房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制培訓(xùn)課件-文庫吧在線文庫
【正文】 ；? 工程招標內(nèi)部管理鏈比較長，不確定的因素多，定標的時間比較長，這對于大規(guī)模開發(fā)是很不利的 ；? 工程招標過程復(fù)雜，或在一些合同細節(jié)上糾纏不清。604 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點（ 2）規(guī)劃設(shè)計階段成本控制要點? 設(shè)計采購管理：對概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均通過規(guī)范化的設(shè)計采購控制流程，以爭取最佳的性價比；? 通過限額設(shè)計落實目標成本的要求：? 通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計合同嚴格控制設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破甲方編制的《建造成本預(yù)算》；? 通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)計節(jié)點的設(shè)計成果質(zhì)量：? 通過施工圖會審來控制設(shè)計質(zhì)量和工程成本：通過會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。保證將成本控制在目標成本范圍內(nèi) 。責任履行評價216。動態(tài)成本： 是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果。房地產(chǎn)經(jīng)營負責人培訓(xùn)房地產(chǎn)經(jīng)營負責人培訓(xùn) 課程課程2023年年 3月月 呼和浩特呼和浩特第 八 講 房地產(chǎn)開發(fā)項目 成本控制 房地產(chǎn)開發(fā)項目 成本控制 （ 1）編制成本管理規(guī)劃； （ 2）確定成本管理的對象； （ 3）費用比較與投資偏差分析； （ 4）有效利用工程價款結(jié)算方法； （ 5）重視工程變更工作； （ 6）認真做好成本核實與總結(jié)工作。基本概念 ：1 理念與方法12房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃 方案設(shè)計 初步設(shè)計 施工圖設(shè)計項目策劃 概念設(shè)計投資估算表 成本測算 1 成本測算 2 目標成本 合同清單項目發(fā)展 營銷策劃 產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項目結(jié)算 招標管理項目銷售目標成本的實施管理采購招標項目管理設(shè)計管理銷售管理施工結(jié)算財務(wù)決算全成本管理工作全成本管理工作項目盈利目標項目盈利目標1 理念與方法 13新項目發(fā)展新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計 擴初設(shè)計擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計 施工組織與施工組織與材料采購材料采購 竣工結(jié)算竣工結(jié)算成本估算成本估算 目標成本目標成本測算測算 一一目標成本目標成本測算測算 二二目目 標標 成成 本本動態(tài)成本動態(tài)成本 結(jié)算成本結(jié)算成本分析分析 目標成本形成 目標成本執(zhí)行目標成本的形成過程1 理念與方法14立項施工規(guī)劃設(shè)計招標竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本 行政費用 設(shè)計費 招標費用 建安費用 財務(wù)費用 租售費用管理費用成本是一系列經(jīng)營活動的疊加成本是一系列經(jīng)營活動的疊加1 理念與方法15目標成本管理中經(jīng)常遇到的問題目標成本合理嗎？動態(tài)成本信息為什么失真？A、目標估計不足B、目標剛性不足C、目標與實際脫節(jié)A、信息歸集不及時B、信息反饋失控1 理念與方法16動態(tài)成本 = 未結(jié)算合同 + 已結(jié)算合同 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本 非合同性成本已結(jié)算成本 未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本動態(tài)成本構(gòu)成1 理念與方法17偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標成本（審批及修訂）目標成本的動態(tài)管理PDCA1 理念與方法 18如何實現(xiàn)動態(tài)成本控制? 以合同管理為中心? 抓住三條主線： “ 動態(tài)成本 ” 、 “ 實際發(fā)生成本 ” 、 “ 實付成本”– “ 動態(tài)成本 ” 反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；– “ 實際發(fā)生成本 ” 指的是項目當前已審定的工程量，與 “ 動態(tài)成本 ” 對比可反映出項目整體進度；– “ 實付成本 ” 指的是實際已支付的款項，與 “ 實際發(fā)生成本” 對比反映出款項的支付進度，包括應(yīng)付、實付的情況。責任狀（書）責任成本的分配最終落實到了項目開發(fā)計劃以及各部門工作計劃中?。。。尤霑r間、質(zhì)量、價值、責任人等要素）3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理 46?建立合理的目標成本?將目標成本分解成責任成本?將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中?量化評估體系?成本考核與績效管理責任成本管理的總體思路責任成本管理的總體思路3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理 47如何建立項目責任成本體系? “ 責任成本 ” 回答的是在 “ 成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中 “ 誰來做、做什么 ” 的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責和崗位職責層面的分解和落實。責任體系前提3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理 49萬達成本控制部成本目標組招標合約組過程控制組集中采購組指導(dǎo)檢查組例 成本管理架構(gòu) (萬達 )3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理 50成本管理架構(gòu)投資管理部負責土地相關(guān)費用的管理，包括地價、拆遷費、契稅、交易手續(xù)費等費用的目標控制值的審核和過程監(jiān)控，負責審核監(jiān)控項目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標準。 614 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點規(guī)劃設(shè)計階段成本優(yōu)化的重點三個總說明? 建筑? 結(jié)構(gòu)? 設(shè)備豎向控制基坑支護基礎(chǔ)工程地下室設(shè)計含鋼量控制機電設(shè)計參數(shù)控制室外環(huán)境景觀62（ 3） 采購招標階段成本控制要點及延伸設(shè)計管理設(shè)計管理 采招管理采招管理工程管理工程管理成本管理履約跟蹤履約跟蹤變更簽證變更簽證材設(shè)控制材設(shè)控制變更管理變更管理材設(shè)選型材設(shè)選型 限額設(shè)計限額設(shè)計合同管理合同管理集中采購集中采購招投標招投標4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 63招標的意義：招標的意義： 優(yōu)選供應(yīng)商，貨比三家控制成本招標的主要階段招標的主要階段 ： 招標準備階段、發(fā)標階段、投標階段、 評定標階段、 授標與簽約階段、后續(xù)工作招標管理的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標管理的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 供應(yīng)商管理 招標文件與合同文件：招標范圍及界面、 工程量清單、技術(shù)措施及質(zhì)量標準 材料設(shè)備管理 招標流程管理 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點采購招標階段成本控制要點及延伸6465招投標及合同訂立階段工程成本控制的內(nèi)容? 承包方式的選擇? 合同類型的選擇；? 計價方式的選擇（采用清單計價）；? 編制招標文件，確定合理的工程造價計價方法，確定預(yù)算控制價或標底。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 采購招標階段成本控制要點及延伸68采招階段成本控制的難點采招階段成本控制的難點? 工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對社會資工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對社會資源的把握。色變。的競爭優(yōu)勢喪失，必然帶來成本的增加。D、甲供材的管理及結(jié)算要求沒有規(guī)范，容易引起索賠風險。 784 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點三談選材用料三談選材用料? 第一步： 營銷策劃部門提出項目的競爭對手樓
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