【正文】 區(qū)供電局申請(qǐng)斷水、繳納斷水人工費(fèi)辦理施工用水申請(qǐng)表安裝施工用水表、繳納安裝費(fèi)繳納室內(nèi)水表安裝費(fèi)簽訂外環(huán)管路施工合同、付款開工區(qū)服務(wù)部辦理斷水、施工用水手續(xù)交批件圖紙、填報(bào)工程用水申請(qǐng)繳納供水配套費(fèi)6元/m2現(xiàn)場(chǎng)勘查供水外環(huán)路設(shè)計(jì)、繳納設(shè)計(jì)費(fèi)市自來水服務(wù)部辦理工程用水手續(xù)市自來水公司A開工前準(zhǔn)備報(bào)工程批件及施工設(shè)計(jì)圖紙繳納排水配套費(fèi)6元/m2現(xiàn)場(chǎng)勘查、確定排水路線位置排水外環(huán)路設(shè)計(jì)、繳納設(shè)計(jì)費(fèi)排水處管理科辦理排水手續(xù)區(qū)排水管理所辦理排水手續(xù)根據(jù)設(shè)計(jì)圖現(xiàn)場(chǎng)定線提出預(yù)算、經(jīng)審查交工程預(yù)付款、開工市排水處申請(qǐng)砍伐樹木、駐在員看現(xiàn)場(chǎng)上報(bào)區(qū)園林局街道辦事處辦理伐樹手續(xù)區(qū)園林局辦理伐樹手續(xù)看現(xiàn)場(chǎng)、確定所伐樹木數(shù)量直徑50cm以上的樹木報(bào)市園林局批準(zhǔn)、收費(fèi)（按樹種直徑計(jì)價(jià)）市園林局辦理伐樹手續(xù)看現(xiàn)場(chǎng)、批準(zhǔn)砍伐直徑50cm以上的樹木再回區(qū)園林局交費(fèi)園林局報(bào)施工執(zhí)照、設(shè)計(jì)圖現(xiàn)場(chǎng)勘查摸底簽訂動(dòng)遷合同、交費(fèi)1元/m2辦動(dòng)遷手續(xù)市動(dòng)遷辦報(bào)工程批件和施工平面圖現(xiàn)場(chǎng)勘查、確定占道面積繳納占道費(fèi)（）批準(zhǔn)占道辦占道手續(xù)區(qū)市政管理所報(bào)工程批件繳納挖道修復(fù)費(fèi)租用路障、繳納押金批準(zhǔn)挖道辦挖占道手續(xù)區(qū)交警中隊(duì)根據(jù)批準(zhǔn)圖紙測(cè)繪紅線交測(cè)繪費(fèi)、發(fā)紅線位置圖簽訂地質(zhì)鉆探合同進(jìn)行鉆探交地質(zhì)鉆探費(fèi)提供地質(zhì)鉆探資料施工放樣后驗(yàn)紅線地基開槽后驗(yàn)土質(zhì)測(cè)繪紅線地質(zhì)鉆探市勘察大隊(duì)市規(guī)劃土地局審批處市消防支隊(duì)市防疫站市人防辦報(bào)送工程開工報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)建筑紅線檢驗(yàn)施工執(zhí)照發(fā)開工通知書開工前驗(yàn)線報(bào)送工程開工報(bào)告審查工程預(yù)算撥付工程預(yù)付款審查預(yù)算市建行某支行報(bào)送工程開工報(bào)告提供圖紙資料安排分段檢查施工質(zhì)量請(qǐng)求進(jìn)點(diǎn)監(jiān)督質(zhì)量市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站A第三章 我國城鎮(zhèn)土地使用制度與缺陷分析1 各國土地所有制形式這里我們將世界各國或各地區(qū)粗略地分成3個(gè)組團(tuán)，來介紹它們的土地所有制概況。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于國家所有?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā范家?guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。(2) 受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。、（3）使用權(quán)期限屆滿，將土地使用權(quán)連同地上附著建筑物交還土地使用出讓人。 (二) 土地使用權(quán)出讓的客體范圍 （1）指城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)政府選定和規(guī)劃好的屬于全民所有的土地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)。若政府因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予補(bǔ)償。 土地使用權(quán)終止的法律后果自土地使用權(quán)終止之日起，土地使用者即喪失該土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的年限最高年限=出讓年限已使用年限 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的方式出售、交換、贈(zèng)與。 基本程序申請(qǐng)用地制定拆遷方案，辦理拆遷許可證凍結(jié)戶口拆遷公告，動(dòng)員會(huì)，簽拆遷協(xié)議實(shí)施拆遷辦理產(chǎn)權(quán)滅籍手續(xù)安置拆遷戶 拆遷補(bǔ)償在《拆遷管理?xiàng)l例》（2001年11月1日實(shí)施）的有關(guān)條款如下：第二十二條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償?！　〉诙鶙l 拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。 劃撥土地使用權(quán)的范圍根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的才可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1) 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； (2) 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3) 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；(4) 法律法規(guī)規(guī)定的其他用地。8. 我國城鎮(zhèn)土地使用制度缺陷分析1 雙重雙軌制。主要解決的問題包括：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。10％（2）時(shí)間 時(shí)間花費(fèi)與研究深度、項(xiàng)目規(guī)模有關(guān)。 (5) 經(jīng)濟(jì)研究。 (2) 項(xiàng)目的地理位置。 (2) 可行性研究的費(fèi)用及占總投資比例。 (3) 調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。 (2) 項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。7．環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) (1) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。8. 項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究 (1) 開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。 (4) 施工隊(duì)伍選擇。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估。13．結(jié)論及建議 (1) 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案。 (4) 估算調(diào)查過程所需的時(shí)間和費(fèi)用，以及調(diào)查結(jié)果的預(yù)期價(jià)格。 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)查，是介于宏觀和微觀之間的調(diào)查。 (6) 各類房地產(chǎn)投資收益率和房地產(chǎn)開發(fā)利潤率。 報(bào)告內(nèi)容較多時(shí)應(yīng)編寫目錄或索引及內(nèi)容提要，報(bào)告的“報(bào)告摘要”主要應(yīng)包括四個(gè)方面的內(nèi)容：（１）明確提出本次調(diào)查的目標(biāo)；（２）簡要提出本次調(diào)查的時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象、范圍以及調(diào)查的主要項(xiàng)目；（３）簡要介紹調(diào)查實(shí)施的方法、手段以及對(duì)調(diào)查結(jié)果的影響；（４）調(diào)查中的主要發(fā)現(xiàn)，或結(jié)論性內(nèi)容。一般正文包括四個(gè)部分：（１）調(diào)查方案，包括整體方案和技術(shù)方案的執(zhí)行結(jié)果的評(píng)價(jià)，特別是關(guān)于調(diào)查對(duì)象的現(xiàn)在、問題的設(shè)計(jì)及依據(jù)、收集資料的方式及調(diào)查時(shí)間等方法的評(píng)價(jià)；（２）分析問題的角度和出發(fā)點(diǎn)，包括對(duì)測(cè)量方式的解釋及調(diào)查誤差的估計(jì)；（３）提煉分析的結(jié)論性意見（重點(diǎn)）；（４）提出建議對(duì)策，或依據(jù)資料對(duì)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行估計(jì)等（重點(diǎn)）。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 調(diào)查準(zhǔn)備 確定調(diào)查目的及內(nèi)容※ 知道調(diào)查什么比知道如何調(diào)查更重要！發(fā)散分析初步調(diào)查 企業(yè)需要解決的問題 調(diào)查目的 調(diào)查內(nèi)容 確定調(diào)查計(jì)劃包括三部分：(1) 市場(chǎng)調(diào)查總體方案關(guān)于調(diào)查的性質(zhì)與目標(biāo)、被調(diào)查項(xiàng)目、被調(diào)查對(duì)象、資料收集方式、調(diào)查時(shí)間、調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法、總費(fèi)用及付款方式、可預(yù)見的有利與不利條件等地說明。(3) 整群抽樣 將總體按一定標(biāo)準(zhǔn)劃分成群或集體，以群或集體為單位按隨機(jī)的原則從整體中抽取若干群或集體，作為總體的樣本，并對(duì)被抽中各群中的每一個(gè)單位都進(jìn)行實(shí)際調(diào)查。 (6) 判斷抽樣(立意抽樣、目的抽樣、典型調(diào)查) 依據(jù)調(diào)查研究者對(duì)總體的認(rèn)識(shí)等主觀因素或調(diào)查目的等,從總體中選擇調(diào)查對(duì)象的一種方式,依需要主觀判斷后抽取樣本。(8) 滾雪球式抽樣 在稀疏總體中先找到一個(gè)符合條件的受訪者進(jìn)行調(diào)查，然后由其推薦其他符合條件的人。 一般認(rèn)為，敏感性的問題應(yīng)當(dāng)安排在問卷的后半部分，問卷應(yīng)當(dāng)以一些簡潔的和受訪者比較感興趣的問題開始。 Ⅳ 留置問卷調(diào)查否則容易導(dǎo)致因理解的不同而回答不同的錯(cuò)誤信息或不完整。 （3）不能察言觀色判別回答的真實(shí)性。 實(shí)驗(yàn)調(diào)查法由調(diào)查人員用實(shí)驗(yàn)的方式，將現(xiàn)象放在某種條件下作觀察以獲取情報(bào)。編輯工作在最后還要查對(duì)資料的可靠性，以確保調(diào)查資料的合理和準(zhǔn)確，如實(shí)反映客觀情況。Vi=P0+di其中： Vi 第i期預(yù)測(cè)值 i 所對(duì)應(yīng)的時(shí)期序數(shù) P0 基期數(shù)據(jù)值 d 逐期增減量的平均數(shù) Pn 第n期數(shù)據(jù)值 一般說來，越接近預(yù)測(cè)時(shí)點(diǎn)的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越重要，因此可對(duì)過去各期的增減量賦予不同的權(quán)數(shù)，計(jì)算加權(quán)平均增減量，預(yù)測(cè)則更準(zhǔn)確。它根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢(shì)，圍繞某一活動(dòng)的特定目標(biāo)這個(gè)中心，來全面構(gòu)思、設(shè)計(jì)，選擇合理可行的行動(dòng)方式，從而形成正確決策和高效工作的過程。人們對(duì)多個(gè)策劃人案可以權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最合理、最科學(xué)的一種方案。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)容見附件1：《房地產(chǎn)全程策劃理論體系》附件2：《房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃的內(nèi)容》 附件3：《海岸花園全程營銷策劃全錄》第六章 房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)與營銷167。(1) 基本面分析是最基礎(chǔ)層面的分析，即揭示項(xiàng)目的表象。 多層住宅項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)① 與高層相比，多層住宅的優(yōu)勢(shì)在于：② 設(shè)備較少，管理容易，物業(yè)管理費(fèi)低；③ 一般成片開發(fā)，形成住宅小區(qū)，配套完善，能為居民提供一個(gè)親和的空間，有利④ 于鄰里交往，居住氛圍濃厚；⑤ 有較多 的綠化面積，縮小了人與自然的距離，改善了生活環(huán)境；⑥ 造價(jià)較低，售價(jià)一般比高層住宅低；⑦ 實(shí)用率較高層住宅高；⑧ 停車位比較多； 多層住宅庭院空間的營造(1) 領(lǐng)域空間的界定 (2) 庭院空間的實(shí)用性 (3) 庭院空間的綠化 (4) 庭院空間的文化品味 多層住宅個(gè)性的創(chuàng)造手段塑造住宅的個(gè)性有利于加強(qiáng)人們對(duì)住宅的視覺得吸引與情緒感染，對(duì)住宅銷售有較大影響。其基本要素：地處郊野或風(fēng)景區(qū)、二三層的獨(dú)立式住宅、有一定私密性的私家花園。 “概念設(shè)計(jì)”影響項(xiàng)目的成敗，是項(xiàng)目“成功策劃的核心”?！　?③ 呼吁在住宅開發(fā)中更重視人的價(jià)值，更好地滿足現(xiàn)代人個(gè)性化的需求；提倡合理利用寶貴資源，呼吁所有的人都來關(guān)注城市環(huán)境和自然生態(tài)，使人的安居與自然和睦共處；主張住宅開發(fā)要尊重并努力延續(xù)地方文脈，使今天的新住宅也有機(jī)地融入城市的傳統(tǒng)之中。③新都市主義居住區(qū)有三個(gè)要素：生態(tài)性、經(jīng)濟(jì)性和產(chǎn)品高品質(zhì)性。其基本的衡量標(biāo)準(zhǔn)是：對(duì)自然界的索取要少，對(duì)自然環(huán)境的負(fù)面影響要小，正確處理好自然、建筑與人的關(guān)系。 光環(huán)境系統(tǒng)：室內(nèi)盡量采用自然光，居住區(qū)內(nèi)防止光污染，提倡由新能源提供的綠色照明。③ 保持原有天然的地形、地貌。（2）目標(biāo)客戶群年齡：30～40歲； 文化層次：高； 獨(dú)立工作能力：強(qiáng) 職業(yè)或身份：記者、作家、畫家等藝術(shù)類從業(yè)人士、攝影、經(jīng)紀(jì)人、律師、設(shè)計(jì)（建筑、裝修、廣告等）、IT、咨詢、企業(yè)高層管理人員、小型公司等等。⑦ 降低污染，如生活垃圾污染、水污染、噪聲污染、空氣污染、室內(nèi)污染等。 廢棄物管理與處置系統(tǒng)：生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100％。小區(qū)的供水設(shè)施宜采用節(jié)水節(jié)能型。生態(tài)住宅的一大特點(diǎn)是健康。② 居住郊區(qū)化需要一個(gè)漸進(jìn)的過程，即居住郊區(qū)化的實(shí)施需要有一些前提條件，比如便利的交通設(shè)施，規(guī)模大、上檔次的居住小區(qū)，消費(fèi)者一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，突出的小區(qū)特點(diǎn)和較大的價(jià)格差距等。創(chuàng)新可分兩個(gè)層次，一類歸于技術(shù)和操作層面，如設(shè)計(jì)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新等。其內(nèi)容有：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是由概念、主題支持的。④ 民族特色與地方特色。這一步驟是要描述產(chǎn)生問題各因素之間的關(guān)系，確定解決方案。這類項(xiàng)目多是見縫插針式的利用城市中的零星土地，是實(shí)力較弱的開發(fā)商生存、競(jìng)爭空間，但項(xiàng)目自身配套難以完善，故應(yīng)注意如下開發(fā)要點(diǎn)： SWOT分析準(zhǔn)確SWOT分別代表：strength（優(yōu)勢(shì)）、weakness（劣勢(shì)）、opportunity(機(jī)會(huì))、threat（威脅）。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特性 (1) 覆蓋面廣 (2) 周期長 (3) 知識(shí)含量高 (4) 項(xiàng)目策劃決定產(chǎn)品的屬性 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的程序與內(nèi)容 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的程序　 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃分為三個(gè)階段，貫穿于開發(fā)經(jīng)營的全過程。 第二，策劃具有明確的目的性。這就是說，移動(dòng)平均法，是將數(shù)據(jù)點(diǎn)的順序逐步推移．逐段平均，將逐段平均后所得的時(shí)間序列，分析其長期趨勢(shì)，預(yù)測(cè)其未來發(fā)展。 (2) 特爾菲法的預(yù)測(cè)程序 A 準(zhǔn)備階段 ① 明確預(yù)測(cè)目的和主題 ② 準(zhǔn)備背景資料 ③ 選擇專家 B 輪番征詢階段 征詢——反饋，再征詢——再反饋，一般三～五輪。 調(diào)查分析 調(diào)查資料整理　　市場(chǎng)調(diào)查資料的整理，一般包括下列工作程序：編輯、匯總、分類和制表。 （4）不能展示道具資料。 （2）可使用的訪問技術(shù)和得到的信息有限。 優(yōu)點(diǎn)：（1）成本低，訪問員少費(fèi)用低，但額外增加問卷，郵費(fèi)等；只要具備良好的通訊條件和一間安靜的、不受外界干擾的辦公室或電話室，就可以在任何時(shí)候進(jìn)行電話采訪。Ⅰ 問卷的格式① 問卷的標(biāo)題 ② 說明信 ③ 填表指導(dǎo) ④ 被調(diào)查者背景資料 ⑤ 調(diào)查內(nèi)容 ⑥ 編碼 ⑦ 調(diào)查過程記錄Ⅱ 問卷設(shè)計(jì)流程(1) 決定問卷類型及調(diào)查方式 這一步驟也是策劃階段的繼續(xù)，針對(duì)所需了解信息的不同，在問卷類型和調(diào)查方式上，會(huì)有相應(yīng)的調(diào)整。類似分層抽樣只是并不要求相等的結(jié)構(gòu)比例,實(shí)質(zhì)上是分層的判斷抽樣。 優(yōu)：確定樣本容易。特點(diǎn)：每一總體單位進(jìn)入樣本的概率是相同的。 （四）附錄文件 （三）報(bào)告的正文 針對(duì)特定開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)因素調(diào)查 當(dāng)總體背景情況確定后，投資者就可以針對(duì)某一具體開發(fā)投資類型和地點(diǎn)進(jìn)行更為詳盡的調(diào)查：項(xiàng)目所處的位置、周圍環(huán)境及與城市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系；項(xiàng)目用地工程地質(zhì)資料；附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)劃控制指標(biāo)，城市建設(shè)規(guī)劃管理的有關(guān)定額指標(biāo)(如高