【正文】 遷移費 （19）工程保險費 （20）商業(yè)網(wǎng)點費 （21）人防費 （22）管理費 （23）貸款利息 （24）建設(shè)期預(yù)留調(diào)價指數(shù) 以上三部分應(yīng)支付的土地開發(fā)費、建筑安裝工程費及其它費用，再加上不可預(yù)見費，就構(gòu)成了開發(fā)區(qū)建設(shè)的總成本，是商品房銷售的基礎(chǔ)資料。衛(wèi)生工程、特殊構(gòu)筑物工程、電氣照明工程、電氣設(shè)備及安裝工程、采暖工程、自風(fēng)工程等單位工程）所需建設(shè)費用的文件 （2）單項工程綜合概（預(yù)）算書 綜合概（預(yù)）算書是確定各個單項工程所需建設(shè)費用的綜合性文件，它包括單項工程的費用．是根據(jù)各個單位工程概（預(yù)）算書匯總而成的。 第三部分：其它費用項目 其它費用項目包括代收的費用和向有關(guān)部門繳納的費用，如質(zhì)量監(jiān)督費、商業(yè)網(wǎng)點費、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費、電貼費等。 （6）根據(jù)綜合概（預(yù)）算書和土地開發(fā)概（預(yù)）算書及其它費用概（預(yù)）算書編制總概（預(yù)）算書。 （2）銷售流通間接費房屋售出后，居住區(qū)和大樓的管理員、公共事務(wù)管理員的管理費。（1）房產(chǎn)價值補償費（折；田費）房產(chǎn)價值補償費即房屋折；日費，是房屋建造價值的平均損耗。殘值與房屋造價的比率為殘值率。應(yīng)當(dāng)根據(jù)準(zhǔn)確可靠的原始憑證，分別計入其歸屬的各成本核算對象。由于管理費屬間接成本，即屬于若干成本核算對象所共同發(fā)生的費用，因而，管理費應(yīng)采用簡便的分配辦法按分配數(shù)額計人受益的成本核算對象。房屋經(jīng)祖實行商品化經(jīng)營后，經(jīng)用成本除了上述四項以外，還應(yīng)包括如下幾項： （5）地租（土地使用費）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用報酬。考慮到人民群眾低收入的現(xiàn)實，除少數(shù)城市外，上述商品租金構(gòu)成短期內(nèi)尚無法實現(xiàn)。具體地講，可歸納為如下三方面。這就是成水分析的管理與控制職能。成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理與分析的特殊需要自行設(shè)計成本科目進(jìn)行統(tǒng)計分析。企業(yè)成本分析應(yīng)由企業(yè)經(jīng)濟(jì)師或管理會計師依據(jù)本企業(yè)自身的特殊況要來進(jìn)行，其結(jié)果專供企業(yè)內(nèi)部管理部門使用而不外外公開，因此它不受通行的財務(wù)會計觀則的限制與束縛。 3．是實行招標(biāo)投標(biāo)的依據(jù) 工程項目實行招標(biāo)，能打破城鄉(xiāng)、地區(qū)、部門和所有制的界限，開放建筑市場，有利于提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期、降低工程造價，提高投資經(jīng)濟(jì)效益。6．是利用國（境）外資金，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)的需要 發(fā)展外向型的房地產(chǎn)業(yè)，不僅是作為我國發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的一個重要組成部分，而且作為籌集積累開發(fā)建設(shè)資金的重要來源，以彌補國內(nèi)開發(fā)建設(shè)資金的不足，必將逐步推動我國整個房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展，使其成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。每一個開發(fā)商都必須根據(jù)市場供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點進(jìn)行準(zhǔn)確的價格定位，從而在較短的時間內(nèi)將所開發(fā)物業(yè)銷售出去。設(shè)計采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。在建設(shè)階段首先要做的工作就是先要委托一家實力較強的監(jiān)理公司對工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。這項工作做得好不僅可以使項目正常開展，還可以大大降低融資成本。成本控制也不應(yīng)只集中于項目部和財務(wù)部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)效益。 網(wǎng)點：20004000元/M2=800萬元 銷售管理、策劃代理費用：3%=四）稅費營業(yè)稅：（+800）3%=3%=城市維護(hù)建設(shè)費：7%=教育附加：3%=計銷售收入：=利潤：=所得稅：33%=稅后利潤：=利潤比率：30 / 30。此外，在進(jìn)行竣工驗收時，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門對工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，對需要修補的質(zhì)量缺陷及時修補，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費用。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請貸款。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時間內(nèi)完成開發(fā)項目的建筑安裝工程，使項目按時投入使用。在前期工作中，還有一項直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計與審核。對于開發(fā)商來說，如何對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析？怎樣才能作出正確決策呢？首先，定位是關(guān)鍵。 5．能促進(jìn)開發(fā)公司實行經(jīng)濟(jì)核算 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算所確定的開發(fā)工程綜合造價，實際上是開發(fā)建設(shè)的總成本，是商品房銷售價格的基礎(chǔ)資料。 2．是合理確定商品房銷售價格的依據(jù) 商品房銷售價格是商品房價值的貨幣表現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場機制健全、運轉(zhuǎn)正常情況下商品房銷售價格主要由土地價格（隱含在房價之中）、房屋建筑安裝工程費、管理費、貸款利息和盈利幾部分構(gòu)成，其費用數(shù)額大部分是通過編制開發(fā)預(yù)算來反映的。而成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理上的需要，采用多種靈活的計算分析方法，沒有什么特殊的限制。二者的差別主要表現(xiàn)在如下幾方面。 （2）管理與控制職能努力降低成本，提高利潤水平，是企業(yè)經(jīng)營追求的目標(biāo)。因而，成本分析是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動分析的主要內(nèi)容，任何企業(yè)都應(yīng)當(dāng)健全自身的成本分析機制。同樣，由于銀行貸款是以復(fù)利計算的，這里也應(yīng)以復(fù)利計息計入成本。由于租金水平較低，我國大部分地區(qū)的住宅部分免征或少征稅金。就其性質(zhì)而言，管理勞動也是房屋租賃流通過程中的一種勞動形式。一般來講，維修費屬出租房屋經(jīng)營直接支付的費用。因此，在考慮耐用年限時，不可能很準(zhǔn)確，往往只是對同類結(jié)構(gòu)規(guī)定一個時間幅度標(biāo)準(zhǔn)。主要有房產(chǎn)價值補償費。房屋流通費用是房屋在市場交換過程中所發(fā)生的勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。 （4）根據(jù)計算的工程量和單位估價表等計算直接費。因此，總概（預(yù)）算書一般可分為四部分。 2．房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的組成 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件是按先單個后綜合，光局部后整體，層層匯總編制而成。 （3）計劃利潤 計劃利潤指按照國家規(guī)定的計劃利潤率向建設(shè)單位計取的利潤。攤銷和維修費，以及支付給工人自備工具的補貼費； F．檢驗試驗費，指對建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用，包括自設(shè)試驗室進(jìn)行試驗所耗用的材料和化學(xué)藥品費用等，以及技術(shù)革新和研究試驗費。 （5）勘察設(shè)計費 勘察設(shè)計費指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象而進(jìn)行的測量、測繪、測試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗、鑒定、研究和綜合評價等工作發(fā)生的費用和進(jìn)行開發(fā)工程設(shè)計所發(fā)生的費用。其中包括： ①拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，安置用房的建設(shè)費或購買商品房的費用。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，收征地單位“土地補償費”和“青苗補償費”之外，支付給被征地單位的安置補助費用。 二、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容，是根據(jù)國家有關(guān)的政策規(guī)定、政府頒發(fā)的定額標(biāo)準(zhǔn)、取費標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合開發(fā)的具體任務(wù)來確定的。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的折舊費、房屋維修費、稅金等屬變動成本；管理費則屬固定成本。開發(fā)工程量越大，建筑工程費就越高。但定性預(yù)測法在很大程度上受制于預(yù)測者的主觀判斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。新項目開發(fā)前的成本預(yù)測大多是按定額或歷史資料分科目進(jìn)行估算的。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析一、房地產(chǎn)經(jīng)營成本預(yù)測分析 成本預(yù)測是