房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制措施(存儲(chǔ)版)
【正文】 信譽(yù)的目的。在成本控制中，要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制；要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制，防止只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他項(xiàng)目的成本控制；要對(duì)所有合同的付款進(jìn)行控制；要對(duì)成本數(shù)量進(jìn)行控制；對(duì)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制，以滿(mǎn)足資金使用計(jì)劃的要求。（3）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部的成本控制管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制，不能僅依賴(lài)決策管理層，還需要在企業(yè)內(nèi)部建立一套完善的成本管理制度及體系。頁(yè)，共這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。因此在這一環(huán)要十分注重，不可忽視。頁(yè)謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理c、安全系數(shù)取值偏大。在這個(gè)階段的工程造價(jià)成本控制方法只要是認(rèn)真地、客觀地按照?qǐng)D紙計(jì)算工程量，要做到項(xiàng)目不重復(fù)、不多算、不漏項(xiàng)、反復(fù)檢查核對(duì)。在合同管理方面做到合同的履約，守合同重信用，依法規(guī)范操作。（5）充分調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)管理人員的積極性，實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度。頁(yè)，共謝金雄區(qū)域辦公室編制201071第（4）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理。合同管理是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，是控制資金投入的有效手段。項(xiàng)目實(shí)施階段，可以從以下幾方面考慮（1）工程預(yù)算成本控制。頁(yè)，共（3）施工圖設(shè)計(jì)階段，這是控制工程成本最主要的一環(huán)。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制的注重事項(xiàng)第（2）健全成本管理制度、制定管理目標(biāo)健全成本控制管理制度、加強(qiáng)認(rèn)識(shí)、落實(shí)責(zé)任、使成本管理工作走向科學(xué)性、規(guī)范化的管理模式。如在采用限額設(shè)計(jì)進(jìn)行成本控制時(shí)，一方面要力爭(zhēng)使實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本限定在成本額度內(nèi)，同時(shí)又要保證項(xiàng)目的功能、使用要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，這種協(xié)調(diào)工作不可或缺。頁(yè)謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理保修服務(wù)階段的成本管理與控制保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。(2)參與材料定價(jià)工作，根據(jù)市場(chǎng)材料單價(jià)調(diào)查，控制主要材料的價(jià)格，尤其是裝飾、安裝工程材料的價(jià)格。因此，若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。這樣既給投標(biāo)方一定的時(shí)間考慮，又使投標(biāo)人有一種無(wú)形的壓力，迫使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤(rùn)空間。在工程項(xiàng)目材料設(shè)備的采購(gòu)過(guò)程中，為了保證中標(biāo)價(jià)的合理性，防止不合理或非實(shí)質(zhì)性報(bào)價(jià)中標(biāo)，在開(kāi)發(fā)的酒店、住宅中所用的高低壓設(shè)備、電纜、消防器材、水泵等投資額較大的子項(xiàng)目，采用低價(jià)中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象，又可以避免“低價(jià)中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。在資金有約束的情況下，我們也可以采用限額設(shè)計(jì)，控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本投入。很顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。10接著是建設(shè)方案的確定，當(dāng)建設(shè)地點(diǎn)特定后，對(duì)開(kāi)發(fā)成本和效益尤為重要，通常的作法是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，根據(jù)項(xiàng)目的不同，稅費(fèi)略有差別，除所得稅外一般占銷(xiāo)售收人的頁(yè)謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括：管理人員的工資差旅費(fèi)用、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)等。開(kāi)工手續(xù)辦理時(shí)的監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。這部分成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中受外界因素影響最大的一塊，一般占項(xiàng)目總投資的土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。10具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)，這期間直接發(fā)生的各項(xiàng)支出，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是基礎(chǔ)性階段，非常重要。而就一個(gè)特定的環(huán)境和項(xiàng)目而言又有多種風(fēng)格的建筑和結(jié)構(gòu)類(lèi)型可供選擇，形成多變性和不確定性。國(guó)家宏觀調(diào)控也在進(jìn)一步加強(qiáng)，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，以最低的成本獲取最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走向成
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