【文章內(nèi)容簡介】 ? 不可預(yù)見費12? 其他費用11? 開發(fā)期稅費10? 銷售費用9? 財務(wù)費用8? 管理費用7? 開發(fā)間接費6? 公共配套設(shè)施建設(shè)費5? 建筑安裝工程費4? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3? 前期工程費2? 土地費用1成本構(gòu)成序號23房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三4. 不同類型物業(yè)成本構(gòu)成與分攤（ 1）不同類型物業(yè)成本構(gòu)成特點 住宅： 別墅、多層、小高層、高層、超高層 寫字樓： 商 場：（ 2）分攤的重點與難點 地價的分攤 地下室的分攤 公共配套的分攤 區(qū)內(nèi)環(huán)境（園建與綠化）的分攤 有關(guān)系統(tǒng)的分攤（綜合管網(wǎng)、智能化、消防等） 期間費用分攤 表分攤原則：誰受益，誰分攤；受益越多，分攤越大。典型案例內(nèi)部資料，機密房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分分解一二三房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三房地產(chǎn)目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本四 房地產(chǎn)目標成本的控制與責任成本落實23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定（ 1）目標的內(nèi)涵： 不僅限于成本目標值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標。（ 2）目標的作用： 目標不是上限而是 基準 ，目標的作用在于心中有數(shù)。（ 3）目標的范圍： 成本目標是整個項目團隊的目標，目標范圍覆蓋全成本。？兩種做法在項目的方案階段，確定成本目標；（難度大，適應(yīng)管理成熟的公司）在項目主體施工圖出來后形成成本目標。（可實施性，適應(yīng)于成本管理起步階段的公司） 到底那種做法合適？ 要與公司的具體情況想適應(yīng)。 詳見成本目標形成過程 建議傾向于由第二種向第一種過渡； 開始采用第二種模式，逐漸實現(xiàn)第一種模式。 一般做法如下： 典型案例管 理框架流程圖23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三？關(guān)于制定成本目標的時間一般做法：（ 1）目標制定從立項開始，區(qū)分控制目標與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，按不同要求考慮風險因素；（ 2）定位、設(shè)計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標；（ 3）規(guī)劃方案確定后，要形成正式 目標成本；（ 3）擴初及施工圖完成后，在目標成本總金額不變的前提下，可根據(jù)施工圖預(yù)算對目標成本進行科目之間的調(diào)劑。對于超出目標成本的情況，按照目標成本變更處理。 新新項項目目發(fā)發(fā)展展策策劃劃定定位位方方案案或或初初步步施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計施工施工組織組織材料材料采購采購竣竣工工結(jié)結(jié)算算成本成本估算（估算（初始）初始）成本成本測算（測算（預(yù)控）預(yù)控）目標目標成本（成本（發(fā)展）發(fā)展）目標目標成本成本調(diào)整調(diào)整（內(nèi)控）（內(nèi)控）動態(tài)動態(tài)成本成本結(jié)算結(jié)算成本成本分析分析目標形成的幾個階段示意圖23二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定、要求（ 1）目標成本制定的方法 （有正向測算法、反向倒逼法兩種） 1）正向測算法 測算依據(jù) —— 成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。一般的依據(jù)文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標準； 測算方式 —— 根據(jù)所掌握的經(jīng)驗數(shù)據(jù)和項目的特征，不一定是固定方式； （如爛尾樓改造、中學等） 團隊工作 —— 前期工作盡可能做細，促進策劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。（ 工作重心前移） 2）反向倒逼法確定銷售價格水平 —— 確定利潤要求 —— 反推計算成本水平。－－目標需經(jīng)過各方的討論、審批和正式發(fā)布 （也可能經(jīng)集團審批）。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三23二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定、要求（ 2）目標成本制定的要求水平恰當： 支持定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當考慮風險；依據(jù)充分： 產(chǎn)品定位能夠支撐目標數(shù)據(jù)； 目標成本 合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－ 通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容具體明確： 成本內(nèi)容明確（比如同樣是 高檔 ，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項；量化計算： 盡可能有量化的計算， 量價 分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析；推行標準化： 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司 通用 的標準和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解；強調(diào)考核作用： 盡可能作為績效 考核指標 ；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用成本目標對控制結(jié)果進行考核。發(fā)布要審批： 結(jié)合運營部門的項目總體經(jīng)營計劃，確定的目標成本要符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批（可能集團審批），正式發(fā)布 。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三23二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定由成本管理部主持，跨部門協(xié)作、公司審批下發(fā)（ 1）與營銷、設(shè)計、招標、采購、項目、財務(wù)等多部門多輪溝通協(xié)調(diào)（ 2）不是單打、獨奏，而是協(xié)同、配合，是一個系統(tǒng)工程，要能夠經(jīng)得起推敲（ 3）上公司評審會（闡述、釋疑、集中意見、修改調(diào)整）（ 4）相關(guān)部門傳簽、董事長（總經(jīng)理）審批下發(fā)執(zhí)行（ 5）一旦簽發(fā)，不得修改（除非項目本身重大調(diào)整），要保持其剛性和嚴肅性（ 6）便于操作與實施。要盡量與招標、簽約相適應(yīng)，便于過程監(jiān)控，松緊適宜，通過努力可實現(xiàn) （走兩個極端均會失效）。（ 7）要與項目的盈利分析緊密結(jié)合。以滿足公司最低盈利水平為前提，上市公司更應(yīng)如此。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三測算典型案例23二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三216。 目標成本是基于企業(yè)目標建立的216。 目標成本是在項目運作過程中逐漸形成和明確的216。 目標成本的管理要基于完善的動態(tài)成本信息管理216。 目標成本管理的實施要依賴于責任成本管理體系回顧與總結(jié)：內(nèi)部資料，機密房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分分解一二三房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三房地產(chǎn)目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本四 房地產(chǎn)目標成本的控制與責任成本落實23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三三 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本2. 成本目標分解為責任目標的要求（ 1）要滿足動態(tài)控制的需要： 按工程與材料分判計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提需要項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，要求計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標。（ 2）要滿足成本分析的需要： 按照標準成本科目（公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標準）分解，一般只在末級科目上可以增加。（ 3）按內(nèi)部職責劃分： 成本費用總額分解到各相關(guān)責任部門，列入入 KPI 。（ 4）分解到設(shè)計限額： 也可以認為是目標的落實，實際上在目標制定時就已經(jīng)考慮到了設(shè)計限額。（ 5）分攤問題： 作為成本控制目標以已發(fā)生為準，但在經(jīng)濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分攤。 責任成本體系是通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標成本的實現(xiàn)一套管理系統(tǒng)。 責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三三 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本3. 成本目標分解為責任目標的方法三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)方式之一， 按合同計劃分解方式之二， 按項目實體分解方式之三， 按考核責任分解（（ 1）） 按合同計劃分解分解目的： 及時掌握實際發(fā)生成本，實施動態(tài)監(jiān)控分解依據(jù)： 甲方的分判與采購計劃分解內(nèi)容： 總目標分解為每個合同項的目標分解時間： 發(fā)展計劃完成后確定分解項及初步總目標，設(shè)計階段完成各目標值的確定，招標簽約過程中調(diào)整（范圍調(diào)整） 各合同分解目標也是招標的評判依據(jù)之一一級計劃：項目發(fā)展計劃 總綱領(lǐng)二級計劃：運作實施計劃 控制 設(shè)計計劃管理 ：出圖計劃、定樣計劃 合約計劃管理 ：考察計劃、招標、簽約計劃 項目計劃管理 ：隊伍、材料進場計劃 成本計劃管理 ：目標、標底、結(jié)算編制計劃三級計劃：施工進度計劃 實施按合同計劃分解案例見右及下頁 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三（（ 1）） 按合同計劃分解表格例表分類 合同名稱（示意） 編號 考核標的 責任部門 負責人設(shè)計合同 方案設(shè)計合同 　 　 產(chǎn)品技術(shù)部 　施工圖設(shè)計合同 　 　 　園林景觀設(shè)計合同 　 　 　專業(yè)設(shè)計合同 　 　 　地質(zhì)勘察合同 　 　 　測繪合同 　 　 　建安工程合同 三通一平工程施工合同 　 　 項目工程部 　試樁檢測合同 　 　 　單獨施工的樁基礎(chǔ)工程合同 　 　 　建筑安裝施工總承包合同 　 　 　園林景觀合同 園林景觀工程施工合同 　 　 　集中采購合同 外墻裝飾材料采購合同 　 　 采購部 　門窗制作安裝合同 　 　 　電梯采購安裝合同 　 　 　發(fā)電機采購合同 　 　 　通風空調(diào)設(shè)備采購合同 　 　 　 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三（（ 2）） 按工程實體分解分解目的： 成本數(shù)據(jù)合理性判定分解依據(jù)： 項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）。分解內(nèi)容： 總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細到分棟分層分構(gòu)件。分解時間： 概算或預(yù)算完成后分解，招標簽約后及結(jié)算后對比分析。序號 成本項目 成本責任金額 責任部門 責任人一 土地獲得價款 　 投 資 部　 　二 開發(fā)前期準備費 　 發(fā) 展部　 　三 主體建筑工程費 　 設(shè)計 部工程部采 購 部　　　　四 主體安裝工程費 　 　五 社區(qū)管網(wǎng)工程費 　 　六 園林環(huán)境費 　 　七 配套設(shè)施費 　 　八 開發(fā)間接費 　 項 目部　 　　 開發(fā)成本 　 　 　九 期間費用 　 財務(wù) 部、 營銷 部　 　　 項目總投資 　 總經(jīng) 理　 　按工程實體分解表格例子表 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三（（ 3）） 按考核責任分解分解目的： 落實成本責任考核分解依據(jù)： 部門或崗位成本管理職責及考核辦法。部門或崗位成本管理職責及考核辦法。分解內(nèi)容： 總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標 , 以及輔助管理的以及輔助管理的工作要求。工作要求。分解時間： 發(fā)展計劃完成后即可確定責任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定。發(fā)展計劃完成后即可確定責任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三三 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本4. 成本目標分解為責任目標的過程策劃階段項目發(fā)展報告設(shè)計階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型立項階段可研報告投資估算 總成本測算成本預(yù)控目標?分判計劃?項目組建方案－初步－施工圖分項成本測算、概算、預(yù)算發(fā)包階段合同合同金額成本目標 成本目標調(diào)整 成本動態(tài)按責任分解 按合同分解 按實體分解 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三三 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本5. 成本目標分解為責任目標的思路各部門各司其職（ 1）本部門費用（ 2）本專業(yè)端口成本土地成本 投資部 政府收費 報建部門 設(shè)計費 設(shè)計部門 營銷費 營銷部門 財務(wù)費用 財務(wù)部門 建造成本 設(shè)計 +采購 +工程 成本數(shù)字是目標，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量責任成本的分解原則： 以成本形成主體作為成本責任主體責任成本的分解是基于責任形成的主體責任成本分解后要形成明確的責任成本管理指導書 責任成本的管理要引入考核、評估機制責任成本管理的實施與績效管理需謹慎掛鉤責任成本回顧與總結(jié)內(nèi)部資料，機密房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三房地產(chǎn)目標成本的有效制定房地產(chǎn)目