【正文】 ? 竣工結(jié)算編制單位是施工單位；而竣工決算編制單位是業(yè)主。? 檢查隱蔽驗收記錄。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。現(xiàn)場已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費。? 幾個提醒：幾個提醒： A、我們有沒有精力去侃價？有沒有考慮到對營銷、對發(fā)展計劃的影、我們有沒有精力去侃價？有沒有考慮到對營銷、對發(fā)展計劃的影響？響？ B、我們有沒有能力去侃價？、我們有沒有能力去侃價？ C、高高舉起的大刀，我們到底砍到了誰？、高高舉起的大刀，我們到底砍到了誰？? 地產(chǎn)名言地產(chǎn)名言 ：向施工單位或供應(yīng)商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。 483 房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理項目經(jīng)理部： 工程進度、質(zhì)量；工程材料部： 供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；設(shè)計研發(fā)部： 設(shè)計圖紙 財務(wù)計統(tǒng)部： 財務(wù)核算 經(jīng)營銷售部：人力資源部： 組織架構(gòu)、職能分工預(yù)決算部 /成本管理部 /審計核算部：對工程項目的全過程進行成本管理。 11目標(biāo)成本： 項目的目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定 時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)； 是項目 成本的控制線 。責(zé)任成本管理要素 ： （ 1）責(zé)任范圍； （ 2）責(zé)任人 （ 3）評價標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）評價人責(zé)任成本管理1 理念與方法212 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 22房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成? 土地成本（約占項目總成本的 3035%左右）? 前期費用（約占項目總成本的 23%左右）? 工程成本（約占項目總成本的 5055%左右）? 營銷成本（約占項目總成本的 58%左右）? 管理成本和財務(wù)成本? 工程成本、營銷成本是項目開發(fā)過程中成本控制的重點！ 23尤以工程成本為重 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成從房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性2410330510174455530社區(qū)配套市政建設(shè)工程建設(shè)材料采購其他費用 市場費用銷售費用基本利潤環(huán)境因素設(shè)計因素品牌因素建造成本%項目收益率%銷售成本9%土地成本30%土地轉(zhuǎn)讓5941彈性成本和利潤剛性成本和利潤資料來源：其他顧問公司報告未加財務(wù)成本與管理費用關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成案例分析案例分析萬科如是說： 我們的成本在本 行業(yè)中占有優(yōu)勢!! 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 25 成本有哪八大類？2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 26成本八大類2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 27 光明城市成本簡介2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 28光明城市成本簡介2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 29 成本科目基本組成二級科目 四、五個一、土地獲得價款政府地價及相關(guān)費用合作款項紅線外市政設(shè)施拆遷補償費 二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費 勘察設(shè)計費 報批報建增容費 三通一平費 臨時設(shè)施費2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 30成本科目基本組成三、主體建筑工程費基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門窗工程公共部位裝修室內(nèi)裝修 四、主體安裝工程費 室內(nèi)水曖氣電 設(shè)備及安裝費 弱電工程2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 31成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)工程費室外給排水系統(tǒng) 室外高低壓線路室外采暖系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng)室外燃氣系統(tǒng) 其它 六、園林環(huán)境費綠化建設(shè)費 圍墻建造費建筑小品 室外照明道路廣場建造費 室外零星工程2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 32 成本科目基本組成七、配套設(shè)施費游泳池 地下室會所 行政管理及設(shè)區(qū)服務(wù)幼兒園 市政用房學(xué)校 八、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷設(shè)施建造費 資本化利息 物業(yè)完善費 不可預(yù)見費2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 33成本科目基本組成一、土地獲得價款政府地價及相關(guān)費用◆ 土地出讓金◆ 契稅 4%紅線外市政設(shè)施◆ 大市政配套費 105元 /M2◆ 河西市政配套費 110元 /M2 三級、四級科目2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 34成本科目基本組成二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費勘察設(shè)計費◆ 勘察丈量費 下設(shè)五 ~ 十個子目 商品房測繪、初勘、詳勘、施工驗線、竣工測量、日照分析等◆ 規(guī)劃設(shè)計費 下設(shè)五 ~ 十個子目交通分析、概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計、室外自來水管道設(shè)計、小區(qū)配電工程設(shè)計、環(huán)境設(shè)計等報批報建費◆ 報批報建費 下設(shè)二十個子目政府綜合報建、人防異地建設(shè)、白蟻防治、圖紙審查、新墻體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標(biāo)管理費、項目環(huán)境影響測評、消防檢測、房屋交易手續(xù)、商品房價格認(rèn)證、房屋面積測量等等2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 35 成本科目基本組成報批報建費◆ 增容費 下設(shè)五 ~ 十個子目水增容費 (住宅、商業(yè) )、煤氣增容費◆ 三通一平費 下設(shè)三個子目臨時道路、臨時用電、臨時用水 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 36成本科目基本組成三、主體建筑工程費基礎(chǔ)工程費◆ 土方◆ 護坡 掛網(wǎng)噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護、木樁等◆ 工程樁、樁基檢測、降水結(jié)構(gòu)與粗裝修門窗工程◆ 單元門◆ 入戶門◆ 防火