的管理要引入考核、評(píng)估機(jī)制?責(zé)任成本管理的實(shí)施與績(jī)效管理需掛鉤本節(jié)回顧與總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五 建立健全有效的全過程成本管理體系 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三（ 1）控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備選型與招標(biāo)合約規(guī)劃中： 在規(guī)劃設(shè)計(jì)和招標(biāo)合約規(guī)劃中體現(xiàn)開發(fā)商的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；使目標(biāo)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本，產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，（ 2）采用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證責(zé)任成本成