【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)計(jì)階段成本控制中的幾個(gè)優(yōu)化 設(shè)計(jì)流程 55 論證 階段 設(shè)計(jì)管理階段 概念規(guī)劃 施工圖 拿地節(jié)點(diǎn) 策劃階段 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 方案 設(shè)計(jì) 擴(kuò)初 設(shè)計(jì) 實(shí)施方案 施工圖周期 (2)設(shè)計(jì)周期劃定 概念規(guī)劃周期 實(shí)施方案周期 56 （３）項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期統(tǒng)計(jì)表 中海項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期 多層項(xiàng)目 9個(gè)月 高層項(xiàng)目 12個(gè)月 拿地到開盤： 合生項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期 57 1）采取傳統(tǒng)工序前置 : —— 提前做好 70%的準(zhǔn)備工作 ,以“成本換時(shí)間”； —— 雖然會(huì)由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但 從總體上看認(rèn)為值得。 2）采用工序并聯(lián)作業(yè)： —— 在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。 3）采取規(guī)模復(fù)制模式： —— 采取“拿來主義”，再適當(dāng)調(diào)改。 4）重視長(zhǎng)期性工作： —— 對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。 (4)合生、中海的規(guī)劃設(shè)計(jì)共性 58 概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 單體 設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖 施工圖 施工開始 概念設(shè)計(jì) 設(shè) 備 設(shè) 計(jì) 創(chuàng) 新 設(shè) 計(jì) 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 單 體 設(shè) 計(jì) 功 能 平 面 結(jié) 構(gòu) 體 系 立 面 設(shè) 計(jì) 流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加 (5)計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障 59 拿地節(jié)點(diǎn) 方案報(bào)建 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖 部品材料定板封樣 論證階段 工程 管理 規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 部品材料清單 示范區(qū)景觀、裝修施工圖 擴(kuò)初報(bào)建 施工圖報(bào)建 概念規(guī) 劃方案 部品材料調(diào)研 產(chǎn)品創(chuàng)新 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 初步方案 銷售示范區(qū)策劃 景觀概念 內(nèi)部材料。 60 ? 珠江馬駒橋項(xiàng)目一期規(guī)劃用地面積 ,容積率 . 核定建筑面積 , 其中花園洋房 , 小高層 , 商業(yè) , 會(huì)所 1200平方米 , 2023年 12月 31日簽定土地出讓協(xié)議 , 2023年 11月至 12月項(xiàng)目前期準(zhǔn)備 , 2023年 1月至 2月概念規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo) , 2023年 1月至 3月住宅戶型研究 , 2023年 3月至 5月規(guī)劃 ,建筑方案及深化 , 2023年 5至 6月 30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初 ,施工圖 2023年 6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報(bào)批文本的編制 . 從正式拿到土地到單體施工圖完成共計(jì) 7個(gè)月 . 設(shè)計(jì)案例 63 64 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本效益最大化的目標(biāo)： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對(duì)客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 結(jié)構(gòu)專業(yè)是最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)形式。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。 71 （ 1）結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化 1）建筑方案的選擇：設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢(shì)也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。 2）樁基型式的確定 （ 2）結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核 結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核 1）輸入信息的審核 核對(duì)電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場(chǎng)地類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。 （ 3）細(xì)部做法的控制與審查 對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。 1） Ⅲ 級(jí)鋼的應(yīng)用： 由于 Ⅲ 級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用 2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件： 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。 3)對(duì)設(shè)計(jì)高層項(xiàng)目細(xì)部大樣的做法明確，有利于施工圖的規(guī)范，減少施工過程中的設(shè)計(jì)變更。 72 74 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制． 4）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤） 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。 （ 5）成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制，要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。 （ 6）結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。 建議在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。 83 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 單 體 設(shè) 計(jì) 設(shè) 備 設(shè) 計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖 功 能 平 面 結(jié) 構(gòu) 體 系 立 面 設(shè) 計(jì) 概念設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo) —— 倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，設(shè)備工作并行并前置； —— 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要設(shè)備定樣定板； 85 （ 2）開展標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、進(jìn)行集中采購 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計(jì)工作量．為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購降低成本提供條件。 大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與設(shè)備、材料供應(yīng)商形成戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，達(dá)到雙贏。 （ 3）設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)： １）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) ２）地下室層高與設(shè)計(jì)管線的關(guān)系 ３）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號(hào)的選用． ４）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。如選用無機(jī)房或小機(jī)房電梯（節(jié)約共攤面積及節(jié)能） 1）土方造型的合理性 2）水景的合理布置 3）大喬木的慎選 4）雕塑品的限制 5）硬質(zhì)鋪裝和木制平臺(tái)的優(yōu)化 杜 英 蒲 葵 銀 杏 骨干樹種 胸徑 8厘米，價(jià)格 80元 輔助樹種 高度 3米，價(jià)格 1100元 骨干樹種 胸徑 14厘米，價(jià)格 1800元 96 植 物 97 座椅 A 垃圾筒 A 宅間背靠座 椅 座椅 B 垃圾筒 B 桌椅組 室外家具 98 玩具 104 （ 1）進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 限額設(shè)計(jì)的定義 :根據(jù)已制定的目標(biāo)成本控制計(jì)劃或根據(jù)以往項(xiàng)目的數(shù)據(jù)積累，對(duì)即將進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)，給設(shè)計(jì)單位一個(gè)控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，要求設(shè)計(jì)的工程概算不能超過委托的限額。 限額設(shè)計(jì)的管理 : １）首先根據(jù)項(xiàng)目的營銷定位分析確定設(shè)計(jì)的定位。 ２）根據(jù)設(shè)計(jì)定位，根據(jù)以往工程的經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計(jì)的目標(biāo)值。 ３）設(shè)計(jì)單位拿出擴(kuò)初設(shè)計(jì)和概算后，甲方對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。 ４）之后，甲方對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。 5）根據(jù)雙方互動(dòng)認(rèn)可，最終出施工圖紙。 （ 2）控制設(shè)計(jì)變更 很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來設(shè)計(jì)變更 ,占總建造成本的 310％，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。 106 1)設(shè)計(jì)變更原因 ： : B. 施工困難 ： 2）為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，可采取的策略如下： —— 建立施工圖階段的長(zhǎng)期合作伙伴； —— 給予合理的設(shè)計(jì)周期； —— 甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)。 108 戶型種類 定義 戶型種類 建議 凡是房間數(shù)量及平面布置形式發(fā)生變化的均認(rèn)為是不同的類型，僅局部的微差仍認(rèn)為是同一類型。 每期開發(fā)規(guī)模在 10萬平米以下，相對(duì)應(yīng)戶型不宜超過 10種 （ 1）減少人為增加的工作復(fù)雜度： —— 戶型種類適量為準(zhǔn) —— 當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時(shí)，會(huì)給客戶帶來 選擇的困惑，而且給設(shè)計(jì)和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。 109 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 建 筑 設(shè) 計(jì) 結(jié) 構(gòu) 方 案 設(shè) 備 方 案 立 面 模 型 部 品 設(shè) 計(jì) 創(chuàng) 新 設(shè) 計(jì) （ 2）優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸?： 將產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、與功能平面同步開展，使方案可高效實(shí)施； 110 （ 3）選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)服務(wù)商 選擇合適的人做合適的事可以事半功倍； （ 4）加強(qiáng)合作伙伴管理 建立長(zhǎng)期合作伙伴： 設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、模型制作等各個(gè)涉及設(shè)計(jì)的單位； 在設(shè)計(jì)過程中 ,持續(xù)定期的進(jìn)行技術(shù)溝通和審核； 力求合同約定清晰：含鋼量、目標(biāo)成本 （ 5）輸入條件多一些約束和意識(shí) ,少一些隨意 。 – – – – 市場(chǎng)定位 。 成本目標(biāo) 。 政府要求 。 上階段成果 。 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 111 招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算合約、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。 （ 1）招標(biāo)方式的選擇 公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo) 為什么招標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？ —— 這是