【正文】 ；? 工程招標(biāo)內(nèi)部管理鏈比較長(zhǎng)，不確定的因素多，定標(biāo)的時(shí)間比較長(zhǎng)，這對(duì)于大規(guī)模開(kāi)發(fā)是很不利的 ；? 工程招標(biāo)過(guò)程復(fù)雜，或在一些合同細(xì)節(jié)上糾纏不清。604 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)（ 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)? 設(shè)計(jì)采購(gòu)管理：對(duì)概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)采購(gòu)控制流程，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；? 通過(guò)限額設(shè)計(jì)落實(shí)目標(biāo)成本的要求：? 通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破甲方編制的《建造成本預(yù)算》；? 通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程來(lái)評(píng)價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量：? 通過(guò)施工圖會(huì)審來(lái)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本：通過(guò)會(huì)審，提出明確的書面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi) 。責(zé)任履行評(píng)價(jià)216。動(dòng)態(tài)成本： 是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人培訓(xùn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人培訓(xùn) 課程課程2023年年 3月月 呼和浩特呼和浩特第 八 講 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 成本控制 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 成本控制 （ 1）編制成本管理規(guī)劃； （ 2）確定成本管理的對(duì)象； （ 3）費(fèi)用比較與投資偏差分析； （ 4）有效利用工程價(jià)款結(jié)算方法； （ 5）重視工程變更工作； （ 6）認(rèn)真做好成本核實(shí)與總結(jié)工作?；靖拍?：1 理念與方法12房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃 方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃 概念設(shè)計(jì)投資估算表 成本測(cè)算 1 成本測(cè)算 2 目標(biāo)成本 合同清單項(xiàng)目發(fā)展 營(yíng)銷策劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項(xiàng)目結(jié)算 招標(biāo)管理項(xiàng)目銷售目標(biāo)成本的實(shí)施管理采購(gòu)招標(biāo)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理施工結(jié)算財(cái)務(wù)決算全成本管理工作全成本管理工作項(xiàng)目盈利目標(biāo)項(xiàng)目盈利目標(biāo)1 理念與方法 13新項(xiàng)目發(fā)展新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 施工組織與施工組織與材料采購(gòu)材料采購(gòu) 竣工結(jié)算竣工結(jié)算成本估算成本估算 目標(biāo)成本目標(biāo)成本測(cè)算測(cè)算 一一目標(biāo)成本目標(biāo)成本測(cè)算測(cè)算 二二目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本 結(jié)算成本結(jié)算成本分析分析 目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本的形成過(guò)程1 理念與方法14立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程與成本形成土地成本 行政費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi) 招標(biāo)費(fèi)用 建安費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 租售費(fèi)用管理費(fèi)用成本是一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的疊加成本是一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的疊加1 理念與方法15目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題目標(biāo)成本合理嗎？動(dòng)態(tài)成本信息為什么失真？A、目標(biāo)估計(jì)不足B、目標(biāo)剛性不足C、目標(biāo)與實(shí)際脫節(jié)A、信息歸集不及時(shí)B、信息反饋失控1 理念與方法16動(dòng)態(tài)成本 = 未結(jié)算合同 + 已結(jié)算合同 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本 非合同性成本已結(jié)算成本 未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成1 理念與方法17偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理PDCA1 理念與方法 18如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制? 以合同管理為中心? 抓住三條主線： “ 動(dòng)態(tài)成本 ” 、 “ 實(shí)際發(fā)生成本 ” 、 “ 實(shí)付成本”– “ 動(dòng)態(tài)成本 ” 反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；– “ 實(shí)際發(fā)生成本 ” 指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與 “ 動(dòng)態(tài)成本 ” 對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；– “ 實(shí)付成本 ” 指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與 “ 實(shí)際發(fā)生成本” 對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。責(zé)任狀（書）責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及各部門工作計(jì)劃中?。。。尤霑r(shí)間、質(zhì)量、價(jià)值、責(zé)任人等要素）3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 46?建立合理的目標(biāo)成本?將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本?將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中?量化評(píng)估體系?成本考核與績(jī)效管理責(zé)任成本管理的總體思路責(zé)任成本管理的總體思路3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 47如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系? “ 責(zé)任成本 ” 回答的是在 “ 成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中 “ 誰(shuí)來(lái)做、做什么 ” 的問(wèn)題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。責(zé)任體系前提3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 49萬(wàn)達(dá)成本控制部成本目標(biāo)組招標(biāo)合約組過(guò)程控制組集中采購(gòu)組指導(dǎo)檢查組例 成本管理架構(gòu) (萬(wàn)達(dá) )3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 50成本管理架構(gòu)投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。 614 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的重點(diǎn)三個(gè)總說(shuō)明? 建筑? 結(jié)構(gòu)? 設(shè)備豎向控制基坑支護(hù)基礎(chǔ)工程地下室設(shè)計(jì)含鋼量控制機(jī)電設(shè)計(jì)參數(shù)控制室外環(huán)境景觀62（ 3） 采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理 采招管理采招管理工程管理工程管理成本管理履約跟蹤履約跟蹤變更簽證變更簽證材設(shè)控制材設(shè)控制變更管理變更管理材設(shè)選型材設(shè)選型 限額設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)合同管理合同管理集中采購(gòu)集中采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn) 63招標(biāo)的意義：招標(biāo)的意義： 優(yōu)選供應(yīng)商，貨比三家控制成本招標(biāo)的主要階段招標(biāo)的主要階段 ： 招標(biāo)準(zhǔn)備階段、發(fā)標(biāo)階段、投標(biāo)階段、 評(píng)定標(biāo)階段、 授標(biāo)與簽約階段、后續(xù)工作招標(biāo)管理的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)管理的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 供應(yīng)商管理 招標(biāo)文件與合同文件：招標(biāo)范圍及界面、 工程量清單、技術(shù)措施及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 材料設(shè)備管理 招標(biāo)流程管理 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸6465招投標(biāo)及合同訂立階段工程成本控制的內(nèi)容? 承包方式的選擇? 合同類型的選擇；? 計(jì)價(jià)方式的選擇（采用清單計(jì)價(jià)）；? 編制招標(biāo)文件，確定合理的工程造價(jià)計(jì)價(jià)方法，確定預(yù)算控制價(jià)或標(biāo)底。4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn) 采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸68采招階段成本控制的難點(diǎn)采招階段成本控制的難點(diǎn)? 工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)資工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)資源的把握。色變。的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)喪失，必然帶來(lái)成本的增加。D、甲供材的管理及結(jié)算要求沒(méi)有規(guī)范，容易引起索賠風(fēng)險(xiǎn)。 784 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)三談選材用料三談選材用料? 第一步： 營(yíng)銷策劃部門提出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓