【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)務(wù)規(guī)范 （制度、規(guī)定與細(xì)則） 變更簽證 三個基本面 四個重點(diǎn) 一條主線 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 20221124 53 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 ? 成本管理體系的四個子系統(tǒng) 成本管理體系 成本管理評價系統(tǒng) 成本管理數(shù)據(jù)庫、考核評價指標(biāo)、和信息處理工具。 成本管理業(yè)務(wù)規(guī)范 成本管理具體業(yè)務(wù)工作開展的要求與標(biāo)準(zhǔn)，包括業(yè)務(wù)管理制度、管理規(guī)定及實(shí)施細(xì)則。 成本管理組織系統(tǒng) 成本管理組織架構(gòu)、管理職能、崗位設(shè)置、崗位職責(zé)及權(quán)限劃分。 成本管理運(yùn)營流程系統(tǒng) 針對開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制，核心是目標(biāo)成本管理的實(shí)施和具體操作流程。 20221124 54 成本管理的組織管理系統(tǒng) ? 組織管理系統(tǒng)的三項(xiàng)內(nèi)容 –組織架構(gòu) ： 部門設(shè)置及管轄關(guān)系，崗位設(shè)定及人員編制 –職責(zé) 劃分： 部門職能與崗位職責(zé) –權(quán)限分配 ： 業(yè)務(wù)審批權(quán)限，行政審批權(quán)限 ? 20221124 55 成本管理組織架構(gòu)與人員配置（非集團(tuán)公司） ? 成本管理組織架構(gòu) 采購及招標(biāo)管理 人員：分專業(yè) ,分項(xiàng)目負(fù)責(zé) 采購部 成本目標(biāo)管理 公司分管領(lǐng)導(dǎo) 現(xiàn)場成本控制 供方管理 合同管理 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 成本部 成本目標(biāo)管理 現(xiàn)場成本控制 工程預(yù)結(jié)算 供方管理 合同管理 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成本管理中心 20221124 56 成本管理部門職職能 成本管理職能 采購管理職能 1. 成本目標(biāo)管理 :成本的前期測算、目標(biāo)制定、成本動態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評估 ； 2. 工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價文件，對咨詢公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理； 3. 現(xiàn)場成本控制：變更的造價計算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或材料采購的委托和簽證； 1. 供方管理：考察、評估、建庫并選用項(xiàng)目所需的合作單位及材料設(shè)備； 2. 采購及招標(biāo) 管理：工程、材料設(shè)備、設(shè)計、營銷方面的招標(biāo)，定標(biāo)的、定單位、定價格； 3. 合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理； 各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同（預(yù)算部，成本部，材料部，采購部，合約部，工程部，商務(wù)部，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到精細(xì)化管理要求。 20221124 57 成本管理崗位職責(zé) ?成本部經(jīng)理崗位職責(zé) ?預(yù)算工程師崗位職責(zé) ?采購部經(jīng)理崗位職責(zé) ?合約工程主管崗位職責(zé) ?合約物資主管崗位職責(zé) ?合約營銷主管崗位職責(zé) ?成本管理事務(wù)員崗位職責(zé) 20221124 58 成本管理權(quán)限劃分 ? 成本管理權(quán)限劃分 ? 招標(biāo)采購事務(wù)權(quán)限劃分 ? 規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 ? 營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 ? 工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 20221124 59 一、管理制度 管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明對所管理內(nèi)容的基本管理要求。 二、管理規(guī)定 管理規(guī)定用于規(guī)范公司成本管理有關(guān)部門或項(xiàng)目成本管理中各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，如招標(biāo)、預(yù)結(jié)算，是對管理制度的要求的落實(shí)。 三、實(shí)施細(xì)則 實(shí)施細(xì)則是對比較復(fù)雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過程、方式方法等的詳細(xì)說明，并體現(xiàn)對具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化。 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范分類 20221124 60 關(guān)于管理規(guī)范分類的說明 ? 制度 也可稱為： 條例、規(guī)章 ? 規(guī)定 也可稱為： 規(guī)則、準(zhǔn)則、原則、規(guī)范、規(guī)程 ? 細(xì)則 也可稱為： 方法、辦法、指引 ? （ 指引與程序 一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文） 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 20221124 61 ? 《 成本管理制度 》 ? 《 目標(biāo)成本管理規(guī)定 》 ? 《 招標(biāo)管理規(guī)定 》 ? 《 合同管理規(guī)定 》 ? 《 供方管理規(guī)定 》 ? 《 采購管理規(guī)定 》 ? 《 工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定 》 ? 《 設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證實(shí)施細(xì)則 》 ? 《 付款管理規(guī)定 》 ? 《 成本資料管理規(guī)定 》 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 20221124 62 ? 房地產(chǎn)運(yùn)營流程管理是以項(xiàng)目開發(fā)價值鏈（ value chain)為主導(dǎo)展開的，跨部門、橫向交叉的運(yùn)營流程管理促進(jìn)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，提高工作效率，成本管理的運(yùn)營流程管理是其中的重要組成部分。 成本管理的運(yùn)營流程系統(tǒng) 階段 1 開 發(fā) 設(shè) 計 工 程 營 銷 以流程驅(qū)動的 運(yùn)營 部門職能驅(qū)動 的運(yùn)營 認(rèn)同流程、但部門職 能占據(jù)主導(dǎo)的運(yùn)營 階段 2 開 發(fā) 設(shè) 計 工 程 營 銷 階段 3 開 發(fā) 設(shè) 計 工 程 營 銷 項(xiàng)目論證 設(shè)計管理 成本管理 20221124 63 案例 — 流程全景 基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運(yùn)營流程系統(tǒng) 20221124 64 基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運(yùn)營流程系統(tǒng) 業(yè)務(wù)流程 業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程 ,例如 : 市場調(diào)研流程 產(chǎn)品開發(fā)流程 施工管理流程 銷售流程 包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生收益的核心作業(yè) 管理支持流程 支持流程為其它流程提供基本的框 架和底層基礎(chǔ) 沒有這些管理支持流程 ,核心流程不 可能有效運(yùn)作 客 戶 設(shè)計 階段 流程 策劃 階段 流程 發(fā)包 階段 流程 施工 階段 流程 立項(xiàng) 階段 流程 成本管理流程 人力資源管理流程 財務(wù)預(yù)算流程 …… 竣工 階段 流程 流程清單 20221124 65 成本管理運(yùn)營流程系統(tǒng) —案例 案例 1— 流程圖 案例 2— 流程關(guān)鍵點(diǎn)的詳細(xì)描述 案例 3— 作業(yè)表單 20221124 66 ? 目的與作用 ? 內(nèi)容與形式 ? 建立及維護(hù) ? 注意的問題 【 思考與研討：本公司房地產(chǎn)管理的基本標(biāo)準(zhǔn)是什么？有何量化的衡量與評價指標(biāo)？ 】 成本管理的評價系統(tǒng) 20221124 67 ? 目的 ?掌握市場信息 ?積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) ?匯總公司資源 ?沉淀業(yè)務(wù)知識 ?衡量工作成效 ? 作用 ? 保證公司的成本管理水平穩(wěn)定、提升 目的與作用 20221124 68 ? 主要內(nèi)容 ? 成本管理數(shù)據(jù)庫 ? 成本管理考核指標(biāo) 內(nèi)容與形式 20221124 69 ?成本管理數(shù)據(jù)庫包括成本管理標(biāo)準(zhǔn)（供方、法規(guī)合同、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）與成本指標(biāo) ?成本指標(biāo)不僅包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（價的指標(biāo)，即成本數(shù)據(jù)），還應(yīng)包括技術(shù)指標(biāo)（量的指標(biāo)）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫；甲方定額就是技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概括為三個層次的成本數(shù)據(jù)：項(xiàng)目及單體、分部分項(xiàng)及專項(xiàng)工程、人材機(jī)及設(shè)備 ?成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信息也要同時記載：時間、技術(shù)特征、來源，充分反映市場和產(chǎn)品的特征 成本管理數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容 20221124 70 ? 主要形式 ?用 工具軟件： EXCEL， AEECSS等，形成固定的表格模版； ?管理軟件：通用、定制 （如萬科、金地、招商） ? 形式的選擇 ?根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要 ?區(qū)分管理類軟件和信息類軟件 ?結(jié)合具體業(yè)務(wù)流程和管理特征 ?盡可能集成，防止重復(fù)勞動 數(shù)據(jù)庫內(nèi)容與形式 20221124 71 ? 工作內(nèi)容 ? 建立制度與規(guī)范，制定成本管理數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)與分類；分析整理（ BCIS的方法）；錄入與維護(hù) ? 工作時間 ? 在幾個節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行：調(diào)研、詢價、招標(biāo)、合同、結(jié)算；最好能與工作過程結(jié)合而不是做為額外的工作 ? 工作人員 ? 專職或?qū)I(yè)人員，二者結(jié)合 數(shù)據(jù)庫的建立與維護(hù) 20221124 72 成本管理考核指標(biāo) 項(xiàng)目 反饋指標(biāo) 項(xiàng)目 反饋指標(biāo)每平米地價 報建費(fèi)用節(jié)減率土地獲得時間 每平米設(shè)計費(fèi)每平米三通費(fèi)用每平米臨時設(shè)施費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計周期 每平米管理費(fèi)每平米鋼筋含量 每平米營銷費(fèi)每平米含砼量 人均行政費(fèi)用招標(biāo)比率 每平米管理費(fèi)用最低價定標(biāo)比率 人均銷售收入甲定材料占造價比率 每平米銷售費(fèi)用統(tǒng)購材料購買率 每平米廣告費(fèi)用 設(shè)計變更 變更比率 人均銷售員面積 工程簽證 簽證比率 稅金 實(shí)際交納稅率 工程結(jié)算 結(jié)算錯漏率 物業(yè)經(jīng)營損益 物業(yè)實(shí)際盈虧額主體建造成本社區(qū)建造成本 招標(biāo)及簽約 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計土地獲得成本 材料采購開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用20221124 73 ? 1， 相關(guān)制度 ： ? ? 2， 分析表格 ? 3， 成本管理信息庫： 檢索、供方、法規(guī) ? 4，成本數(shù)據(jù)庫： 單價庫 ACCESS， 電梯 EXCEL 成本管理的評價系統(tǒng) — 案例 20221124 74 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制要點(diǎn) 20221124 75 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制要點(diǎn) 立項(xiàng)階段成本控制 規(guī)劃設(shè)計階段成本控制 招標(biāo)階段成本控制 施工階段成本控制 結(jié)算階段成本控制 營銷階段成本控制 20221124 76 通過對房地產(chǎn)各個開發(fā)階段作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。 開發(fā)各階段的成本控制要點(diǎn) 20221124 77 成本全過程動態(tài)控制－ 一條線 開發(fā)各階段的成本控制要點(diǎn) 立項(xiàng) 階段 策劃 階段 設(shè)計 階段 發(fā)包 階段 施工 階段 竣工 階段 成本估算； 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性 評價。 選擇性價 比最好的 產(chǎn)品；制 定產(chǎn)品目 標(biāo)與發(fā)展 計劃。 最經(jīng)濟(jì)合理 的方案； 材料設(shè)備的 合理選型； 限額設(shè)計； 圖紙質(zhì)量和 時間保證。 通過市場競 爭確定合適 的價格和單 位；完備的 合同促成雙 贏局面。 變更和簽 證的管理； 付款審核。 結(jié)算、索賠 辦理；項(xiàng)目 后評估。 數(shù)據(jù)分析與儲存 營銷 階段 營銷成本 目標(biāo)確定 與控制。 20221124 78 立項(xiàng)階段成本控制 項(xiàng)目立項(xiàng)階段需對項(xiàng)目發(fā)展成本客觀、全 面、準(zhǔn)確地估算： 充分考慮項(xiàng)目的不確定性； 合理確定估算基礎(chǔ)； 合理預(yù)計工程量和工程綜合單價； 謹(jǐn)慎預(yù)測新項(xiàng)目成本。 2