【正文】 3）保修范圍 建筑工程的保修范圍包括地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、電氣管線，上下水管的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)87（ 3）竣工結(jié)算與竣工決算的關(guān)系 竣工決算是以工程竣工結(jié)算為基礎(chǔ)編制的，是在整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目個(gè)單項(xiàng)工程竣工結(jié)算的基礎(chǔ)上，加上從籌建開始到工程全部竣工有關(guān)基本建設(shè)的其它工程費(fèi)用支出而構(gòu)成竣工決算的主題。? 按合同約定核實(shí)單價(jià)。 3）業(yè)主或監(jiān)理工程師謹(jǐn)慎原則。分析客戶敏感點(diǎn)（如電梯、大堂等公共部位）選材用料檔次。76如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn)? 現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。? 第三種：設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、設(shè)計(jì)缺陷、營(yíng)銷變化等。? 經(jīng)驗(yàn)之談：我們只擔(dān)心以下幾種設(shè)計(jì)變更，重點(diǎn)控制。源的把握。? 選擇合理的評(píng)標(biāo)方式進(jìn)行評(píng)標(biāo)，以商務(wù)標(biāo)（即投標(biāo)報(bào)價(jià)）為評(píng)標(biāo)重點(diǎn)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。 ? “ 責(zé)任成本體系 ” 包含以下要素，即責(zé)任主體、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評(píng)價(jià)部門。? 建立成本分析預(yù)警機(jī)制– 建立成本分析預(yù)警制度– 建立成本臺(tái)帳? 充分借助信息化手段191 理念與方法動(dòng)態(tài)成本相關(guān)報(bào)表的例子– 《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》 – 《成本費(fèi)用計(jì)劃表》 – 《月成本費(fèi)用報(bào)表》 – 《成本費(fèi)用記錄臺(tái)帳》 – 《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本記錄表》 – 《成本預(yù)警通知書》 – 《目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表》 – 《工程總進(jìn)度計(jì)劃表》 – 《工程進(jìn)度月報(bào)表》 – 《工程進(jìn)度與付款臺(tái)帳》 – 《分部分項(xiàng)工程量明細(xì)臺(tái)帳》 – 《分部分項(xiàng)工程造價(jià)分析臺(tái)帳》 – 《甲供材料進(jìn)度月報(bào)表》 – 《甲供材料進(jìn)度與付款臺(tái)帳》 – 《甲供材料供應(yīng)明細(xì)臺(tái)帳》 20責(zé)任成本管理 通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。成本管理的參加者主要有 開發(fā)企業(yè) 、承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容（ 1）項(xiàng)目策劃階段； （ 2）設(shè)計(jì)階段；（ 3）施工階段的成本管理； （ 4）項(xiàng)目銷售階段的成本管理項(xiàng)目成本管理方法 —— 房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理主要問題? 缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系? 無法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動(dòng)態(tài)成本? 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制? 超合同付款時(shí)有發(fā)生? 難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度? 難以精確制定資金計(jì)劃? 缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析? 難以及時(shí)追蹤各類材料的價(jià)格變動(dòng)及應(yīng)用狀況? 缺乏對(duì)供應(yīng)商的全面管理4房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理? 1 理念與方法? 2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成? 3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理? 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)? 5 總結(jié)5 房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì) 資源競(jìng)爭(zhēng) 資本競(jìng)爭(zhēng) 管理競(jìng)爭(zhēng) 向管理要效益管理規(guī)范化法制 日趨健全消費(fèi)者 日趨成熟企業(yè) 規(guī)模發(fā)展1 理念與方法1 理念與方法 6 房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由 資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為 管理的競(jìng)爭(zhēng) ，進(jìn)而成為 成本管理的競(jìng)爭(zhēng)1 理念與方法 7房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力： 企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項(xiàng)目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚 焦 體 現(xiàn)1 理念與方法 8目標(biāo)成本管理責(zé)任成本管理動(dòng)態(tài)成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本管理核心體系1 理念與方法 9如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的 全過程成本管理？全過程成本管理？目標(biāo)成本目標(biāo)成本責(zé)任成本責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本后評(píng)估和反饋后評(píng)估和反饋10相關(guān)概念相關(guān)概念? 品牌：品牌： 品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等）、品行（售后、物業(yè)管理等））、品行（售后、物業(yè)管理等）? 產(chǎn)品型產(chǎn)品型 ：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點(diǎn)是房?jī)r(jià)差異性：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點(diǎn)是房?jī)r(jià)差異性大、產(chǎn)品差異性大，對(duì)項(xiàng)目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把大、產(chǎn)品差異性大，對(duì)項(xiàng)目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握要求較高。責(zé)任成本： 在 “ 成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中 “ 誰來做、做什么” 的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。責(zé)任控制要點(diǎn)216。對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。 3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 51實(shí)施要點(diǎn)總經(jīng)理總經(jīng)理成本部成本部配合部門配合部門主體部門主體部門責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本管理辦法成本階段性目標(biāo)成本階段性目標(biāo)《《責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本管理辦法》》牽頭組織討論 形成普及執(zhí)行實(shí)現(xiàn)制定定期考核公布3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 52某標(biāo)桿企業(yè)責(zé)任成本體系表533 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理主要內(nèi)容（ 1） ——要素概括3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 54主要內(nèi)容（ 2） ——反饋指標(biāo)3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 55方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成 《 目標(biāo)成本控制責(zé)任書 》 ，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成 《 合同控制清單 》 ，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成責(zé)任成本的分解方式責(zé)任成本的分解方式3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 56設(shè)計(jì)管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？ 招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分？設(shè)計(jì)階段 責(zé)任成本管理招投標(biāo)責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 57責(zé)任分配合理嗎？這些問題是責(zé)任成本管理的錯(cuò)？A、無邊界責(zé)任：如（樣板房成本責(zé)任、甲供材成本責(zé)任等）B、各階段圖紙的成本責(zé)任C、合同招標(biāo)與與履約跟蹤管理A、產(chǎn)品品質(zhì)下降了C、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真了B、質(zhì)量問題出現(xiàn) 了責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題58責(zé)任成本控制要點(diǎn)責(zé)任成本控制要點(diǎn)594 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)（ 1）項(xiàng)目論證階段成本控制要點(diǎn)? 建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評(píng)價(jià)體系；? 項(xiàng)目拓展論證階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本? 建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程；? 制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略；? 嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸