【文章內容簡介】 業(yè)務規(guī)范 （制度、規(guī)定與細則） 變更簽證 三個基本面 四個重點 一條主線 企業(yè)成本管理體系的基本內容 20221124 53 企業(yè)成本管理體系的基本內容 ? 成本管理體系的四個子系統(tǒng) 成本管理體系 成本管理評價系統(tǒng) 成本管理數(shù)據(jù)庫、考核評價指標、和信息處理工具。 成本管理業(yè)務規(guī)范 成本管理具體業(yè)務工作開展的要求與標準，包括業(yè)務管理制度、管理規(guī)定及實施細則。 成本管理組織系統(tǒng) 成本管理組織架構、管理職能、崗位設置、崗位職責及權限劃分。 成本管理運營流程系統(tǒng) 針對開發(fā)項目的全過程成本控制，核心是目標成本管理的實施和具體操作流程。 20221124 54 成本管理的組織管理系統(tǒng) ? 組織管理系統(tǒng)的三項內容 –組織架構 ： 部門設置及管轄關系，崗位設定及人員編制 –職責 劃分： 部門職能與崗位職責 –權限分配 ： 業(yè)務審批權限，行政審批權限 ? 20221124 55 成本管理組織架構與人員配置（非集團公司） ? 成本管理組織架構 采購及招標管理 人員：分專業(yè) ,分項目負責 采購部 成本目標管理 公司分管領導 現(xiàn)場成本控制 供方管理 合同管理 招標領導小組 成本部 成本目標管理 現(xiàn)場成本控制 工程預結算 供方管理 合同管理 招標領導小組成本管理中心 20221124 56 成本管理部門職職能 成本管理職能 采購管理職能 1. 成本目標管理 :成本的前期測算、目標制定、成本動態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評估 ； 2. 工程預結算管理：自行編制、審核工程量及造價文件，對咨詢公司服務進行跟蹤管理； 3. 現(xiàn)場成本控制：變更的造價計算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或材料采購的委托和簽證； 1. 供方管理：考察、評估、建庫并選用項目所需的合作單位及材料設備； 2. 采購及招標 管理：工程、材料設備、設計、營銷方面的招標，定標的、定單位、定價格； 3. 合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結算手續(xù)辦理； 各企業(yè)部門的名稱和職責劃分往往不同（預算部，成本部，材料部，采購部，合約部，工程部，商務部，但基本管理與業(yè)務工作內容必須齊全，才能達到精細化管理要求。 20221124 57 成本管理崗位職責 ?成本部經理崗位職責 ?預算工程師崗位職責 ?采購部經理崗位職責 ?合約工程主管崗位職責 ?合約物資主管崗位職責 ?合約營銷主管崗位職責 ?成本管理事務員崗位職責 20221124 58 成本管理權限劃分 ? 成本管理權限劃分 ? 招標采購事務權限劃分 ? 規(guī)劃設計招標與合約權限劃分 ? 營銷事務招標與合約權限劃分 ? 工程合約與招標權限劃分 20221124 59 一、管理制度 管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明對所管理內容的基本管理要求。 二、管理規(guī)定 管理規(guī)定用于規(guī)范公司成本管理有關部門或項目成本管理中各項具體業(yè)務內容，如招標、預結算，是對管理制度的要求的落實。 三、實施細則 實施細則是對比較復雜的某項業(yè)務的操作過程、方式方法等的詳細說明，并體現(xiàn)對具體業(yè)務工作的深度要求與成果標準，是對管理規(guī)定的補充和細化。 成本管理的業(yè)務管理規(guī)范 成本管理的業(yè)務管理規(guī)范分類 20221124 60 關于管理規(guī)范分類的說明 ? 制度 也可稱為： 條例、規(guī)章 ? 規(guī)定 也可稱為： 規(guī)則、準則、原則、規(guī)范、規(guī)程 ? 細則 也可稱為： 方法、辦法、指引 ? （ 指引與程序 一般質量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文） 成本管理的業(yè)務管理規(guī)范 20221124 61 ? 《 成本管理制度 》 ? 《 目標成本管理規(guī)定 》 ? 《 招標管理規(guī)定 》 ? 《 合同管理規(guī)定 》 ? 《 供方管理規(guī)定 》 ? 《 采購管理規(guī)定 》 ? 《 工程預結算管理規(guī)定 》 ? 《 設計變更、現(xiàn)場簽證實施細則 》 ? 《 付款管理規(guī)定 》 ? 《 成本資料管理規(guī)定 》 成本管理的業(yè)務管理規(guī)范 20221124 62 ? 房地產運營流程管理是以項目開發(fā)價值鏈（ value chain)為主導展開的，跨部門、橫向交叉的運營流程管理促進作業(yè)標準化，提高工作效率，成本管理的運營流程管理是其中的重要組成部分。 成本管理的運營流程系統(tǒng) 階段 1 開 發(fā) 設 計 工 程 營 銷 以流程驅動的 運營 部門職能驅動 的運營 認同流程、但部門職 能占據(jù)主導的運營 階段 2 開 發(fā) 設 計 工 程 營 銷 階段 3 開 發(fā) 設 計 工 程 營 銷 項目論證 設計管理 成本管理 20221124 63 案例 — 流程全景 基于房地產開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng) 20221124 64 基于房地產開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng) 業(yè)務流程 業(yè)務流程是指產品實現(xiàn)流程 ,例如 : 市場調研流程 產品開發(fā)流程 施工管理流程 銷售流程 包括房地產開發(fā)產生收益的核心作業(yè) 管理支持流程 支持流程為其它流程提供基本的框 架和底層基礎 沒有這些管理支持流程 ,核心流程不 可能有效運作 客 戶 設計 階段 流程 策劃 階段 流程 發(fā)包 階段 流程 施工 階段 流程 立項 階段 流程 成本管理流程 人力資源管理流程 財務預算流程 …… 竣工 階段 流程 流程清單 20221124 65 成本管理運營流程系統(tǒng) —案例 案例 1— 流程圖 案例 2— 流程關鍵點的詳細描述 案例 3— 作業(yè)表單 20221124 66 ? 目的與作用 ? 內容與形式 ? 建立及維護 ? 注意的問題 【 思考與研討：本公司房地產管理的基本標準是什么？有何量化的衡量與評價指標？ 】 成本管理的評價系統(tǒng) 20221124 67 ? 目的 ?掌握市場信息 ?積累經驗數(shù)據(jù) ?匯總公司資源 ?沉淀業(yè)務知識 ?衡量工作成效 ? 作用 ? 保證公司的成本管理水平穩(wěn)定、提升 目的與作用 20221124 68 ? 主要內容 ? 成本管理數(shù)據(jù)庫 ? 成本管理考核指標 內容與形式 20221124 69 ?成本管理數(shù)據(jù)庫包括成本管理標準（供方、法規(guī)合同、技術標準）與成本指標 ?成本指標不僅包括經濟指標（價的指標，即成本數(shù)據(jù)），還應包括技術指標（量的指標）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫；甲方定額就是技術經濟指標 ?成本數(shù)據(jù)內容很多，概括為三個層次的成本數(shù)據(jù)：項目及單體、分部分項及專項工程、人材機及設備 ?成本數(shù)據(jù)的相關信息也要同時記載：時間、技術特征、來源，充分反映市場和產品的特征 成本管理數(shù)據(jù)庫的主要內容 20221124 70 ? 主要形式 ?用 工具軟件： EXCEL， AEECSS等，形成固定的表格模版； ?管理軟件：通用、定制 （如萬科、金地、招商） ? 形式的選擇 ?根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要 ?區(qū)分管理類軟件和信息類軟件 ?結合具體業(yè)務流程和管理特征 ?盡可能集成，防止重復勞動 數(shù)據(jù)庫內容與形式 20221124 71 ? 工作內容 ? 建立制度與規(guī)范，制定成本管理數(shù)據(jù)的標準與分類；分析整理（ BCIS的方法）；錄入與維護 ? 工作時間 ? 在幾個節(jié)點上進行：調研、詢價、招標、合同、結算；最好能與工作過程結合而不是做為額外的工作 ? 工作人員 ? 專職或專業(yè)人員，二者結合 數(shù)據(jù)庫的建立與維護 20221124 72 成本管理考核指標 項目 反饋指標 項目 反饋指標每平米地價 報建費用節(jié)減率土地獲得時間 每平米設計費每平米三通費用每平米臨時設施費 規(guī)劃設計 規(guī)劃設計周期 每平米管理費每平米鋼筋含量 每平米營銷費每平米含砼量 人均行政費用招標比率 每平米管理費用最低價定標比率 人均銷售收入甲定材料占造價比率 每平米銷售費用統(tǒng)購材料購買率 每平米廣告費用 設計變更 變更比率 人均銷售員面積 工程簽證 簽證比率 稅金 實際交納稅率 工程結算 結算錯漏率 物業(yè)經營損益 物業(yè)實際盈虧額主體建造成本社區(qū)建造成本 招標及簽約 結構安裝設計土地獲得成本 材料采購開發(fā)前期準備費開發(fā)間接費管理費用銷售費用20221124 73 ? 1， 相關制度 ： ? ? 2， 分析表格 ? 3， 成本管理信息庫： 檢索、供方、法規(guī) ? 4，成本數(shù)據(jù)庫： 單價庫 ACCESS， 電梯 EXCEL 成本管理的評價系統(tǒng) — 案例 20221124 74 內容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產項目開發(fā)全過程成本控制要點 20221124 75 房地產項目開發(fā)全過程成本控制要點 立項階段成本控制 規(guī)劃設計階段成本控制 招標階段成本控制 施工階段成本控制 結算階段成本控制 營銷階段成本控制 20221124 76 通過對房地產各個開發(fā)階段作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。 開發(fā)各階段的成本控制要點 20221124 77 成本全過程動態(tài)控制－ 一條線 開發(fā)各階段的成本控制要點 立項 階段 策劃 階段 設計 階段 發(fā)包 階段 施工 階段 竣工 階段 成本估算； 項目經濟性 評價。 選擇性價 比最好的 產品；制 定產品目 標與發(fā)展 計劃。 最經濟合理 的方案； 材料設備的 合理選型； 限額設計； 圖紙質量和 時間保證。 通過市場競 爭確定合適 的價格和單 位；完備的 合同促成雙 贏局面。 變更和簽 證的管理； 付款審核。 結算、索賠 辦理；項目 后評估。 數(shù)據(jù)分析與儲存 營銷 階段 營銷成本 目標確定 與控制。 20221124 78 立項階段成本控制 項目立項階段需對項目發(fā)展成本客觀、全 面、準確地估算： 充分考慮項目的不確定性； 合理確定估算基礎； 合理預計工程量和工程綜合單價； 謹慎預測新項目成本。 2