【正文】 訂）目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理PDCA1 理念與方法 18如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制? 以合同管理為中心? 抓住三條主線： “ 動(dòng)態(tài)成本 ” 、 “ 實(shí)際發(fā)生成本 ” 、 “ 實(shí)付成本”– “ 動(dòng)態(tài)成本 ” 反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；– “ 實(shí)際發(fā)生成本 ” 指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與 “ 動(dòng)態(tài)成本 ” 對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；– “ 實(shí)付成本 ” 指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與 “ 實(shí)際發(fā)生成本” 對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。責(zé)任主體216。責(zé)任狀（書）責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃以及各部門工作計(jì)劃中?。。。尤霑r(shí)間、質(zhì)量、價(jià)值、責(zé)任人等要素）3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 46?建立合理的目標(biāo)成本?將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本?將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中?量化評(píng)估體系?成本考核與績效管理責(zé)任成本管理的總體思路責(zé)任成本管理的總體思路3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 47如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系? “ 責(zé)任成本 ” 回答的是在 “ 成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中 “ 誰來做、做什么 ” 的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。在各部門發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。責(zé)任體系前提3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 49萬達(dá)成本控制部成本目標(biāo)組招標(biāo)合約組過程控制組集中采購組指導(dǎo)檢查組例 成本管理架構(gòu) (萬達(dá) )3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 50成本管理架構(gòu)投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。 財(cái)務(wù)資金部 負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。 614 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的重點(diǎn)三個(gè)總說明? 建筑? 結(jié)構(gòu)? 設(shè)備豎向控制基坑支護(hù)基礎(chǔ)工程地下室設(shè)計(jì)含鋼量控制機(jī)電設(shè)計(jì)參數(shù)控制室外環(huán)境景觀62（ 3） 采購招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理 采招管理采招管理工程管理工程管理成本管理履約跟蹤履約跟蹤變更簽證變更簽證材設(shè)控制材設(shè)控制變更管理變更管理材設(shè)選型材設(shè)選型 限額設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)合同管理合同管理集中采購集中采購招投標(biāo)招投標(biāo)4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn) 63招標(biāo)的意義：招標(biāo)的意義： 優(yōu)選供應(yīng)商，貨比三家控制成本招標(biāo)的主要階段招標(biāo)的主要階段 ： 招標(biāo)準(zhǔn)備階段、發(fā)標(biāo)階段、投標(biāo)階段、 評(píng)定標(biāo)階段、 授標(biāo)與簽約階段、后續(xù)工作招標(biāo)管理的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)管理的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 供應(yīng)商管理 招標(biāo)文件與合同文件：招標(biāo)范圍及界面、 工程量清單、技術(shù)措施及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 材料設(shè)備管理 招標(biāo)流程管理 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)采購招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸6465招投標(biāo)及合同訂立階段工程成本控制的內(nèi)容? 承包方式的選擇? 合同類型的選擇；? 計(jì)價(jià)方式的選擇（采用清單計(jì)價(jià)）；? 編制招標(biāo)文件，確定合理的工程造價(jià)計(jì)價(jià)方法，確定預(yù)算控制價(jià)或標(biāo)底。? 需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說明我們對(duì) 社會(huì)社會(huì)工程成本資源工程成本資源 把握度還是不夠。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn) 采購招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸68采招階段成本控制的難點(diǎn)采招階段成本控制的難點(diǎn)? 工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)資工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)資源的把握。 694 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)（ 4） 工程施工階段成本控制要點(diǎn)? 工程進(jìn)度款管理 – 根據(jù)施工合同，核實(shí)工程進(jìn)度，明確審批權(quán)限，嚴(yán)格審批流程? 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理 – 完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。色變?，F(xiàn)場已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施第一種：倒退的設(shè)計(jì)變更。的競爭優(yōu)勢(shì)喪失，必然帶來成本的增加。? 影響現(xiàn)場簽證的原因：? 第一種：合同出現(xiàn)漏洞? 第二種：設(shè)計(jì)變更7475施工階段工程成本控制技巧? 建立工程變更簽署流程制度；? 建立工程變更限額審查制度；? 材料、設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)制度；? 甲供材料，建立采購管理制度；? 加強(qiáng)工程計(jì)量管理；? 充分市場調(diào)研、市場詢價(jià)；? 嚴(yán)格按合同辦事。D、甲供材的管理及結(jié)算要求沒有規(guī)范，容易引起索賠風(fēng)險(xiǎn)。? 現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。 784 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)三談選材用料三談選材用料? 第一步： 營銷策劃部門提出項(xiàng)目的競爭對(duì)手樓盤或樓盤所在地同檔次樓盤。? 第四步： 按各分部分項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，確定各部品質(zhì)量檔次。 2）完善合同內(nèi)容及合同管理。工程價(jià)款結(jié)算控制? 采取什么方式支付價(jià)款？? 款項(xiàng)如何計(jì)算？? 支付節(jié)奏? 預(yù)付備料款扣回比例如何控制？4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)83? 核對(duì)合同條款。? 按圖紙核實(shí)工程量。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)85（ 2）工程進(jìn)度款的結(jié)算方式 1）按月結(jié)算 這種結(jié)算是按月支付工程進(jìn)度款，竣工后清算的辦法?？⒐Q算反映的是工程項(xiàng)目從籌建到竣工投產(chǎn)或使用的全過程的全部實(shí)際支出費(fèi)用，是項(xiàng)目建設(shè)成果、財(cái)務(wù)狀況、實(shí)際造價(jià)和投資效果的總結(jié)性文件。? 竣工結(jié)算是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而竣工決算屬于工作總結(jié)。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)892）質(zhì)保金預(yù)留比例 按建設(shè)工程結(jié)算管理辦法，質(zhì)保金按工程價(jià)款結(jié)算總額 5%左右的比例預(yù)留。? 通過營銷供應(yīng)商成本信息庫的建立和營銷供應(yīng)商的評(píng)估機(jī)制，有效地降低營銷成本。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)（ 5）營銷階段的成本控制要點(diǎn)? 結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本，建立各項(xiàng)的廣告及市場推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)88（ 4）工程質(zhì)量保修金的控制 1）質(zhì)保金的含義 建設(shè)工程質(zhì)量保修金是指發(fā)包人與承包商在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程價(jià)款中預(yù)留，用于保障承包人在缺陷責(zé)任期（即質(zhì)量保修期）內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。其區(qū)別有：? 竣工結(jié)算 是施工單位 向業(yè)主進(jìn)行最終結(jié)算工程款的經(jīng)濟(jì)文件。 2）分階段結(jié)算 對(duì)于工程規(guī)模較大，工期較長（跨年度）的單項(xiàng)工程或單位工程，可以根據(jù)工程形象進(jìn)度，劃分為不同階段支付進(jìn)度款。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)竣工結(jié)算階段工程成本控制要點(diǎn)：84（ 1） 預(yù)付備料款結(jié)算 根據(jù)《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》規(guī)定，包工包料工程的預(yù)付款按合同約定撥付，原則上預(yù)付比例不低于合同金額的 10%，不高于合同金額的 30%。? 落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證。