【正文】 化相對(duì)短期而言要平緩得多。短期之內(nèi)，房地產(chǎn)商品的供給無(wú)法一下子大量增加，這是由于在受到需要符合城市規(guī)劃和政府有關(guān)政策措施限制的條件下，改變土地用途、建筑整修或重新開發(fā)，都需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。 ? 1．配置存量房地產(chǎn)資源和利益 ? 2．顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化 ? 3．指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 ? 4．能指導(dǎo)政府科學(xué)地制訂土地供給計(jì)劃 ? 5．引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 ? 1．房地產(chǎn)需求及影響因素 ? 2．房地產(chǎn)商品的需求的特征 ? 房地產(chǎn)商品的需求形態(tài)多種多樣，但總的來(lái)看有一定的規(guī)律性和發(fā)展趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為以下的特征。簡(jiǎn)言之，價(jià)格機(jī)制是通過(guò)市場(chǎng)發(fā)揮作用的。 ? 1．房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng) ? 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng) ? 3．需要專業(yè)人員提供服務(wù) ? 4．易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷 ? 5．供給具有稀缺性，而需求具有較大的彈性 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 ? 在任何市場(chǎng)上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供需狀況。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類 ? 1．按地域來(lái)劃分 ? 2．按房地產(chǎn)類型、檔次來(lái)劃分 ? 3．按土地和房地產(chǎn)層次來(lái)劃分 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的分析，就可以回答市場(chǎng)是如何有效地通過(guò)改變價(jià)格來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)的供需變化這個(gè)問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)有狹義和廣義之分。只有滿足以上 3個(gè)基本條件，商品的交換才能成為現(xiàn)實(shí)，市場(chǎng)也才具有實(shí)際意義。 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 ? 市場(chǎng)的一般概念 ? 市場(chǎng)是社會(huì)分工和商品交換的必然產(chǎn)物，它是一種以商品交換為內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系形式。 5．隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的作用就會(huì)發(fā)生根本性的變化。 3．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)主體的資格要求不一樣。 1．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處的階段不同。 從廣義的角度來(lái)看，特別是站在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在本質(zhì)上是相同的。 ? 1．房屋經(jīng)營(yíng) ? 2．城市土地經(jīng)營(yíng) ? 3．城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng) ? 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩個(gè)概念是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過(guò)程中被廣泛運(yùn) 用的兩個(gè)基本概念，它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。 ? 1．房地產(chǎn)開發(fā)的類型 ? （ 1）按開發(fā)的規(guī)模和復(fù)雜程度來(lái)劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片集中開發(fā)（后兩類開發(fā)也稱綜合開發(fā)） ? （ 2）按開發(fā)的地域劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)開發(fā)（一般也稱為舊城改造或再開發(fā)） ? （ 3）按開發(fā)的階段劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為土地開發(fā)和房屋建設(shè) ? 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從廣義上講，就是指一切通過(guò)從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。 ? 4．有利于健全和完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系。 ? 2．有利于帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。 ? 6．房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動(dòng)點(diǎn)。 ? 4．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 ? 2．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。 ? 房地產(chǎn)行業(yè)包括如下子行業(yè)： ? ? ? ? 4．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) ? ? 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)部門，具有十分重要的地位。 房地產(chǎn)業(yè) ? ? 房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。 ? （ 3）按價(jià)格的構(gòu)成不同，房屋可分為商品房、微利房、福利房、成本價(jià)房和優(yōu)惠價(jià)房等，這是我國(guó)特有的分類方法。 ? 2．房屋的分類 ? （ 1）按建筑結(jié)構(gòu)的不同，房屋可分為：①鋼結(jié)構(gòu)房屋；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋；③磚混結(jié)構(gòu)房屋；④磚木結(jié)構(gòu)房屋；⑤其他結(jié)構(gòu)房屋等 5類。 ? （ 3）按是否與城市經(jīng)濟(jì)緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。③熟地。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個(gè)： ? （又稱位置固定性） ? ? ? ? ? ? 1．土地的分類 ? （ 1）按土地的開發(fā)程度，土地可分為：①過(guò)生地。 ? ? 房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課件 榆林創(chuàng)業(yè)投資公司學(xué)習(xí)課件 第 1章 概述 ? 教學(xué)目標(biāo) ? 學(xué)習(xí)本章后，你應(yīng)該能夠： ? 1．理解房地產(chǎn)的含義、性質(zhì)和特征； ? 2．了解房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用； ? 3．了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的區(qū)別與聯(lián)系。 房地產(chǎn)的相關(guān)概念 ? ? 對(duì)于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。②生地。 ? （ 2）按是否具有建筑用途，土地可分為：①建筑用地：②非建筑用地。根據(jù)我國(guó)《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》 ，城市用地分為：①居住用地；②公共設(shè)施用地；③工業(yè)用地；④倉(cāng)儲(chǔ)用地；⑤對(duì)外交通用地；⑥道路廣場(chǎng)用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠地；⑨特殊用地。 ? （ 2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)；③商場(chǎng)和商業(yè)店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂(lè)設(shè)施；⑦政府和公用設(shè)施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等 8類。 ? （ 4）按所有權(quán)的歸屬不同，房屋可分為公房和私房。 ? 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。 ? 1．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)部門。 ? 3．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 ? 5．房地產(chǎn)業(yè)是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。 ? 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用 ? 1．有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益。 ? 3．有利于推進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng) ? 、任務(wù)和分類 房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。從狹義上講，則只是指房屋經(jīng)營(yíng)和城市土地經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)行為。 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，有兩種看法：一種是從廣義的角度來(lái)看，另一種是從狹義的角度來(lái)看。 如果從狹義的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有著如下重大的差別。 2．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體并不完全相同。 4．房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所指向的行為對(duì)象是不同的。 第 2章 房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律 ? 教學(xué)目標(biāo) 通過(guò)本章的學(xué)習(xí)： ? 了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能、房地產(chǎn)供給與需求的關(guān)系； ? 掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律和運(yùn)行過(guò)程； ? 了解政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策。由于市場(chǎng)的基本經(jīng)濟(jì)內(nèi)容是商品供求和商品買賣，因此市場(chǎng)的形成必須具備下列 3個(gè)基本條件：其一是存在著可供交換的產(chǎn)品 (包括有形的實(shí)物產(chǎn)品和可供出售的無(wú)形產(chǎn)品 )，這是市場(chǎng)的客體；其二是存在欲出售產(chǎn)品的賣主和具有購(gòu)買力、購(gòu)買欲望的買主，這是市場(chǎng)的主體；其三是具有買賣雙方都能夠接受的交易價(jià)格及其條件。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義 房地產(chǎn)市場(chǎng)是開展房地產(chǎn)活動(dòng)的場(chǎng)所，是社會(huì)統(tǒng)一大市場(chǎng)中的一個(gè)重要組成部分。從狹義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價(jià)格達(dá)成一致并進(jìn)行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域，換句話來(lái)說(shuō)是指以房地產(chǎn)作為對(duì)象進(jìn)行交易的場(chǎng)所；從廣義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)買賣雙方以房地產(chǎn)作為交易對(duì)象在某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一待定的時(shí)間段內(nèi)達(dá)成所有交易的總和，即進(jìn)行交易所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。但市場(chǎng)不僅自身會(huì)發(fā)生變化，還可以通過(guò)價(jià)格信號(hào)來(lái)指導(dǎo)買賣雙方的行為。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，可以歸納為以下幾個(gè)方面。 ? (1) 必要性 ? (2) 多樣性 ? (3) 發(fā)展性 (層次性 ) ? (4) 可誘導(dǎo)性 ? (5) 相對(duì)理性 ? (6) 可替代性 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給 ? 1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給及其影響因素 ? 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的特征 ? (1) 短期供給特征。 ? (2) 長(zhǎng)期供給特征。 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律 ? 房地產(chǎn)使用市場(chǎng)與房地產(chǎn)投資市場(chǎng) ? 1．房地產(chǎn)使用市場(chǎng) ? 2．房地產(chǎn)投資市場(chǎng) ? 3．房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程的分析 ? 1．經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)使用需求 ? 2．長(zhǎng)期利率與房地產(chǎn)投資的需求 ? 3．短期信貸、開發(fā)成本和新增供應(yīng) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控 ? 建立房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的原則 ? 政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。 ? 1．目標(biāo)的確定性 ? 2．政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性 ? 3．政策的針對(duì)性和導(dǎo)向性 ? 4．政策的公平性和效率 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的原則 ? 1．統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、相互協(xié)調(diào)的原則 ? 2．多種調(diào)控手段相結(jié)合的原則 ? 3．管而不死，活而有序的原則 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的內(nèi)容 ? 1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控 1) 土地供應(yīng)政策和地價(jià)政策 2) 金融政策 3) 住房政策 4) 城市規(guī)劃 5) 稅收政策 6) 租金和價(jià)格控制 ? 2．房地產(chǎn)投資規(guī)模的調(diào)控 ? 3．房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)控 ? 4．房地產(chǎn)開發(fā)布局的調(diào)控 ? 5．房地產(chǎn)開發(fā)行為和房地產(chǎn)投資品的調(diào)控 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段 ? 1．計(jì)劃手段 ? 2．經(jīng)濟(jì)手段 ? 3．行政手段 ? 4．法制手段 第 3章 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 教學(xué)目標(biāo) 通過(guò)本章的學(xué)習(xí)： ? 了解房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序； ? 熟悉投資分析、前期準(zhǔn)備、建設(shè)與租售服務(wù)等階段的主要工作任務(wù)與要求，從而對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)的整個(gè)過(guò)程有一個(gè)總體認(rèn)識(shí)和把握 。然而，不論開發(fā)活動(dòng)變得多么復(fù)雜，開發(fā)商變得多么能干，房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍發(fā)展得多么完善，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程都必須遵循基本的步驟。 房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 房地產(chǎn)投資的種類 房地產(chǎn)投資可分為直接投資與間接投資兩種 ， 其中房地產(chǎn)直接投資是指直接與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的投資，它包含房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種形式，房地產(chǎn)間接投資是指不直接與房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)生關(guān)系的投資。它們具體的關(guān)系如圖所示 房 地 產(chǎn) 投 資 房地產(chǎn) 直接 投資 房地產(chǎn) 間接 投資 投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券 投資房地產(chǎn)投資信托基金 購(gòu)買住房抵押貸款支持證券 房地產(chǎn) 開發(fā) 投資 房地產(chǎn) 置業(yè) 投資 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇 ? 房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇，也就是通常所說(shuō)的項(xiàng)目可行性研究，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資過(guò)程中，把握機(jī)會(huì)、機(jī)遇的過(guò)程。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 1．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念 ? 從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。 ? 2．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與控制分析 ? 1) 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的方法 ? (1) 財(cái)務(wù)報(bào)表法。 ? (3) 索賠記錄統(tǒng)計(jì)法。 ? 2) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制 ? (1) 通過(guò)項(xiàng)目投資組合及多種經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)。 ? (3) 通過(guò)合理改變經(jīng)營(yíng)形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。 ? 此外，有一部分可保風(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)商業(yè)保險(xiǎn)等方式轉(zhuǎn)移。 建 設(shè) 階 段 ? 質(zhì)量控制 質(zhì)量控制是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以設(shè)計(jì)文件、工程合同、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、施工規(guī)范等為目標(biāo)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)。 ? 2．質(zhì)量控制的手段 1) “旁站”監(jiān)督 2) 測(cè)量 3) 指令文件 4) 利用質(zhì)量控制工作程序 5) 支付控制 ? 進(jìn)度控制 ? 1．影響進(jìn)度的因素 ? 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金龐大、業(yè)務(wù)復(fù)雜、建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及相關(guān)單位多等特點(diǎn)，造成影響進(jìn)度的因素很多，如人的因素，技術(shù)因素