【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 竣工結(jié)算體系不完善表 35 施工階段成本構(gòu)成表成本項(xiàng)目 子項(xiàng)目 說(shuō)明成本（萬(wàn)元）成本比例（% ）主體建筑主要是建筑物主體建筑施工，包括地基、鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、立面墻體等11370 安裝工程主要是室內(nèi)設(shè)備安裝與調(diào)試，包括建筑內(nèi)面墻體、門(mén)窗、自營(yíng)部分裝修等1042 成本設(shè)備采購(gòu)包括建設(shè)過(guò)程中所有環(huán)節(jié)的物料采購(gòu)與設(shè)備租賃（自有設(shè)備則按照設(shè)備消耗與折舊費(fèi)進(jìn)行計(jì)算）9640 基礎(chǔ)設(shè)施 水煤熱電 室內(nèi)配套的水煤氣熱安裝工程成本 1143 北京交通大學(xué)本科畢業(yè)論文16通訊通訊設(shè)備安裝成本，包括有線(xiàn)通訊與無(wú)線(xiàn)通訊，以及后續(xù)的監(jiān)控通訊等132 綠化 建筑外與室內(nèi)的綠化工程 864 衛(wèi)生建立集約化垃圾處理周轉(zhuǎn)站，并交納垃圾處理費(fèi)用100 成本亮化 廣場(chǎng)、室內(nèi)、里面等量化設(shè)備的安裝與調(diào)試 220 廣場(chǎng)基于商圈規(guī)劃的廣場(chǎng)建設(shè)，其成本投入主要分為廣場(chǎng)建設(shè)以及廣場(chǎng)維護(hù)兩個(gè)部分。1579 停車(chē)場(chǎng)在本項(xiàng)目中停車(chē)場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃為地下停車(chē)場(chǎng)以及露天停車(chē)場(chǎng)兩個(gè)部分。露天停車(chē)場(chǎng)成本計(jì)入到廣場(chǎng)建設(shè)中去，露天停車(chē)場(chǎng)成本計(jì)入到主體建設(shè)成本中去，此部分成本主要為停車(chē)場(chǎng)車(chē)位劃歸以及停車(chē)場(chǎng)附屬設(shè)備的引入。843 園區(qū)公路對(duì)園區(qū)內(nèi)所有道路進(jìn)行硬化處理，并對(duì)主車(chē)道進(jìn)行規(guī)劃，其他園區(qū)設(shè)施成本計(jì)入到綠化成本中去。2231 公共配套成本消防園區(qū)的整體規(guī)劃，包括外部消防設(shè)施的建設(shè)，以及室內(nèi)自動(dòng)消防監(jiān)控與反應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與建設(shè)。159 總計(jì) 建設(shè)階段總投資 29323 由表 35 可以看出在施工過(guò)程中主體建筑施工成本和設(shè)備采購(gòu)成本是其中的主要成本支出。支出成本總計(jì)為 21010 萬(wàn)元，占到總投資成本的%；同時(shí)，物料采購(gòu)與設(shè)備的使用是成本控制的主要環(huán)節(jié)，也是本文后續(xù)成本管理體系建立與實(shí)行的關(guān)鍵研究方向。北京交通大學(xué)本科畢業(yè)論文17表 36 竣工結(jié)算階段成本分布表成本項(xiàng)目 子項(xiàng)目 成本（萬(wàn)元） 成本比例（% ）工程質(zhì)量檢測(cè) 540 工程監(jiān)督監(jiān)理 490 工程質(zhì)量監(jiān)管 800 攻關(guān)費(fèi)用 800 廣告費(fèi)用 1200 活動(dòng)費(fèi)用 650 人力費(fèi)用 390 銷(xiāo)售成本其他 570 總計(jì) 5440 由表 36 以看出在竣工結(jié)算階段的成本統(tǒng)計(jì)中銷(xiāo)售成本遠(yuǎn)高于竣工結(jié)算成本，由于竣工結(jié)算中的工程質(zhì)量檢測(cè)與工程投入的總成本按比例掛鉤，因此并不具備成本管理的操作空間，而工程監(jiān)督監(jiān)理與工程質(zhì)量監(jiān)管等內(nèi)容均是由建設(shè)方在建設(shè)的過(guò)程中統(tǒng)一完成的，對(duì)成本管理的要求相對(duì)較低。而在銷(xiāo)售的過(guò)程中我們可以發(fā)現(xiàn)，其中攻關(guān)費(fèi)用與廣告費(fèi)用所占到的比例較大，二者總計(jì)成本支出為 2022 萬(wàn)元，占到總成本的 %；此部分成本主要承擔(dān)了售樓處建設(shè)、電視，多媒體，平面等廣告的投放、宣傳材料的印刷與發(fā)放等。在銷(xiāo)售成本中其他成本分項(xiàng)目則主要包括了客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)過(guò)程中的按揭業(yè)務(wù)等服務(wù)類(lèi)拓展業(yè)務(wù)的成本開(kāi)銷(xiāo)。在最后固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工成本核算中，固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目施工單位核算的工程成本過(guò)高及聯(lián)合其他單位共同提高工程款的價(jià)格現(xiàn)象是很普遍的。這其中導(dǎo)致施工單位高估價(jià)的主要出現(xiàn)以下情況：第一，工程量的計(jì)算滲水，工程量計(jì)量不嚴(yán)格遵循國(guó)家的相關(guān)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，自行建設(shè)偷工減料。例如建筑工程的土方實(shí)際外運(yùn)量并沒(méi)北京交通大學(xué)本科畢業(yè)論文18有嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)規(guī)定扣除回填土的方數(shù)；刻意加上雜物間的面積來(lái)進(jìn)行腳手架的相關(guān)成本計(jì)算。經(jīng)常出現(xiàn)少扣、重疊交叉計(jì)算和多算工程量等現(xiàn)象。計(jì)算不規(guī)范，也使得工程量偏大，最終的投入也偏高。第二，單方面提價(jià)。建造合同已經(jīng)在合同中已經(jīng)明確規(guī)定了各個(gè)工程單價(jià)，但是由于合作方并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行合同，編造一些市場(chǎng)行情不佳或者材料價(jià)格上漲等理由對(duì)單價(jià)進(jìn)行提高，高出定額，最后使得結(jié)算投資額度遠(yuǎn)高于合同預(yù)期。第三，計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理混亂。一般情況下的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是以工程規(guī)模、建筑高度、所處位置、施工企業(yè)的相關(guān)資質(zhì)等級(jí)不同級(jí)別進(jìn)行分段，按照相應(yīng)不同級(jí)別計(jì)費(fèi)。很多施工企業(yè)在竣工結(jié)算時(shí)會(huì)按照較高的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)價(jià)，但是取費(fèi)隨意調(diào)整，就高不就低。更有甚者，明明是低資質(zhì)的施工企業(yè)，在簽訂合同之前，為了能夠按高的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不惜花重金、交高額管理費(fèi)，去掛靠資質(zhì)等級(jí)高的施工企業(yè)。最終的結(jié)果是實(shí)際施工的質(zhì)量仍然是低資質(zhì)企業(yè)的水平，但取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，建設(shè)單位的投資無(wú)形中加大了。第四，價(jià)差只計(jì)正差，不計(jì)負(fù)差或者正差多計(jì)，負(fù)差少計(jì)。有的施工企業(yè)對(duì)價(jià)差計(jì)算方式的選擇也是相時(shí)而動(dòng)，如果指數(shù)法計(jì)算結(jié)果偏高時(shí)，就采用指數(shù)法調(diào)差而把本該采用價(jià)差法調(diào)差替換；如果情況相反就用價(jià)差法代替指數(shù)法調(diào)差來(lái)計(jì)算，以便用少扣負(fù)差和增加人工等手法，多計(jì)算價(jià)差。除上述情況以外，較大的計(jì)算誤差、虛立一些較小的附屬項(xiàng)目等問(wèn)題常有發(fā)生，導(dǎo)致項(xiàng)目建筑工程成本存在較大誤差，而且竣工結(jié)算復(fù)雜，無(wú)法找到原始憑證進(jìn)行對(duì)賬，無(wú)法達(dá)成最后竣工的結(jié)算程序，影響固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理。（3）項(xiàng)目責(zé)任管理體系環(huán)境缺失北京交通大學(xué)本科畢業(yè)論文19表 37 固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系管理措施 預(yù)計(jì)成果 實(shí)際情況合同出現(xiàn)違約，嚴(yán)重處罰 無(wú)重大合同違約 出現(xiàn)一例重大違約事件工期延誤，采用遞級(jí)罰款 95%按期完成 40%延期質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，處罰相應(yīng)工程造價(jià)的 6% 優(yōu)良 90%，合格 10% 優(yōu)良 70%，合格 100%材料價(jià)格差異在規(guī)定范圍內(nèi)不予調(diào)整 調(diào)整率在 5%范圍內(nèi) 實(shí)際調(diào)成范圍 10%項(xiàng)目定額的套用，采取就低的原則 節(jié)約工程造價(jià)成本 3% 結(jié)算審計(jì)節(jié)約成本 2%安全責(zé)任承包單位自行承擔(dān) 不支出此項(xiàng)費(fèi)用 總支出 97 萬(wàn)元其他優(yōu)惠措施 可以降低工程總價(jià)的 4% 基本與預(yù)期一致通過(guò)表 37 中對(duì)固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)前成本管理措施中項(xiàng)目成本控制當(dāng)前預(yù)計(jì)成果與實(shí)際情況相差甚大，固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工管理體制中沒(méi)有做到將權(quán)利和責(zé)任的分配，這種不明確的管理制度，在情況嚴(yán)重的狀態(tài)下甚至?xí)l(fā)生項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)常將成本管理的責(zé)任簡(jiǎn)單的歸結(jié)于然后推到成本管理管理層的責(zé)任身上的情況。在固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)由于施工質(zhì)量出現(xiàn)了問(wèn)題，然后不得不進(jìn)行返工，這個(gè)返工的結(jié)果直接造成經(jīng)濟(jì)損失達(dá)到 50 多萬(wàn)元，但又無(wú)法解決造成問(wèn)題的主要責(zé)任，也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目的人。因?yàn)闆](méi)有完整的權(quán)利和責(zé)任管理體系，沒(méi)有關(guān)鍵責(zé)任人，當(dāng)問(wèn)題出現(xiàn)的時(shí)候，大家互相的推諉，最后不了了之。如果以后又發(fā)現(xiàn)此類(lèi)的事，管理部門(mén)還是會(huì)用這種手段，不負(fù)責(zé)任，最后使整個(gè)項(xiàng)目蒙遭更大的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)上面發(fā)生的事件造成的后果我們知道。整個(gè)固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目管理中缺乏完善的管理體系，這些不完善的管理體系在不同程度上造成的影響導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目投資成本造成損失，是投資成本上升。（4）項(xiàng)目質(zhì)量成本管理方法不完善北京交通大學(xué)本科畢業(yè)論文20表 38 固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理體系成本管理的主體固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理層和普通員工從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、到竣工并交付使用成本管理的對(duì)象所有的支出或費(fèi)用成本的預(yù)測(cè)成本的決策成本的計(jì)劃成本的核算成本的控制成本的分析管理內(nèi)容成本的考核組織體系責(zé)任體系指標(biāo)體系成本管理的措施體系報(bào)表體系期間費(fèi)用——預(yù)算管理方法成本管理的方法項(xiàng)目成本——目標(biāo)成本法固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理體系成本管理的手段 項(xiàng)目管理的成本信息化系統(tǒng)項(xiàng)目建設(shè)中過(guò)多的考慮再實(shí)際建設(shè)中的資源分配、費(fèi)用支出和成本管理，過(guò)于關(guān)注細(xì)節(jié)，例如施工圖紙等，但是卻在設(shè)計(jì)階段倉(cāng)促上馬，導(dǎo)致很多設(shè)計(jì)不合理的地方在施工過(guò)程中緊急修改，浪費(fèi)很多成本去修補(bǔ)之前的錯(cuò)誤設(shè)計(jì)。經(jīng)常無(wú)法對(duì)施工單位的詳細(xì)工程量進(jìn)行核算，不斷的修改導(dǎo)致賬目混亂，形成惡性循環(huán)，工程咨詢(xún)單位睜一只眼閉一只眼，甚至和建北京交通大學(xué)本科畢業(yè)論文21設(shè)單位主動(dòng)合作逃避?chē)?guó)家相關(guān)政策和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致私自降低標(biāo)準(zhǔn)，工程質(zhì)量不過(guò)關(guān)。另外例如，前期項(xiàng)目論證和設(shè)計(jì)階段的成本管理主管單位和工程實(shí)施階段的主管單位不同，各自為戰(zhàn)，所以經(jīng)常房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的招投標(biāo)由公開(kāi)變成直接發(fā)包工程，而固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制卻無(wú)法跟上實(shí)際施工進(jìn)度，成本居高不下。（5）管理人員沒(méi)有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)管理觀念固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)所在地的人工成本控制是工程成本控制的重要組成部分。另外項(xiàng)目施工單位的人力資源來(lái)源和雇用形式很復(fù)雜，例如施工單位自己固定雇傭的員工，合同工和項(xiàng)目臨時(shí)雇傭員工等，尤其人員流動(dòng)比較常見(jiàn)，整個(gè)人力資源結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜和波動(dòng)，固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中人力資源成本管理比較亂，導(dǎo)致員工各自為戰(zhàn)，效率低下。最后人力資源掌握著施工單位最重要的支出—資源投放，各種材料和工程機(jī)械的使用量及使用多少。原材料的費(fèi)用占據(jù)工程項(xiàng)目費(fèi)用支出中占到 70%左右，控制了人工就基本控制了材料的投放，也控制了工程成本的核心內(nèi)容，也可以避免非必要的資源損耗以及不必要的工程機(jī)械的壽命消耗。因此固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目要想達(dá)到控制施工總成本的目的，必須高度重視材料管理，避免施工過(guò)程中非必要的材料損耗。在固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，由于成本管理體系沒(méi)有很好的建立，責(zé)任權(quán)利沒(méi)有合理有效地落實(shí)，項(xiàng)目小組的成本目標(biāo)沒(méi)有很好的分解，還有存在著管理人員的經(jīng)濟(jì)觀念不強(qiáng)的問(wèn)題，使部分管理人員消極的工作情緒的到更進(jìn)一步的助長(zhǎng)，從而導(dǎo)致了整個(gè)成本的程虛高狀態(tài)。第四章 固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制分析本章將按照宏觀的成本控制框架以及微觀的成本分布管理對(duì)固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中可能存在的影響因素進(jìn)行分析。希望通過(guò)本文的分析能夠?yàn)楹罄m(xù)的成本控制體系優(yōu)化以及成本控制體系建設(shè)提供必要的理北京交通大學(xué)本科畢業(yè)論文22論指導(dǎo)與優(yōu)化方向。 項(xiàng)目成本控制影響因素分析 成本控制影響因素的分析模型（1）項(xiàng)目成本控制影響因素分析依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定是工程成本控制體系建設(shè)的重要依據(jù)，通常，項(xiàng)目成本控制體系設(shè)計(jì)需要符合以下幾方面要求：國(guó)家政策：工程成本控制體系不能與國(guó)家頒發(fā)有關(guān)方面政策相違背，需要采用統(tǒng)一形式對(duì)全國(guó)項(xiàng)目施工進(jìn)行有效管理。行業(yè)政策：雖然部分條目中國(guó)家政策沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)限定，但符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也是項(xiàng)目成本控制的重要依據(jù)。地方政策：項(xiàng)目成本控制過(guò)程中需要滿(mǎn)足項(xiàng)目所在地的地方政策要求。企業(yè)政策：在不違反國(guó)家、行業(yè)、地方政策的前提下，項(xiàng)目成本控制體系建設(shè)還要滿(mǎn)足企業(yè)基本發(fā)展需求。企業(yè)政策的制定標(biāo)準(zhǔn)一定要明顯高于國(guó)家、行業(yè)、地方政策。在滿(mǎn)足其他條件基礎(chǔ)上，才可以充分考慮企業(yè)政策相關(guān)內(nèi)容。綜上所述，在固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，遵循企業(yè)政策規(guī)定，也是達(dá)到成本標(biāo)準(zhǔn)的重要條件。（2）項(xiàng)目成本影響因素分析方法基于對(duì)項(xiàng)目成本因素的識(shí)別，建立如圖所示的固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素體系，然后為了借助于 法來(lái)定量分析影響成本控制各因素的AHP權(quán)重，把該體系劃分為四個(gè)層次，分別為目標(biāo)層、階段層、基本因素層和子因素層。建立成對(duì)比較矩陣：為了衡量各個(gè)因素的相對(duì)重要程度，采用德?tīng)柗品ê蛯?zhuān)家評(píng)議法，將被比較對(duì)象按考慮問(wèn)題角度的不同做層次化的劃分。 表示第 因素相對(duì)ijai北京交通大學(xué)本科畢業(yè)論文23于第 因素的重要程度，由 構(gòu)成的矩陣稱(chēng)為成對(duì)比較矩陣。j ija表 41 基本因素層和子因素層風(fēng)險(xiǎn)影響權(quán)重階段層 基本因素層 權(quán)重 基本因素層 子因素層 權(quán)重（施工）人員素質(zhì) （施工）管理水平 操作人員情緒 疲勞效應(yīng) 材料 人工施工方案 （材料）性能 機(jī)械 （采購(gòu)）人員素質(zhì) （材料）運(yùn)輸 方法 材料（材料）管理水平 （操作）人員素質(zhì) 準(zhǔn)備階段環(huán)境 施工方案 人工 （機(jī)械）運(yùn)輸 機(jī)械（機(jī)械）性能 材料 施工工藝 （施工）管理水平 機(jī)械 施工方案 方法進(jìn)度要求 方法 自然環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 施工階段環(huán)境 環(huán)境政治環(huán)境 北京交通大學(xué)本科畢業(yè)論文24進(jìn)行一致性檢驗(yàn)：成對(duì)比較矩陣的元素是通過(guò)兩兩因素比較得到的，而在很多這樣的比較中，往往會(huì)得到一些不一致性的結(jié)論。比如當(dāng)因素 的重要性很接近，,ijk在進(jìn)行比較的時(shí)候，有可能得出， 比 重要， 比 重要， 比 重要的矛ijji盾結(jié)論，這在因素?cái)?shù)目較多時(shí)更容易發(fā)生。要達(dá)到完全一致性比較困難，在此引入檢驗(yàn)一致性的指標(biāo)和方法。確定對(duì) 不一致的允許范圍。A定理： 階一致陣的唯一非零特征根為 。nn定理： 階成對(duì)比較矩陣 的最大特征根 ， 當(dāng)且僅當(dāng) 時(shí) 為A??n??A一致陣。由于 連續(xù)的依賴(lài)于 ，則 比 大的越多， 的不一致性越嚴(yán)重。用?ija?nA最大特征值對(duì)應(yīng)的特征向量作為被比較因素對(duì)上層固安孔雀城房地產(chǎn)項(xiàng)目因素影響程度的權(quán)向量，其不一致程度越大，引起的判斷誤差越大。因而可以用 數(shù)值的大小來(lái)衡量 的不一致程度。n??A定義一致性指標(biāo)： ，1nCI???，有完全的一致性；0CI?接近于 ，有滿(mǎn)意的一致性；越大，不一致越嚴(yán)重。I當(dāng)比較的因素越多即成對(duì)比較矩陣的維數(shù)越高時(shí)，判斷的一致性就越差，為了衡量 的大小，引入隨機(jī)一致性指標(biāo) ，方法為：隨機(jī)構(gòu)造 500CI RI個(gè)成對(duì)比較矩陣 ，得到一致性指標(biāo) ，1250,A? 1250,C?則 。12501250 nIIR????????美國(guó)國(guó)家工程院院士 Thomas L. Saaty 的結(jié)果如表 42北京交通大學(xué)本科畢業(yè)論文25表 42 美國(guó)國(guó)家工程院院士 Thomas L. Saaty 的結(jié)果維數(shù) n1 2 3 4 5 6 7 8 9RI0 0 定義一致性比率