【正文】 有、使用、收益和處置的權(quán)利，它是土地所有制的法律體現(xiàn)。 ? 開發(fā)項目信息管理 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，無論項目組織、計劃，還是管理、控制、協(xié)調(diào)都離不開信息，可以說信息是經(jīng)營管理活動的基礎(chǔ)。 ? 合同管理 ? 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同 ? 1) 開發(fā)商的主要合同關(guān)系 開發(fā)商為了順利地組織實施其所承擔的開發(fā)項目，需要在開發(fā)過程中簽署一系列的合同。 ? 2．質(zhì)量控制的手段 1) “旁站”監(jiān)督 2) 測量 3) 指令文件 4) 利用質(zhì)量控制工作程序 5) 支付控制 ? 進度控制 ? 1．影響進度的因素 ? 由于房地產(chǎn)項目具有資金龐大、業(yè)務(wù)復(fù)雜、建設(shè)周期長、涉及相關(guān)單位多等特點，造成影響進度的因素很多，如人的因素，技術(shù)因素，材料設(shè)備與構(gòu)配件因素，天文、地理與氣象自然因素，政治、經(jīng)濟、文化等社會因素，還有其他不確定的因素等。 ? 此外，有一部分可保風(fēng)險，可通過商業(yè)保險等方式轉(zhuǎn)移。 ? 2) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的規(guī)避與控制 ? (1) 通過項目投資組合及多種經(jīng)營分散風(fēng)險。 ? 2．房地產(chǎn)投資風(fēng)險預(yù)測與控制分析 ? 1) 風(fēng)險預(yù)測的方法 ? (1) 財務(wù)報表法。它們具體的關(guān)系如圖所示 房 地 產(chǎn) 投 資 房地產(chǎn) 直接 投資 房地產(chǎn) 間接 投資 投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券 投資房地產(chǎn)投資信托基金 購買住房抵押貸款支持證券 房地產(chǎn) 開發(fā) 投資 房地產(chǎn) 置業(yè) 投資 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資機會選擇 ? 房地產(chǎn)投資機會選擇，也就是通常所說的項目可行性研究，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，把握機會、機遇的過程。然而，不論開發(fā)活動變得多么復(fù)雜，開發(fā)商變得多么能干，房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)服務(wù)隊伍發(fā)展得多么完善，房地產(chǎn)開發(fā)過程都必須遵循基本的步驟。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律 ? 房地產(chǎn)使用市場與房地產(chǎn)投資市場 ? 1．房地產(chǎn)使用市場 ? 2．房地產(chǎn)投資市場 ? 3．房地產(chǎn)使用市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài) ? 房地產(chǎn)市場運行過程的分析 ? 1．經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)使用需求 ? 2．長期利率與房地產(chǎn)投資的需求 ? 3．短期信貸、開發(fā)成本和新增供應(yīng) ? 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 ? 建立房地產(chǎn)市場政策的原則 ? 政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。 ? (1) 必要性 ? (2) 多樣性 ? (3) 發(fā)展性 (層次性 ) ? (4) 可誘導(dǎo)性 ? (5) 相對理性 ? (6) 可替代性 ? 房地產(chǎn)市場的供給 ? 1．房地產(chǎn)市場的供給及其影響因素 ? 2．房地產(chǎn)市場供給的特征 ? (1) 短期供給特征。但市場不僅自身會發(fā)生變化，還可以通過價格信號來指導(dǎo)買賣雙方的行為。從狹義上來說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價格達成一致并進行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域，換句話來說是指以房地產(chǎn)作為對象進行交易的場所；從廣義上來說，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣雙方以房地產(chǎn)作為交易對象在某個特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一待定的時間段內(nèi)達成所有交易的總和，即進行交易所發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制。由于市場的基本經(jīng)濟內(nèi)容是商品供求和商品買賣，因此市場的形成必須具備下列 3個基本條件：其一是存在著可供交換的產(chǎn)品 (包括有形的實物產(chǎn)品和可供出售的無形產(chǎn)品 )，這是市場的客體；其二是存在欲出售產(chǎn)品的賣主和具有購買力、購買欲望的買主，這是市場的主體；其三是具有買賣雙方都能夠接受的交易價格及其條件。 4．房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營所指向的行為對象是不同的。 如果從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有著如下重大的差別。從狹義上講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。 ? 3．有利于推進我國的城市化進程。 ? 5．房地產(chǎn)業(yè)是保護和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。 ? 1．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門。 ? （ 4）按所有權(quán)的歸屬不同，房屋可分為公房和私房。根據(jù)我國《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準 》 ，城市用地分為：①居住用地；②公共設(shè)施用地；③工業(yè)用地；④倉儲用地；⑤對外交通用地；⑥道路廣場用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠地；⑨特殊用地。②生地。 房地產(chǎn)的相關(guān)概念 ? ? 對于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項法律權(quán)利。 ? ? 房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。③熟地。 ? 2．房屋的分類 ? （ 1）按建筑結(jié)構(gòu)的不同，房屋可分為：①鋼結(jié)構(gòu)房屋；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋；③磚混結(jié)構(gòu)房屋；④磚木結(jié)構(gòu)房屋；⑤其他結(jié)構(gòu)房屋等 5類。 房地產(chǎn)業(yè) ? ? 房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營，管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。 ? 2．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。 ? 6．房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動點。 ? 4．有利于健全和完善社會主義市場體系。 ? 1．房屋經(jīng)營 ? 2．城市土地經(jīng)營 ? 3．城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營這兩個概念是房地產(chǎn)行業(yè)運行過程中被廣泛運 用的兩個基本概念，它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。 1．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同。 5．隨著房地產(chǎn)市場的完善，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的作用就會發(fā)生根本性的變化。只有滿足以上 3個基本條件，商品的交換才能成為現(xiàn)實，市場也才具有實際意義。 ? 房地產(chǎn)市場的分類 ? 1．按地域來劃分 ? 2．按房地產(chǎn)類型、檔次來劃分 ? 3．按土地和房地產(chǎn)層次來劃分 房地產(chǎn)市場的特性與功能 ? 房地產(chǎn)市場的特性 通過對房地產(chǎn)市場特性的分析，就可以回答市場是如何有效地通過改變價格來調(diào)整房地產(chǎn)的供需變化這個問題。簡言之，價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。短期之內(nèi)，房地產(chǎn)商品的供給無法一下子大量增加，這是由于在受到需要符合城市規(guī)劃和政府有關(guān)政策措施限制的條件下，改變土地用途、建筑整修或重新開發(fā)，都需要相當長的時間。由于房地產(chǎn)特殊的空間固定性、價值昂貴性和使用耐久性，對其發(fā)展政策的建立也應(yīng)具有相應(yīng)的特殊原則。 一般說來，這個程序分為 4個階段：投資分析階段、前期準備階段、建設(shè)階段與租售服務(wù)階段。房地產(chǎn)投資機會選擇，主要包括投資機會尋找、篩選與決策分析 3個步驟。 ? (2) 問詢法。 ? (2) 通過加強資產(chǎn)管理來控制風(fēng)險。 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作 ? 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作包括：獲取土地使用權(quán)；項目規(guī)劃設(shè)計與許可；建設(shè)工程招標；開工申請與審批等環(huán)節(jié)的工作，以上部分的具體內(nèi)容將在第 4章與第 6章講述。 ? 2．進度控制的方法 ? 1) 關(guān)鍵線路法 ? 2) 計劃評審技術(shù) ? 3) 管理技術(shù) ? 3．進度控制的措施 ? 1) 組織措施 2) 技術(shù)措施 ? 3) 合同措施 4) 經(jīng)濟措施 ? 5) 信息管理措施 ? 成本控制 ? 1．成本控制的主要工作 ? 除項目投資決策、設(shè)計和工程發(fā)包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本控制主要包括如下幾個方面的工作。 這些合同通常包括：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)合同與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。 ? 竣工驗收 ? 1．竣工驗收的依據(jù) ? 2．竣工驗收的工作程序 開發(fā)項目竣工驗收的工作程序一般分為單體驗收、綜合驗收以及驗收備案3個階段。土地所有權(quán)包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán) 4項權(quán)能。 ? (2) 出讓的土地使用權(quán)是有一定年限的土地使用權(quán)。 ? (2) 土地使用權(quán)出讓對象是中華人民共和國境內(nèi)的公司、企業(yè)以及其他組織和個人。 ? 4．國有土地使用權(quán)出讓的方式 ? 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓，即土地一級市場，一般有 4種交易方式：協(xié)議、招標、拍賣及掛牌。 ? (1) 通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)時，除了法律、法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 ? (5) 土地使用權(quán)人在行使權(quán)利時，若遇社會公共利益需要，有義務(wù)服從人民政府收回土地使用權(quán)的決定。 ? (2) 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 1．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指通過出讓方式獲得國家土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或者其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 ? (3) 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 ? (1) 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的公民、法人，必須是土地合法的使用權(quán)享有人，必須持有土地使用權(quán)的法律文書，即 《 國有土地使用權(quán)證 》 ，其權(quán)利在國家土地管理部門應(yīng)有具體的登記。 ? 2．土地征收的原則與批準權(quán)限 ? 1) 土地征收的原則 ? (1) 珍惜耕地，合理利用和保護土地的原則。 ? (5) 依法征地的原則。 ? 1) 申請用地 ? 2) 受理申請并審查有關(guān)文件 ? 3) 審批用地 ? 4) 征地實施 ? 5) 簽發(fā)用地證書 ? 4．征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴? ? 城市房屋拆遷 ? 1．房屋拆遷的概念 ? 房屋拆遷是指建設(shè)單位或個人 (即拆遷人 )根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府批準的用地文件，在取得拆遷許可證后，依照有關(guān)法規(guī)拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房屋及附屬物，并對被拆除房屋的所有人和使用人進行補償和安置的活動。 可行性研究概述 ? 可行性研究的概念和目的 ? 1．可行性研究的概念 可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面情況進行深入細致的研究；對各種可能擬定的建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析、比較和論證；對項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價。 ? 2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用 ? 房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型與內(nèi)容 ? 1．房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型 ? 1) 探索性調(diào)查 2) 描述性調(diào)查 ? 3) 因果性調(diào)查 4) 反饋性調(diào)查 5) 預(yù)測性調(diào)查 ? 2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 ? 1) 市場環(huán)境調(diào)查 2) 市場專題調(diào)查 ? 房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序與方法 ? 1．房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 1) 確定調(diào)查目標 2) 初步分析 3) 調(diào)查設(shè)計 4) 現(xiàn)場調(diào)查 5) 資料整理、統(tǒng)計和分析 6) 撰寫和提交調(diào)查報告 ? 2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 ? 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法很多，較常見的有以下幾種。開發(fā)項目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。 ? 1．租售收入 ? 2．自營收入 ? 3．配套設(shè)施銷售收入 ? 4．土地出租收入 ? 5．房地產(chǎn)開發(fā)項目收入的扣減 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目在銷售和交易階段要發(fā)生一些稅費，這些費用不參與投資與成本費用構(gòu)成，只是作為銷售收入的扣減。 ? (3) 教育費及附加。 ? (7) 交易印花稅。 ? 1) 靜態(tài)指標 ? 靜態(tài)指標是在不考慮資金、時間、價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用。 ? (4) 資本金凈利潤率。 ? (1) 財務(wù)凈現(xiàn)值。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措 ? 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的目的 ? 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的目的在于以下幾方面。 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案的評價 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的基本原則 ? 1．符合城市總體布局，完善城市結(jié)構(gòu) ? 2．豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)境 ? 3．房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計應(yīng)滿足的其他要求 ? (1) 使用要求。 ? (5) 施工要求。不同的評價主體，對方案的評價角度是不一樣的，因而會出現(xiàn)不同的評價結(jié)果。 ? (3) 居住區(qū)總建筑面積 (平方米 )：包括居住建筑面積、公共建筑面積。 ? (7) 居住面積密度 (平方米 /百米 )。 ? (11) 綠化覆蓋率：綠化覆蓋率指在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率 (%)。 ? (15) 住宅間距 (米 )。 ? 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計都必須進行技術(shù)經(jīng)濟分析來衡量方