【正文】 案例 3— 作業(yè)表單 20221124 66 ? 目的與作用 ? 內(nèi)容與形式 ? 建立及維護(hù) ? 注意的問(wèn)題 【 思考與研討：本公司房地產(chǎn)管理的基本標(biāo)準(zhǔn)是什么？有何量化的衡量與評(píng)價(jià)指標(biāo)？ 】 成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng) 20221124 67 ? 目的 ?掌握市場(chǎng)信息 ?積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) ?匯總公司資源 ?沉淀業(yè)務(wù)知識(shí) ?衡量工作成效 ? 作用 ? 保證公司的成本管理水平穩(wěn)定、提升 目的與作用 20221124 68 ? 主要內(nèi)容 ? 成本管理數(shù)據(jù)庫(kù) ? 成本管理考核指標(biāo) 內(nèi)容與形式 20221124 69 ?成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)包括成本管理標(biāo)準(zhǔn)（供方、法規(guī)合同、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）與成本指標(biāo) ?成本指標(biāo)不僅包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（價(jià)的指標(biāo)，即成本數(shù)據(jù)），還應(yīng)包括技術(shù)指標(biāo)（量的指標(biāo)）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫(kù)；甲方定額就是技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概括為三個(gè)層次的成本數(shù)據(jù)：項(xiàng)目及單體、分部分項(xiàng)及專項(xiàng)工程、人材機(jī)及設(shè)備 ?成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信息也要同時(shí)記載：時(shí)間、技術(shù)特征、來(lái)源，充分反映市場(chǎng)和產(chǎn)品的特征 成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)的主要內(nèi)容 20221124 70 ? 主要形式 ?用 工具軟件： EXCEL， AEECSS等，形成固定的表格模版； ?管理軟件：通用、定制 （如萬(wàn)科、金地、招商） ? 形式的選擇 ?根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要 ?區(qū)分管理類軟件和信息類軟件 ?結(jié)合具體業(yè)務(wù)流程和管理特征 ?盡可能集成，防止重復(fù)勞動(dòng) 數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容與形式 20221124 71 ? 工作內(nèi)容 ? 建立制度與規(guī)范，制定成本管理數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)與分類；分析整理（ BCIS的方法）；錄入與維護(hù) ? 工作時(shí)間 ? 在幾個(gè)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行：調(diào)研、詢價(jià)、招標(biāo)、合同、結(jié)算；最好能與工作過(guò)程結(jié)合而不是做為額外的工作 ? 工作人員 ? 專職或?qū)I(yè)人員，二者結(jié)合 數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與維護(hù) 20221124 72 成本管理考核指標(biāo) 項(xiàng)目 反饋指標(biāo) 項(xiàng)目 反饋指標(biāo)每平米地價(jià) 報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率土地獲得時(shí)間 每平米設(shè)計(jì)費(fèi)每平米三通費(fèi)用每平米臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)周期 每平米管理費(fèi)每平米鋼筋含量 每平米營(yíng)銷費(fèi)每平米含砼量 人均行政費(fèi)用招標(biāo)比率 每平米管理費(fèi)用最低價(jià)定標(biāo)比率 人均銷售收入甲定材料占造價(jià)比率 每平米銷售費(fèi)用統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買率 每平米廣告費(fèi)用 設(shè)計(jì)變更 變更比率 人均銷售員面積 工程簽證 簽證比率 稅金 實(shí)際交納稅率 工程結(jié)算 結(jié)算錯(cuò)漏率 物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益 物業(yè)實(shí)際盈虧額主體建造成本社區(qū)建造成本 招標(biāo)及簽約 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)土地獲得成本 材料采購(gòu)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用20221124 73 ? 1， 相關(guān)制度 ： ? ? 2， 分析表格 ? 3， 成本管理信息庫(kù)： 檢索、供方、法規(guī) ? 4，成本數(shù)據(jù)庫(kù)： 單價(jià)庫(kù) ACCESS， 電梯 EXCEL 成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng) — 案例 20221124 74 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 20221124 75 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 立項(xiàng)階段成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制 招標(biāo)階段成本控制 施工階段成本控制 結(jié)算階段成本控制 營(yíng)銷階段成本控制 20221124 76 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)開發(fā)階段作業(yè)過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。 成本管理業(yè)務(wù)規(guī)范 成本管理具體業(yè)務(wù)工作開展的要求與標(biāo)準(zhǔn)，包括業(yè)務(wù)管理制度、管理規(guī)定及實(shí)施細(xì)則。 制定的要求 20221124 30 1，某中學(xué)成本控制綱要 ： 注意前期制定的過(guò)程、計(jì)劃和人員，如何調(diào)整 ?2，某中學(xué)成本測(cè)算 ： 注意全成本的范圍，對(duì)產(chǎn)品的明確 3，某改建項(xiàng)目成本測(cè)算 4，成本目標(biāo)評(píng)審要點(diǎn) 成本目標(biāo)制定 — 案例 20221124 31 方式之二， 按項(xiàng)目實(shí)體分解 方式之一， 按合同計(jì)劃分解 方式之三， 按考核責(zé)任分解 三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián) 成本目標(biāo)的分解 20221124 32 ?分解依據(jù) ： 甲方的分判與采購(gòu)計(jì)劃 ?分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo) ?分解時(shí)間 ： 發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過(guò)程中調(diào)整（范圍調(diào)整） 方式之一：按合同計(jì)劃分解 各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一 目的：及時(shí)掌握實(shí)際發(fā)生成本，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控 20221124 33 多層次、全方位計(jì)劃管理 ?一級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 總綱領(lǐng) ?二級(jí)計(jì)劃：運(yùn)作實(shí)施計(jì)劃 控制 設(shè)計(jì)計(jì)劃管理 ：出圖計(jì)劃、定樣計(jì)劃 合約計(jì)劃管理 ：考察計(jì)劃、招標(biāo)、簽約計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃管理 ：隊(duì)伍、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 成本計(jì)劃管理 ：目標(biāo)、標(biāo)底、結(jié)算編制計(jì)劃 ?三級(jí)計(jì)劃：施工進(jìn)度計(jì)劃 實(shí)施 20221124 34 ?分解依據(jù)： 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明）。 –2， 目標(biāo)的作用： –目標(biāo)不是上限而是 基準(zhǔn) ，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)。 成本的影響因素 : 諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面 。 成本的決定因素：外部 市場(chǎng) ；內(nèi)部 產(chǎn)品定位 。 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 20221124 21 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 20221124 22 房地產(chǎn)成本目標(biāo)管理 房地產(chǎn)成本目標(biāo)管理原則 房地產(chǎn)成本目標(biāo) 制定 的過(guò)程 房地產(chǎn)成本目標(biāo) 分解 的方法 房地產(chǎn)成本目標(biāo) 實(shí)現(xiàn) 的方式 20221124 23 成本目標(biāo)管理原則 –1， 目標(biāo)的內(nèi)涵 ： –不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)。 制定的方法 20221124 29 水平恰當(dāng)： 支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)； 依據(jù)充分 ： 產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－ 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)； 內(nèi)容具體明確： 成本內(nèi)容明確（比如同樣是 高檔 ，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)； 量化計(jì)算： 盡可能有量化的計(jì)算， 量?jī)r(jià) 分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析； 推行標(biāo)準(zhǔn)化 ： 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司 通用 的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解； 強(qiáng)調(diào)考核作用： 盡可能作為績(jī)效 考核指標(biāo) ；所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒(méi)有用成本目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核。 20221124 40 成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) —案例 1，月報(bào)表： 2，每月變更匯總： 3，調(diào)整所需文件 ： 4，后評(píng)估報(bào)告 20221124 41 小結(jié) – 1，成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié) ? 事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解 ? 事中有監(jiān)控：月報(bào)表 ? 事后有分析：后評(píng)估報(bào)告 ? 目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主； ? 成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場(chǎng) – 2，如何著手開展目標(biāo)管理 ? 建立科目，結(jié)合合同策劃； ? 制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段 ? 每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對(duì)每個(gè)合同） ? 出成本月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議 ? 對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求 20221124 42 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 20221124 43 房地產(chǎn)成本管理體系的建立 房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 成本管理的組織管理系統(tǒng) 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 成本管理運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng) 20221124 44 房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理 單一公司的管控模式 職能式管控 ： 業(yè)務(wù)職能部門為主導(dǎo) 矩陣式管控： 業(yè)務(wù)職能部門與項(xiàng)目開發(fā)流程相互平衡 項(xiàng)目制管控： 以項(xiàng)目開發(fā)流程為主導(dǎo) ? 集團(tuán)公司的管控模式 ?運(yùn)營(yíng)管控：組織與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié) ?戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財(cái)、項(xiàng)目 ?財(cái)務(wù)管控 ：投資與財(cái)務(wù) 20221124 45 項(xiàng)目公司 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 職責(zé)分工 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 ?項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門 ?項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 ?項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) ?客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ?項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 ?項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ?項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理 ?前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ?更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度 項(xiàng)目部 缺點(diǎn) ?職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意 單一公司的管控模式 20221124 46 集團(tuán)公司的管控模式 20221124 47 ?形成過(guò)程：項(xiàng)目 — 公司 — 區(qū)域 — 集團(tuán) ?確立依據(jù)：集團(tuán)與分公司的管控模式 ?授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 集團(tuán)公司的成本管理模式 — 確立 20221124 48 集團(tuán)公司的成本管理模式 —案例 1 ? 管理職能： ?經(jīng)營(yíng)層面：立項(xiàng)與資金審批，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定（集團(tuán)確定收益要求及時(shí)間） ?管理層面：人力資源與考核（針對(duì)下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財(cái)務(wù)、成本部經(jīng)理；學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo)； ?業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù) （案例 1— 業(yè)務(wù)管理定位） 20221124 49 ? 具體操作： ?目標(biāo)評(píng)審（立項(xiàng)及方案階段 — 審批） ?動(dòng)態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報(bào)） ?參與重大招標(biāo) ?戰(zhàn)略采購(gòu)（與技術(shù)部協(xié)作） ?地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地