【正文】 展，而對(duì)其建設(shè)項(xiàng)目用地采用的特殊的供地方式。為規(guī)范市場(chǎng)行為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備以下條件。 ? (4) 有償使用土地的原則。 ? 2) 拆遷安置 ? 4．拆遷爭(zhēng)議的處理 第 5章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 ? 教學(xué)目標(biāo) ? 通過本章的學(xué)習(xí) : ? 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算及項(xiàng)目方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，能獨(dú)立地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析并撰寫可行性研究報(bào)告。 ? 1．土地費(fèi)用估算 ? 開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得開發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。 (2) 城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) ? 1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo) ? 盈利能力指標(biāo)是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，能比較全面地反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。 ? 1．項(xiàng)目總說明 2．項(xiàng)目概況 3．市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)分析 4．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)條件 5．建設(shè)方式及進(jìn)度安排 ? 6．項(xiàng)目投資估算及收入估算 ? 1) 項(xiàng)目投資估算 2) 項(xiàng)目收入估算 ? 7．項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 8．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ? 9．不確定性分析 10．可行性研究的結(jié)論 第 6章 房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備 ? 教學(xué)目標(biāo) ? 通過本章的學(xué)習(xí) : ? 了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的特點(diǎn)和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系； ? 掌握常用評(píng)價(jià)方法； ? 了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建的含義和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的作用； ? 掌握開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建的流程以及報(bào)建送審應(yīng)提交的資料； ? 了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)概念與作用、活動(dòng)原則和招標(biāo)方式； ? 掌握施工招投標(biāo)中有關(guān)申請(qǐng)招標(biāo)的條件、招投標(biāo)的程序以及招標(biāo)文件的主要內(nèi)容等。 ? (4) 安全要求。 ? (2) 居民每人占地 (平方米 /人 )：包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。 ? (10) 人口凈密度 (人 /百米 )：指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比。 ? (18) 建設(shè)周期：指自工程開工至全部工程完工之間的時(shí)間。對(duì)于大型項(xiàng)目，城市規(guī)劃主管部門需要組織消防、人防、環(huán)衛(wèi)等部門共同審查，建設(shè)單位根據(jù)審查意見，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改、調(diào)整。審批通過后由城市規(guī)劃行政主管部門簽發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知單。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的審批內(nèi)容及程序 城市規(guī)劃法的城市規(guī)劃實(shí)施內(nèi)容中，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的審批程序作出了明確規(guī)定，即實(shí)行選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度，也就是常說的“一書兩證”制度。 ? (4) 審查總平面圖及用地面積。招標(biāo)投標(biāo)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行大宗貨物的買賣、工程建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包與承包以及服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)與提供時(shí)，所采用的一種交易方式。 ? (5) 技術(shù)資料能滿足招標(biāo)投標(biāo)的要求。 ? (1) 有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和相應(yīng)資金。 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)程序 ? 按照招標(biāo)人與投標(biāo)人參與程度，可將招標(biāo)過程粗略劃分為招標(biāo)準(zhǔn)備階段、資格預(yù)審階段、招標(biāo)投標(biāo)階段和決標(biāo)成交階段。 (2) 刊登資格預(yù)審公告。 (2) 施工經(jīng)驗(yàn)與過去履約情況。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款 ? 1．房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指為了滿足開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得的項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。 ? ③ 土地開發(fā)貸款。 ? (3) 房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 ? ? 4．房地產(chǎn)投資信托基金的特征 ? (1) 高現(xiàn)金回報(bào)。 ? 1．系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) ? 1) 政策風(fēng)險(xiǎn) 2) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 3) 利率風(fēng)險(xiǎn) 4) 信用風(fēng)險(xiǎn) ? 5) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 6) 法律風(fēng)險(xiǎn) ? 2．個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) ? 1) 操作風(fēng)險(xiǎn) 2) 抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn) ? 3) 貸款保證風(fēng)險(xiǎn) 4) 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) ? 5) 房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的不確定性給房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn) ? (1) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 項(xiàng)目融資的分類及其與傳統(tǒng)的企業(yè)融資的區(qū)別 ? 1．項(xiàng)目融資的分類 ? 1) 無追索權(quán)項(xiàng)目融資 2) 有限追索權(quán)項(xiàng)目融資 ? 2．項(xiàng)目融資與傳統(tǒng)的企業(yè)融資的區(qū)別 ? 企業(yè)融資，是指一個(gè)企業(yè)利用本身的資信能力對(duì)外進(jìn)行的融資，其與項(xiàng)目融資有著以下幾方面的不同。債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。 (2) BOT項(xiàng)目融資方式?？铺乩战淌谠?《 營(yíng)銷學(xué)導(dǎo)論 》 所下的最新定義：市場(chǎng)營(yíng)銷是個(gè)人和群體通過創(chuàng)造并同他人交換產(chǎn)品和價(jià)值滿足需求和欲望的一種社會(huì)管理過程。 ? 1．復(fù)雜性 ? 2．區(qū)域性 ? 3．風(fēng)險(xiǎn)性 ? 4．嚴(yán)密性 ? 5．差異性 房地產(chǎn)產(chǎn)品策略與價(jià)格策略 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)品策略 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)品策略是營(yíng)銷組合策略中最重要的策略。因此，開發(fā)商必須更多地關(guān)注顧客而不是產(chǎn)品，努力為顧客創(chuàng)造價(jià)值。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格策略 ? 在房地產(chǎn)銷售的過程中，房地產(chǎn)價(jià)格是十分敏感而關(guān)鍵的因素。與成本導(dǎo)向定價(jià)法相比，需求導(dǎo)向定價(jià)法更能靈活有效地運(yùn)用價(jià)格差異，對(duì)平均成本相同的同一商品可以依據(jù)市場(chǎng)需求的變化來調(diào)整價(jià)格。 ? (1) 撇脂定價(jià)策略。 ? (1) 質(zhì)量差價(jià)。 (2) 整數(shù)定價(jià)策略。 ? 2) 房地產(chǎn)銷售渠道 ? 房地產(chǎn)銷售渠道是指將房地產(chǎn)產(chǎn)品從房地產(chǎn)企業(yè)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移所經(jīng)過的通道，包括在這個(gè)過程中所有取得產(chǎn)品所有權(quán)或協(xié)助產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)與個(gè)人。 ? (1) 房地產(chǎn)中間商或經(jīng)銷商。 (3) 進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)。 (3) 制定銷售促進(jìn)方案。 ? 2) 房地產(chǎn)銷售促進(jìn)策略 ? 房地產(chǎn)銷售促進(jìn)又稱營(yíng)業(yè)推廣，是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用各種短期誘因，以刺激和鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的促銷活動(dòng)。 ? 2．房地產(chǎn)促銷策略 ? 房地產(chǎn)企業(yè)常用的 4種促銷策略，即廣告策略、銷售促進(jìn)策略、公共關(guān)系策略和人員推銷策略。 (2) 自設(shè)機(jī)構(gòu)或部門銷售。商業(yè)中間商也稱經(jīng)銷商，取得商品的所有權(quán)后再銷售出去，如批發(fā)商和零售商。 (5) 視野差價(jià)。 ? (1) 折扣定價(jià)策略。 (3) 最優(yōu)價(jià)格定價(jià)法。 ? (1) 成本加成定價(jià)法。 ? (1) 導(dǎo)入期策略。 (2) 有形產(chǎn)品。 ? (1) 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的目的是滿足消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品和服務(wù)的需求。 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念 ? 市場(chǎng)營(yíng)銷包含了兩種含義：一是指企業(yè)的具體活動(dòng)或行為，就是平常所說的“市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)”；另一種是指以企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)為研究對(duì)象的一門科學(xué)，稱之為“市場(chǎng)學(xué)”、“市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)”。債券融資是指項(xiàng)目法人以自身的財(cái)務(wù)狀況和信用條件為基礎(chǔ)，通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金，用于項(xiàng)目建設(shè)的融資方式。 ? 1) 資本金籌措 ? (1) 當(dāng)既有項(xiàng)目法人是上市公司時(shí)，可以通過增發(fā)新股，為特定的房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目籌措資本金。其實(shí)質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，以項(xiàng)目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作擔(dān)保為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的含義 ? 1．風(fēng)險(xiǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn)是指事物發(fā)展的不確定性及其導(dǎo)致的改變。 ? (3) 引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。個(gè)人住房抵押貸款包括政策性 (住房公積金 )住房抵押貸款、商業(yè)性住房抵押貸款和個(gè)人住房組合貸款 3種類型。 ? ③ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款。 房地產(chǎn)資本市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)之間的關(guān)系是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而逐漸演變的。 (6) 資格預(yù)審文件澄清。 ? (2) 依據(jù)工程建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃確定開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程的招標(biāo)次數(shù)和每次招標(biāo)的工作內(nèi)容。 ? (2) 選擇的范圍不同。 ? (3) 有審查投標(biāo)單位資質(zhì)的能力。 ? 1．前期準(zhǔn)備應(yīng)滿足的要求 ? (1) 建設(shè)工程已批準(zhǔn)立項(xiàng)。 ? (3) 核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)意見書。 ? 2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證制度 ? 1) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的含義 ? 2) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的審批 ? 建設(shè)用地的審批程序分為以下步驟。 建筑工程規(guī)劃許可證包括的附圖和附件，按照建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線等不同要求，由發(fā)證單位根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和實(shí)際情況制定。 方案審查通過后，委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì) (對(duì)高層建筑 )，并將初步設(shè)計(jì)報(bào)城市規(guī)劃管理部門，由城市規(guī)劃管理部門組織抗震辦、人防辦、環(huán)衛(wèi)、供水、供電等部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審。用于報(bào)建的建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)城市規(guī)劃、消防、抗震辦、人防、環(huán)衛(wèi)、供水、供電等管理部門審查通過后，可以進(jìn)一步編制項(xiàng)目的施工圖和有關(guān)技術(shù)文件，再報(bào)城市規(guī)劃管理部門及有關(guān)專業(yè)管理部門審批。 ? (14) 高層住宅比例 (%)：一般 7層以上為高層住宅，即高層住宅占總建筑面積的比例。 ? (6) 居住建筑密度 (%)：指住宅建筑對(duì)居住用地的覆蓋率。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的特點(diǎn) ? 1．評(píng)價(jià)主體的多元性 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，評(píng)價(jià)主體除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身外，還涉及到使用者 (城市居民 )、管理者 (城市規(guī)劃管理部門 )、設(shè)計(jì)者和施工者。 ? 1．時(shí)機(jī)適當(dāng)原則 ? 2．安全性原則 ? 3．經(jīng)濟(jì)性原則 ? 4．可行性原則 ? 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措方式 ? 具體來講，房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源主要有：自有資金、銀行貸款、社會(huì)集資、利用外資、預(yù)售款等。 ? 2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)清償能力的評(píng)價(jià)指標(biāo) ? 清償能力指標(biāo)是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。 ? (3) 資本金利潤(rùn)率。 (6) 交易管理費(fèi)。 ? 3．房屋開發(fā)費(fèi) ? 4．管理費(fèi) ? 5．財(cái)務(wù)費(fèi)用 6．銷售費(fèi)用 7．開發(fā)期稅費(fèi) 8．其他費(fèi)用 9．不可預(yù)見費(fèi) ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入估算 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入 (以上統(tǒng)稱租售收入 )、配套設(shè)施銷售收入和自營(yíng)收入幾個(gè)部分。 ? 1．項(xiàng)目概況 ? 2．開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定 ? 3．市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 ? 4．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 ? 5．資源供給條件分析 ? 6．環(huán)境影響評(píng)價(jià) ? 7．項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)情理費(fèi)用的研究 ? 8．開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制 ? 9．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 ? 10．結(jié)論及建議 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念與作用 ? 1．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理和分析與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。 ? 3．土地征收的工作程序 ? 根據(jù) 《 土地管理法實(shí)施條例 》 和 《 建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法 》 ，土地征收一般按照下列工作程序辦理。 ? 3．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式 ? 1) 土地使用權(quán)出售 2) 土地使用權(quán)交換 3) 土地使用權(quán)贈(zèng)與 房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷 ? 集體土地征收 ? 1．土地征收的內(nèi)涵 ? 土地征收是國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地的強(qiáng)制手段。 ? (2) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 ? (1) 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。 ? 劃撥土地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)。 ? 2．土地使用權(quán)出讓的范圍 ? 1) 主體范圍 ? (1) 土地使用權(quán)出讓的主體必須是國(guó)家，其他任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)的獲取 ? 土地所有權(quán)和土地使用權(quán) ? 1．土地所有權(quán) ? 土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處置的權(quán)利，它是土地所有制的法律體現(xiàn)。 ? 合同管理 ? 1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同 ? 1) 開發(fā)商的主要合同關(guān)系 開發(fā)商為了順利地組織實(shí)施其所承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目，需要在開發(fā)過程中簽署一系列的合同。 ? 此外，有一部分可保風(fēng)險(xiǎn)，可通過商業(yè)保險(xiǎn)等方式轉(zhuǎn)移。 ? 2．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與控制分析 ? 1) 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的方法 ? (1) 財(cái)務(wù)報(bào)表法。然而，不論開發(fā)活動(dòng)變得多么復(fù)雜，開發(fā)商變得多么能干，房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍發(fā)展得多么完善，房地產(chǎn)開發(fā)過程都必須遵循基本的步驟。 ? (1) 必要性 ? (2) 多樣性 ? (3) 發(fā)展性 (層次性 ) ? (4) 可誘導(dǎo)性 ? (5)