【正文】 性：? 資金來源的形式與渠道主要有：? （ 1）予售購(gòu)房定金或予收建設(shè)資金；? （ 2）予收代建工程款；? （ 3）土地開發(fā)及商品房貸款；? （ 4）發(fā)行企業(yè)債券； ? （ 5）與其它單位聯(lián)合開發(fā)，吸收其它單位投資；? （ 6）發(fā)行股票，籌集股本。? 房地產(chǎn)開發(fā)： 是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體要求，對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。? ? 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。公共配套設(shè)施費(fèi) 。如預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)、固定資產(chǎn)? 修理費(fèi)、低值易耗品攤銷? 結(jié)構(gòu) ：? ? 預(yù)提費(fèi)用? 預(yù)提費(fèi)用 性質(zhì)：負(fù)債? 用途： 核算 企業(yè)預(yù)提計(jì)入成本費(fèi)用但尚未實(shí)? 際支出的各項(xiàng)費(fèi)用，如：預(yù)提配套實(shí)施? 費(fèi)、預(yù)提固定資產(chǎn)修理費(fèi)用、預(yù)提借款? 利息等。? A地開發(fā)成本 =7502+50+250+12? =1060（萬元 ） ? 對(duì)外銷售部分成本 =106040%? =424（萬元）? 開發(fā)商品房部分成本 =106060%? =636（萬元）? 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) 636萬元? 開發(fā)產(chǎn)品 —— 土地 424萬元 貸：開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) 1060萬元 銀行存款 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本 — 土地開發(fā) 開發(fā)產(chǎn)品 土地開發(fā)成本 — 房屋開發(fā) ① 2萬 ① 750萬③ 250萬① 750萬③ 250萬② 50萬④ 12萬 應(yīng)付賬款② 50萬④ 12萬① 2萬⑤ 1060萬⑤ 424萬⑤ 636萬（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算? 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算特點(diǎn)? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：? 一類： 是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如居委會(huì)、派出所、幼托、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等；? 另一類： 是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：? （ 1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；? （ 2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；? （ 3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。? ? (2)不同施工方式下的核算? ① 出包方式：? 按施工企業(yè)開出的 “ 工程價(jià)款結(jié)算帳單 ”記入：? 借：開發(fā)成本? —— 房屋開發(fā) —— 建筑安裝工程費(fèi)用? 貸：應(yīng)付帳款等? ? ② 自營(yíng)方式下：? 按實(shí)際發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)用：施工間接費(fèi) 工程施工 開發(fā)成本 — 房屋開發(fā)間接費(fèi) 分配直接費(fèi)間接費(fèi)期末結(jié)轉(zhuǎn) 發(fā)生直接費(fèi)? (3)房屋開發(fā)成本中的配套設(shè)施費(fèi) （不能有償轉(zhuǎn)讓的）? ① 與商品房同步建設(shè)的：? A、能分清受益對(duì)象的：? 發(fā)生時(shí)直接計(jì)入：? 開發(fā)成本? —— 房屋開發(fā) —— 公共配套設(shè)施費(fèi)；? B、不能分清受益對(duì)象的：? 應(yīng)先計(jì)入：開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)? 竣工時(shí)再轉(zhuǎn)入：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) ? ② 不是與商品房同步建設(shè)的? 商品房已建成出售，配套設(shè)施尚在建設(shè)中，可對(duì)配套設(shè)施的成本采用予提的方法，預(yù)先計(jì)入商品房成本，待完工后沖減予提，然后差額調(diào)整成本。? ? （ 3）核算：? ① 接受委托代為開發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地和房屋? 接受委托代為開發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地和房屋，其建設(shè)內(nèi)容和特點(diǎn)與企業(yè)的土地開發(fā)及房屋開發(fā)基本相同， 所以可比照土地開發(fā)和房屋開發(fā)的核算方法進(jìn)行核算，其開發(fā)費(fèi)用分別在 “開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) ”和 “開發(fā)成本 ―― 房屋開發(fā) ”兩個(gè)明細(xì)賬戶核算，開發(fā)工程完工，驗(yàn)收合格時(shí)， 轉(zhuǎn)入 “開發(fā)產(chǎn)品 —— 代建工程 ”賬戶內(nèi)? ② 其他代建工程項(xiàng)目? 除土地、房屋以外的其他代建工程項(xiàng)目 (市政工程）應(yīng)在 “ 開發(fā)成本 —— 代建工程開發(fā) ” 中核算，竣工驗(yàn)收后轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)產(chǎn)品 —— 代建工程 ”? （ 4）舉例分析 4? ① 興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司接受市政建設(shè)指揮部委托，代為擴(kuò)建某風(fēng)景旅游區(qū)，分別發(fā)生：折遷補(bǔ)償費(fèi) 30萬元；前期工程費(fèi) 15萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 20萬元；應(yīng)負(fù)擔(dān)開發(fā)間接費(fèi) 2萬元。? 借：經(jīng)營(yíng)成本 650萬元? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 650萬元? （ 2）將一棟住宅樓出租，其實(shí)際成本? 240萬元。結(jié)轉(zhuǎn)完工成本： 借：開發(fā)產(chǎn)品 450萬元 貸：開發(fā)成本 450萬元結(jié)轉(zhuǎn)出租房產(chǎn)成本： 借：投資性房地產(chǎn) 450萬元 貸：開發(fā)產(chǎn)品 450萬元? （二）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算 ? 出租房屋隨著使用及自然力的侵蝕，會(huì)逐漸發(fā)生損耗而減少其價(jià)值，這部分損耗價(jià)值，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租產(chǎn)品的賬面原價(jià)（實(shí)際成本）和預(yù)計(jì)使用年限，計(jì)算其損耗額，并作為出租房經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用，將它按月計(jì)入出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本，其計(jì)算公式如下：? 月攤銷率＝（ 1估計(jì)凈殘值率） 247。其末，結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)，按其攤余價(jià)值，借記 “經(jīng)營(yíng)成本 ”賬戶，按其已提累計(jì)攤銷額，借記 “累計(jì)攤銷 ”賬戶，按原值，貸記 “投資性房地產(chǎn) ”賬戶。這部分損耗價(jià)值，應(yīng)作為開發(fā)期間的費(fèi)用，將它計(jì)入土地、房屋的開發(fā)成本。? ? [例 ] 2樓周轉(zhuǎn)房發(fā)生修理費(fèi)用 50 000元，以銀行存款支付，該費(fèi)用分 10個(gè)月攤銷計(jì)入成本，應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理：? 支付費(fèi)用時(shí)：? ? 借：待攤費(fèi)用 50 000? 貸：銀行存款 50 000? 每月攤銷修理費(fèi)時(shí)：? 借：開發(fā)間接費(fèi)用（或開發(fā)成本） 5 000? 貸：待攤費(fèi)用 5 000 ? （ 4）周轉(zhuǎn)房改變用途對(duì)外銷售的核算 ? 與固定資產(chǎn)出售核算不同，改變用途對(duì)外銷售的周轉(zhuǎn)房，應(yīng)視作開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷售處理。發(fā)生以下物業(yè)管理費(fèi)：職工工資 、應(yīng)付福利費(fèi) 萬元、耗用材料 、現(xiàn)金支付其他費(fèi)用 .? 取得物業(yè)管理收入 :? 借 :銀行存款 3萬元? 貸 :其他業(yè)務(wù)收入? — 商品房售后服務(wù)收入 3萬元 ? 發(fā)生物業(yè)管理費(fèi)：? 借：其他業(yè)務(wù)支出? — 商品房售后服務(wù)支出 ? 貸 :應(yīng)付職工薪酬 ? 庫(kù)存材料 ? 現(xiàn)金 ? （ 5）本期經(jīng)營(yíng)收入按規(guī)定應(yīng)交納 5%的營(yíng)業(yè)稅、 7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、 2%的教育費(fèi)附加。? 其他業(yè)務(wù)收入是指在主營(yíng)業(yè)務(wù)以外，不獨(dú)立核算的其他業(yè)務(wù)或附加業(yè)務(wù)所發(fā)生的收入，主要包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入、其他多種經(jīng)營(yíng)收入等。對(duì)不能確定其為某項(xiàng)土地或房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的周轉(zhuǎn)房攤銷額，應(yīng)記入 “開發(fā)間接費(fèi)用 ”賬戶的借方和 “周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷 ”賬戶的貸方。? （ 1）、周轉(zhuǎn)房增加的核算 ? 企業(yè)開發(fā)建成的周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在其竣工后，借記 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶，貸記 “開發(fā)成本 ”賬戶。如果符合資本化條件的，可以追加計(jì)入 “投資性房地產(chǎn) ”成本 .? [例 ]該房屋出租后的第二年 ,對(duì)房屋進(jìn)行修復(fù)、裝飾等共發(fā)生費(fèi)用 ,其中 :人工費(fèi) 5萬元、材料費(fèi) 7萬元、其他費(fèi)用 ,用銀行存款支付。? ① 合同生效時(shí)：? 借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 42萬元? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 42萬元? ② 收到第一筆房款時(shí)：? 借：銀行存款 42萬元? 貸：經(jīng)營(yíng)收入 42萬元 ? ③ 結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)的成本時(shí)：? 借：經(jīng)營(yíng)成本 28萬元? 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 28萬元? ? ④6 個(gè)月后收到第二筆放款時(shí)：? 借：銀行存款 18萬元? 貸：經(jīng)營(yíng)收入 18萬元? ⑤ 結(jié)轉(zhuǎn)成本：? 借：經(jīng)營(yíng)成本 12萬元? 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 12萬元? 第三節(jié) 出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的核算? 一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算概念及特點(diǎn)： 出租開發(fā)產(chǎn)品是指由開發(fā)企業(yè)開