房地產(chǎn)估價講義-文庫吧在線文庫
【正文】 。 S%。經(jīng)過市場狀況調(diào)整之后，就將可比實(shí)例在成交日期的價格變成為在估價時點(diǎn)的價格。 T％ )，而不是 177。 課題 三 可比實(shí)例價格的修正與調(diào)整 ? 采用定基價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為： ? 如果估價時點(diǎn)的價格指數(shù)大于成交日期的價格指數(shù)，表明房地產(chǎn)價格上漲，市場狀況調(diào)整系數(shù)大于 1；如果估價時點(diǎn)的價格指數(shù)小于成交日期的價格指數(shù)，表明房地產(chǎn)價格下跌，市場狀況調(diào)整系數(shù)小 1。 ? 2. 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容 ? 分為 實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和區(qū)位狀況調(diào)整 。 在實(shí)際估價中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整 。 課題 三 可比實(shí)例價格的修正與調(diào)整 ? 3. 房地產(chǎn)狀況的調(diào)整思路與步驟 ? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是： ? 以估價對象狀況為基準(zhǔn)， 將可比實(shí)例狀況與估價對象狀況進(jìn)行直接比較；或者設(shè)立一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價對象狀況進(jìn)行間接比較。 ? 采用 數(shù)額法 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般 公式 為： ? 采用 比率法 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般 公式 為： 對象狀況下的價格可比實(shí)例在估價調(diào)整金額房地產(chǎn)狀況身狀況下的價格可比實(shí)例在自 ??對象狀況下的價格可比實(shí)例在估價調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況身狀況下的價格可比實(shí)例在自 ??課題 三 可比實(shí)例價格的修正與調(diào)整 ? 在 比率法 中， 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象狀況為基準(zhǔn)來確定。 ? （ 1）直接比較修正和調(diào)整公式 ? 上式中，交易情況修正的分子為 100，表示以正常價格為基準(zhǔn)；市場狀況調(diào)整的分母為 100，表示以成交日期的價格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為 100，表示以估價對象狀況為基準(zhǔn)， ( )表示需確定的每個因素的相對得分值。 又有簡單算術(shù)平均和加權(quán)算術(shù)平均數(shù) 。 但這些比準(zhǔn)價格往往是不同的 ， 從而需要把它們綜合成一個比準(zhǔn)價格 ， 作為市場法的測算結(jié)果 。 ? （ 2）間接比較法不以估價對象狀況為基準(zhǔn)，而是設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價對象狀況和可比實(shí)例狀況均與它逐個因素進(jìn)行比較、評分。 ? 其次，將可比實(shí)例與估價對象在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間的差異程度。 ? 交通條件 ，包括進(jìn)、出的方便程度。對于 土地 主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 (屬于可比實(shí)例、估價對象之內(nèi)的部分 )、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素； ? 對于 建筑物 主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。 ? 房地產(chǎn)價格指數(shù)或價格變動率可細(xì)分為 4種： ? ①全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或價格變動率； ? ②某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或價格變動率； ? ③全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或價格變動率； ? ④某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或價格變動率。 ? （ 1）價格指數(shù)法 ? 價格指數(shù)有 定基價格指數(shù) 和 環(huán)比價格指數(shù) 。 課題 三 可比實(shí)例價格的修正與調(diào)整 ? 市場狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期的價格為基準(zhǔn)來確定。要求評估的估價對象的價格是估價時點(diǎn)時的價格，應(yīng)是在估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。 ? 假設(shè) 可比實(shí)例成交價格比其正常市場價格高低的百分率 為 177。 ? （ 2）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。 ②統(tǒng)一幣種和貨幣單位。 ? 統(tǒng)一面積內(nèi)涵就是 使估價對象與可比實(shí)例的面積內(nèi)涵保持一致。 這些情況下，單位面積就是比較單位。 房地產(chǎn)價格 =含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格 非房地產(chǎn)成分的價格 （ 3） 實(shí)物范圍不同的房地產(chǎn) 。 ? 建立交易實(shí)例庫的作用： ? 運(yùn)用市場比較法估價的需要； ? 從事房地產(chǎn)估價及相關(guān)咨詢、顧問業(yè)務(wù)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，形成房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)核心競爭力的重要手段； ? 利于交易實(shí)例資料的保存和需要時查找、調(diào)用。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時向政府有關(guān)部門申報的成交價格資料等。 課題 二 交易實(shí)例搜集與可比實(shí)例篩選 ? 一、交易實(shí)例的搜集 ? ? （ 1）交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況。 ? ② 選取可比實(shí)例 。 ? ⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。 項(xiàng)目三 市場比較法 本課題的主要內(nèi)容： ? 課題一 認(rèn)識市場比較法 ? 課題二 可比實(shí)例的搜集與篩選 ? 課題三 可比實(shí)例價格的修正與調(diào)整 ? 課題四 比準(zhǔn)價格求取 ? 課題五 市場比較法應(yīng)用示例 一、市場比較法的概念與理論依據(jù) ? ? 市場比較法，又稱市場法、比較法，是 選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值 的方法。 ? （ 3）會對估價案例進(jìn)行分析、評估，具備運(yùn)用市場比較法進(jìn)行估價測算的基本能力。 ? （ 3）掌握各項(xiàng)因素比較修正與調(diào)整的要求及其系數(shù)的確定、估價測算公式、比準(zhǔn)價格的最終確定等方法。估價對象建筑物建成于為 2023年，外墻刷涂料，共四個單元，所在單元平面布局為三戶，估價對象位于第一層，南北朝向，附帶獨(dú)立小院（約 5平方米），房屋建筑面積為 65平方米，二室一廳一廚一衛(wèi)，一般裝修，水、電、衛(wèi)設(shè)施齊全。 ? 市場是檢驗(yàn)房地產(chǎn)價值合理與否的重要場所。 ? ②寫字樓。 需要把可比實(shí)例在自身狀況下的價格 ， 調(diào)整為估價對象狀況
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