【文章內(nèi)容簡介】 社會和環(huán)境效益。 ? 可行性研究的特點 ? 1．前期性 2．綜合性 3．不確定性 4．預測性 ? 可行性研究的作用 ? 1．作為項目投資決策的依據(jù) ? 2．作為籌集建設資金的依據(jù) ? 3．作為開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) ? 4．作為編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù) ? 5．作為環(huán)保部門審查建設項目對環(huán)境影響的依據(jù) ? 可行性研究的工作階段和具體步驟 ? 1．可行性研究的工作階段 1) 投資機會研究 2) 初步可行性研究 3) 詳細可行性研究 4) 項目的評估和決策 ? 2．可行性研究的具體步驟 1) 接受委托 2) 調(diào)查研究 3) 方案選擇和優(yōu)化 4) 財務評價和國民經(jīng)濟評價 5) 編制可行性研究報告 ? 可行性研究的內(nèi)容 ? 一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容主要包括以下幾個方面。 ? 1．項目概況 ? 2．開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定 ? 3．市場分析和建設規(guī)模的確定 ? 4．規(guī)劃設計方案選擇 ? 5．資源供給條件分析 ? 6．環(huán)境影響評價 ? 7．項目開發(fā)組織機構(gòu)情理費用的研究 ? 8．開發(fā)建設計劃的編制 ? 9．項目經(jīng)濟及社會效益分析 ? 10．結(jié)論及建議 房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究 ? 房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念與作用 ? 1．房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念 房地產(chǎn)市場調(diào)查是運用科學的方法，有目的、有計劃地收集、整理和分析與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的各種情報、信息和資料，為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供依據(jù)的信息管理活動。 ? 2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用 ? 房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型與內(nèi)容 ? 1．房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型 ? 1) 探索性調(diào)查 2) 描述性調(diào)查 ? 3) 因果性調(diào)查 4) 反饋性調(diào)查 5) 預測性調(diào)查 ? 2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 ? 1) 市場環(huán)境調(diào)查 2) 市場專題調(diào)查 ? 房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序與方法 ? 1．房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 1) 確定調(diào)查目標 2) 初步分析 3) 調(diào)查設計 4) 現(xiàn)場調(diào)查 5) 資料整理、統(tǒng)計和分析 6) 撰寫和提交調(diào)查報告 ? 2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 ? 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法很多，較常見的有以下幾種。 1) 詢問調(diào)查法 2) 觀察調(diào)查法 3) 試驗調(diào)查法 4) 統(tǒng)計分析法 房地產(chǎn)市場研究的概念及其必要性 1．房地產(chǎn)經(jīng)營者的決策依賴于房地產(chǎn)市場研究 2．房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售要求進行房地產(chǎn)市場研究 3．市場研究與經(jīng)營管理 4．市場研究與制定價格策略 房地產(chǎn)市場研究方法 市場研究方法有定量分析法和定性分析法兩種 。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算與收入估算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍，包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費、銷售費用、其他費用及開發(fā)期稅費等。 ? 1．土地費用估算 ? 開發(fā)項目土地費用是指為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。 ? 2．前期工程費 ? 前期工程費主要包括開發(fā)項目的可行性研究費、工程勘察費、城市規(guī)劃設計費、工程設計費、環(huán)境影響咨詢評估費、交通影響咨詢評估費、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費。 ? 3．房屋開發(fā)費 ? 4．管理費 ? 5．財務費用 6．銷售費用 7．開發(fā)期稅費 8．其他費用 9．不可預見費 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入估算 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)項目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入 (以上統(tǒng)稱租售收入 )、配套設施銷售收入和自營收入幾個部分。 ? 1．租售收入 ? 2．自營收入 ? 3．配套設施銷售收入 ? 4．土地出租收入 ? 5．房地產(chǎn)開發(fā)項目收入的扣減 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目在銷售和交易階段要發(fā)生一些稅費，這些費用不參與投資與成本費用構(gòu)成，只是作為銷售收入的扣減。這些稅費主要包括以下兩大部分。 ? 1) 與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費 ? (1) 營業(yè)稅。 (2) 城市建設維護費。 ? (3) 教育費及附加。 (4) 教育專項基金。 ? (5) 防洪工程維護費。 (6) 交易管理費。 ? (7) 交易印花稅。 ? 2) 土地增值稅 ? 3) 企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務評價 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的內(nèi)涵 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測、項目策劃、投資估算、收入估算和資金籌措等基礎資料和數(shù)據(jù)的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務盈利能力、清償能力和資金平衡等情況進行分析。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的基本報表 ? 財務評價使用的基本報表有現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源和運用表、資產(chǎn)負債表。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務評價指標 ? 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務盈利能力的評價指標 ? 盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。 ? 1) 靜態(tài)指標 ? 靜態(tài)指標是在不考慮資金、時間、價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用。 ? (1) 成本利潤率。 ? (2) 投資利潤率。 ? (3) 資本金利潤率。 ? (4) 資本金凈利潤率。 ? (5) 靜態(tài)投資回收期。 ? 2) 動態(tài)指標 ? 動態(tài)指標是考慮了資金時間價值因素的影響，對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標。動態(tài)評價指標，能比較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。 ? (1) 財務凈現(xiàn)值。 ? (2) 財務內(nèi)部收益率 (FIRR)。 ? (3) 動態(tài)投資回收期。 ? 2．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務清償能力的評價指標 ? 清償能力指標是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。 ? 1) 借款償還期 ? 2) 利息備付率 ? 3) 償債備付率 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的基本構(gòu)成 一般來說，一份正式的可行性研究報告應包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖 6個部分。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告正文的寫作要點 ? 正文部分是可行性研究報告的核心，一般包括以下內(nèi)容。 ? 1．項目總說明 2．項目概況 3．市場調(diào)查與預測分析 4．規(guī)劃設計方案及建設條件 5．建設方式及進度安排 ? 6．項目投資估算及收入估算 ? 1) 項目投資估算 2) 項目收入估算 ? 7．項目資金籌措計劃 8．項目經(jīng)濟效益評價 ? 9．不確定性分析 10．可行性研究的結(jié)論 第 6章 房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備 ? 教學目標 ? 通過本章的學習 : ? 了解房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價的特點和評價指標體系； ? 掌握常用評價方法； ? 了解房地產(chǎn)開發(fā)項目報建的含義和建設工程規(guī)劃許可證的作用； ? 掌握開發(fā)項目報建的流程以及報建送審應提交的資料； ? 了解房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標概念與作用、活動原則和招標方式； ? 掌握施工招投標中有關(guān)申請招標的條件、招投標的程序以及招標文件的主要內(nèi)容等。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措 ? 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的目的 ? 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的目的在于以下幾方面。 ? 1．實現(xiàn)項目投資開發(fā)目標和企業(yè)發(fā)展目標 ? 2．償還債務，改善盈利能力，調(diào)整資本結(jié)構(gòu) ? 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的原則 ? 房地產(chǎn)開發(fā)資金的有效籌集，應保證房地產(chǎn)開發(fā)資金投入與回收在時間上和數(shù)量上的協(xié)調(diào)平衡，從而保證資金循環(huán)運動和房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的順利進行。資金籌措過程中應遵循以下幾點原則。 ? 1．時機適當原則 ? 2．安全性原則 ? 3．經(jīng)濟性原則 ? 4．可行性原則 ? 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措方式 ? 具體來講，房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源主要有：自有資金、銀行貸款、社會集資、利用外資、預售款等。 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案的評價 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計的基本原則 ? 1．符合城市總體布局，完善城市結(jié)構(gòu) ? 2．豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)境 ? 3．房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計應滿足的其他要求 ? (1) 使用要求。 ? (2) 衛(wèi)生要求。 ? (3) 經(jīng)濟要求。 ? (4) 安全要求。 ? (5) 施工要求。 ? (6) 美觀要求。 ? (7) 以人為本。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價的特點 ? 1．評價主體的多元性 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案，評價主體除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身外，還涉及到使用者 (城市居民 )、管理者 (城市規(guī)劃管理部門 )、設計者和施工者。不同的評價主體，對方案的評價角度是不一樣的，因而會出現(xiàn)不同的評價結(jié)果。 ? 1) 使用者 ? 2) 城市規(guī)劃管理部門 ? 3) 設計者和施工者 ? 2．評價目標的多樣性 ? 3．評價結(jié)論的不確定性 ? 1) 評價者的主觀性 ? 2) 項目未來情況的不確定性 ? 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計方案評價的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 ? 1．居住區(qū)規(guī)劃指標 ? 住宅區(qū)規(guī)劃指標通常分為規(guī)劃綜合技術(shù)經(jīng)濟指標和用地指標兩大類 (包括用地平衡表 )。 ? 1) 用地平衡表 ? 2) 居住區(qū)用地平衡控制指標 ? 3) 城市居住區(qū)規(guī)劃設計綜合技術(shù)經(jīng)濟指標 ? 2．居住區(qū)規(guī)劃技術(shù)指標的計算 ? (1) 居住區(qū)總用地 (百米 (hm))：包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。 ? (2) 居民每人占地 (平方米 /人 )：包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。 ? (3) 居住區(qū)總建筑面積 (平方米 )：包括居住建筑面積、公共建筑面積。 ? (4) 總戶數(shù) (戶 )、總?cè)丝?(人 )、平均每戶人口 (人 /戶 )。 ? (5) 平均每戶居住面積 (平方米 )。 ? (6) 居住建筑密度 (%)：指住宅建筑對居住用地的覆蓋率。 ? (7) 居住面積密度 (平方米 /百米 )。 ? (8) 容積率 (居住建筑面積密度 )(平方米 /百米 )。 ? (9) 人口毛密度 (人 /百米 )：指居住總?cè)丝诤涂傆玫刂取? ? (10) 人口凈密度 (人 /百米 )：指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比。 ? (11) 綠化覆蓋率：綠化覆蓋率指在建設用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率 (%)。 ? (12) 人均公共綠地面積：人均公共綠地面積指住宅區(qū)內(nèi)平均每人擁有的公共綠地面積。 ? (13) 平均層數(shù)：指住宅總面積與住宅基底總面積之比。 ? (14) 高層住宅比例 (%)：一般 7層以上為高層住宅，即高層住宅占總建筑面積的比例。 ? (15) 住宅間距 (米 )。 ? (16) 居住區(qū)總造價 (元 )。 ? (17) 平均造價 (元 /平方米 )。 ? (18) 建設周期：指自工程開工至全部工程完工之間的時間。 ? 居住區(qū)規(guī)劃設計都必須進行技術(shù)經(jīng)濟分析來衡量方案的優(yōu)劣及優(yōu)選方案，通過上述經(jīng)濟指標可以進行居住區(qū)用地分析、技術(shù)經(jīng)濟分析及綜合造價 3個主要方面的比較和優(yōu)化。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價方法 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案的評價的主要方法有特爾菲專家咨詢法、層次分析法等。 房地產(chǎn)開發(fā)項目報建管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目報建程序 房地產(chǎn)開發(fā)項目報建管理是指在原規(guī)劃設計方案的基礎上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托原規(guī)劃設計單位提出各單體建筑的設計方案，并對其布局進行定位、對開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線做更深入的設計，使其達到施工要求，并提交有關(guān)部門審批的過程。用于報建的建筑設計方案經(jīng)城市規(guī)劃、消防、抗震辦、人防、環(huán)衛(wèi)、供水、供電等管理部門審查通過后，可以進一步編制項目的施工圖和有關(guān)技術(shù)文件，再報城市規(guī)劃管理部門及有關(guān)專業(yè)管理部門審批。