【正文】 ? 竣工結算編制單位是施工單位；而竣工決算編制單位是業(yè)主。? 檢查隱蔽驗收記錄。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。現(xiàn)場已經施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復施工的浪費。? 幾個提醒：幾個提醒： A、我們有沒有精力去侃價？有沒有考慮到對營銷、對發(fā)展計劃的影、我們有沒有精力去侃價？有沒有考慮到對營銷、對發(fā)展計劃的影響？響？ B、我們有沒有能力去侃價？、我們有沒有能力去侃價？ C、高高舉起的大刀，我們到底砍到了誰？、高高舉起的大刀，我們到底砍到了誰？? 地產名言地產名言 ：向施工單位或供應商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質。 483 房地產開發(fā)項目責任成本管理項目經理部： 工程進度、質量；工程材料部： 供應商管理與技術方案；設計研發(fā)部： 設計圖紙 財務計統(tǒng)部： 財務核算 經營銷售部：人力資源部： 組織架構、職能分工預決算部 /成本管理部 /審計核算部：對工程項目的全過程進行成本管理。 11目標成本： 項目的目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定 時期內和經過努力所要實現(xiàn)的成本目標； 是項目 成本的控制線 。責任成本管理要素 ： （ 1）責任范圍； （ 2）責任人 （ 3）評價標準； （ 4）評價人責任成本管理1 理念與方法212 房地產開發(fā)項目成本構成2 房地產開發(fā)項目成本構成 22房地產開發(fā)成本的構成? 土地成本（約占項目總成本的 3035%左右）? 前期費用（約占項目總成本的 23%左右）? 工程成本（約占項目總成本的 5055%左右）? 營銷成本（約占項目總成本的 58%左右）? 管理成本和財務成本? 工程成本、營銷成本是項目開發(fā)過程中成本控制的重點！ 23尤以工程成本為重 2 房地產開發(fā)項目成本構成從房地產開發(fā)項目的成本結構中看，關鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性2410330510174455530社區(qū)配套市政建設工程建設材料采購其他費用 市場費用銷售費用基本利潤環(huán)境因素設計因素品牌因素建造成本%項目收益率%銷售成本9%土地成本30%土地轉讓5941彈性成本和利潤剛性成本和利潤資料來源：其他顧問公司報告未加財務成本與管理費用關鍵控制環(huán)節(jié)2 房地產開發(fā)項目成本構成案例分析案例分析萬科如是說： 我們的成本在本 行業(yè)中占有優(yōu)勢!! 2 房地產開發(fā)項目成本構成 25 成本有哪八大類？2 房地產開發(fā)項目成本構成 26成本八大類2 房地產開發(fā)項目成本構成 27 光明城市成本簡介2 房地產開發(fā)項目成本構成 28光明城市成本簡介2 房地產開發(fā)項目成本構成 29 成本科目基本組成二級科目 四、五個一、土地獲得價款政府地價及相關費用合作款項紅線外市政設施拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備費 勘察設計費 報批報建增容費 三通一平費 臨時設施費2 房地產開發(fā)項目成本構成 30成本科目基本組成三、主體建筑工程費基礎工程結構及粗裝修門窗工程公共部位裝修室內裝修 四、主體安裝工程費 室內水曖氣電 設備及安裝費 弱電工程2 房地產開發(fā)項目成本構成 31成本科目基本組成五、社區(qū)管網工程費室外給排水系統(tǒng) 室外高低壓線路室外采暖系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng)室外燃氣系統(tǒng) 其它 六、園林環(huán)境費綠化建設費 圍墻建造費建筑小品 室外照明道路廣場建造費 室外零星工程2 房地產開發(fā)項目成本構成 32 成本科目基本組成七、配套設施費游泳池 地下室會所 行政管理及設區(qū)服務幼兒園 市政用房學校 八、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷設施建造費 資本化利息 物業(yè)完善費 不可預見費2 房地產開發(fā)項目成本構成 33成本科目基本組成一、土地獲得價款政府地價及相關費用◆ 土地出讓金◆ 契稅 4%紅線外市政設施◆ 大市政配套費 105元 /M2◆ 河西市政配套費 110元 /M2 三級、四級科目2 房地產開發(fā)項目成本構成 34成本科目基本組成二、開發(fā)前期準備費勘察設計費◆ 勘察丈量費 下設五 ~ 十個子目 商品房測繪、初勘、詳勘、施工驗線、竣工測量、日照分析等◆ 規(guī)劃設計費 下設五 ~ 十個子目交通分析、概念設計、規(guī)劃設計、施工圖設計、室外自來水管道設計、小區(qū)配電工程設計、環(huán)境設計等報批報建費◆ 報批報建費 下設二十個子目政府綜合報建、人防異地建設、白蟻防治、圖紙審查、新墻體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標管理費、項目環(huán)境影響測評、消防檢測、房屋交易手續(xù)、商品房價格認證、房屋面積測量等等2 房地產開發(fā)項目成本構成 35 成本科目基本組成報批報建費◆ 增容費 下設五 ~ 十個子目水增容費 (住宅、商業(yè) )、煤氣增容費◆ 三通一平費 下設三個子目臨時道路、臨時用電、臨時用水 2 房地產開發(fā)項目成本構成 36成本科目基本組成三、主體建筑工程費基礎工程費◆ 土方◆ 護坡 掛網噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護、木樁等◆ 工程樁、樁基檢測、降水結構與粗裝修門窗工程◆ 單元門◆ 入戶門◆ 防火