【正文】 66““ 低價中標(biāo)，不再砍價低價中標(biāo)，不再砍價 ”” 的優(yōu)缺點的優(yōu)缺點優(yōu)點：優(yōu)點：? 有利于施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位一開始就報實價，有利于我們得到相對準(zhǔn)確的工程成本信息 ；? 有利于提高工程招標(biāo)的透明度，有利于增強施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位的信心，有利于在業(yè)界樹立威信 ；? 有利于簡化我們的內(nèi)部管理 ；? 工程招標(biāo)簡潔明了，有利于現(xiàn)場的工程管理 ；缺點：缺點：? 發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷導(dǎo)致報價不合理，不利于糾正 ；? 合同中某些條款（如付款條件）可以作為合同談判的交換條件，會影響 “ 低價中標(biāo) ” 的具體操作 。但我們沒有必要談變更。工的浪費。B、工程清單說明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。774 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點如何進行有效的簽證管理要點? 凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。? 索賠包括工期索賠和費用索賠。? 落實設(shè)計變更簽證。 2）分階段結(jié)算 對于工程規(guī)模較大，工期較長（跨年度）的單項工程或單位工程，可以根據(jù)工程形象進度，劃分為不同階段支付進度款。 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點88（ 4）工程質(zhì)量保修金的控制 1）質(zhì)保金的含義 建設(shè)工程質(zhì)量保修金是指發(fā)包人與承包商在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程價款中預(yù)留，用于保障承包人在缺陷責(zé)任期（即質(zhì)量保修期）內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進行維修的資金。? 通過營銷供應(yīng)商成本信息庫的建立和營銷供應(yīng)商的評估機制，有效地降低營銷成本。? 竣工結(jié)算是經(jīng)濟活動，而竣工決算屬于工作總結(jié)。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點85（ 2）工程進度款的結(jié)算方式 1）按月結(jié)算 這種結(jié)算是按月支付工程進度款，竣工后清算的辦法。工程價款結(jié)算控制? 采取什么方式支付價款？? 款項如何計算？? 支付節(jié)奏? 預(yù)付備料款扣回比例如何控制？4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點83? 核對合同條款。? 第四步： 按各分部分項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，確定各部品質(zhì)量檔次。? 現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補簽。? 影響現(xiàn)場簽證的原因：? 第一種：合同出現(xiàn)漏洞? 第二種：設(shè)計變更7475施工階段工程成本控制技巧? 建立工程變更簽署流程制度；? 建立工程變更限額審查制度；? 材料、設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價制度；? 甲供材料，建立采購管理制度；? 加強工程計量管理；? 充分市場調(diào)研、市場詢價；? 嚴(yán)格按合同辦事?，F(xiàn)場已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施第一種：倒退的設(shè)計變更。 694 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點（ 4） 工程施工階段成本控制要點? 工程進度款管理 – 根據(jù)施工合同，核實工程進度，明確審批權(quán)限，嚴(yán)格審批流程? 設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理 – 完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。? 需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們對 社會社會工程成本資源工程成本資源 把握度還是不夠。 財務(wù)資金部 負(fù)責(zé)利息費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責(zé)任成本分析報告。責(zé)任主體216。要求較高。? 成本型：成本型： 贏利主要靠對建安成本的控制，特點是房價贏利主要靠對建安成本的控制，特點是房價差異性較小、產(chǎn)品差異性小，對項目的建安成本控制差異性較小、產(chǎn)品差異性小，對項目的建安成本控制要求較高。責(zé)任成本管理體系要素： （ 1）責(zé)任范圍； （ 2）責(zé)任人 （ 3）評價標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）評價人責(zé)任成本體系建立目的： 令全員實施自覺的成本管理行為3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 45責(zé)任成本的落實責(zé)任成本的落實216。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實反映成本理性；– 評價部門：及時計算并提供反饋指標(biāo)。營銷策劃中心 負(fù)責(zé)營銷相關(guān)費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。? 工程招標(biāo)， 定標(biāo)后繼續(xù)砍價，低中求低定標(biāo)后繼續(xù)砍價，低中求低 。? 社會工程資源的考察、選用、評估與管理。? 第一種：倒退的設(shè)計變更。724 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點73設(shè)計變更的控制 1）不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 2）不影響建設(shè)工期 3）不擴大范圍 4）建立工程變更的相關(guān)制度 5）要有嚴(yán)格的程序4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點二談現(xiàn)場簽證二談現(xiàn)場簽證? 控制現(xiàn)場簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。? 第三步： 根據(jù)項目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，確定項目各分部分項的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點工程索賠的控制82（ 5）竣工結(jié)算階段工程成本控制 竣工結(jié)算是業(yè)主及承包商兩個主體最終成交的交易價格。對重大工程項目，按年度工程計劃逐年預(yù)付。而竣工決算是業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定編制的建設(shè)成果和財務(wù)狀況的總結(jié)性文件。加強計劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對性；? 完善營銷供應(yīng)商選擇控制流程，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標(biāo)的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價，控制廣告制作的費用成本。? 缺陷是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強制標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件、以及承包合同的約定。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點86（ 3）竣工決算 竣工決算是由 開發(fā)商 編制的反映建設(shè)項目實際造價和投資效果的文件，是竣工驗收報告的重要組成部分。? 核實現(xiàn)場簽證、定額（或單位估價表）、 取費標(biāo)準(zhǔn)。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點81 1）具有瞻前意識，預(yù)防索賠事件的發(fā)生。? 因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責(zé)任，杜絕盲目簽證。C、付款條件與形象進度或節(jié)點工期或完成工程量的關(guān)系描述的不清不楚，為施工單位提供了索賠的空間。? 第二種：設(shè)計變更涉及的內(nèi)容，其計價方式在合同中沒有約定（如：主第二種：設(shè)計變更涉及的內(nèi)容，其計價方式在合同中沒有約定（如：主材變了、施工工藝變了等），只能以獨家協(xié)商議價方式確定價格，成本材變了、施工工藝變了等），只能以獨家協(xié)商議價方式確定價格，成本管理管理 ““ 貨比三家貨比三家 ”” 的競爭優(yōu)勢喪失，必然帶來成本的增加。但我們沒有必要談 ““ 虎虎 ”” 色變。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點采購招標(biāo)階段成本控制要點及延伸67開標(biāo)后繼續(xù)殺價的開標(biāo)后繼續(xù)殺價的 優(yōu)缺點優(yōu)缺點優(yōu)點：優(yōu)點：? 招標(biāo)文件中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷，可以在后續(xù)工作中彌補 ；? 發(fā)現(xiàn)價格不合理，可以在后續(xù)工作中完善 ；? 在某一個項目的某些分部工程上可能可以砍到一個低價 ；? 缺點：? 承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位很難一開始就報出實價；? 工程招標(biāo)的透明度無法保證