【正文】 3）保修范圍 建筑工程的保修范圍包括地基基礎、主體結構工程、屋面防水工程、電氣管線，上下水管的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點87（ 3）竣工結算與竣工決算的關系 竣工決算是以工程竣工結算為基礎編制的，是在整個建設工程項目個單項工程竣工結算的基礎上，加上從籌建開始到工程全部竣工有關基本建設的其它工程費用支出而構成竣工決算的主題。? 按合同約定核實單價。 3）業(yè)主或監(jiān)理工程師謹慎原則。分析客戶敏感點（如電梯、大堂等公共部位）選材用料檔次。76如何進行有效的簽證管理要點? 現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關文件規(guī)定慎重處理。? 第三種：設計錯誤、設計缺陷、營銷變化等。? 經(jīng)驗之談：我們只擔心以下幾種設計變更，重點控制。源的把握。? 選擇合理的評標方式進行評標，以商務標（即投標報價）為評標重點。 規(guī)劃設計中心 負責勘察設計相關費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。 ? “ 責任成本體系 ” 包含以下要素，即責任主體、責任范圍、考核指標和評價部門。? 建立成本分析預警機制– 建立成本分析預警制度– 建立成本臺帳? 充分借助信息化手段191 理念與方法動態(tài)成本相關報表的例子– 《目標成本控制責任書》 – 《成本費用計劃表》 – 《月成本費用報表》 – 《成本費用記錄臺帳》 – 《項目動態(tài)成本記錄表》 – 《成本預警通知書》 – 《目標成本調(diào)整申報表》 – 《工程總進度計劃表》 – 《工程進度月報表》 – 《工程進度與付款臺帳》 – 《分部分項工程量明細臺帳》 – 《分部分項工程造價分析臺帳》 – 《甲供材料進度月報表》 – 《甲供材料進度與付款臺帳》 – 《甲供材料供應明細臺帳》 20責任成本管理 通過確定責任主體和評價部門，通過技術經(jīng)濟指標的目標設定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。成本管理的參加者主要有 開發(fā)企業(yè) 、承包商、監(jiān)理單位、設計單位等項目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容（ 1）項目策劃階段； （ 2）設計階段；（ 3）施工階段的成本管理； （ 4）項目銷售階段的成本管理項目成本管理方法 —— 房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理主要問題? 缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系? 無法準確掌握項目建設過程中的最新動態(tài)成本? 設計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制? 超合同付款時有發(fā)生? 難以實時了解大量工程合同的執(zhí)行進度? 難以精確制定資金計劃? 缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析? 難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況? 缺乏對供應商的全面管理4房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理? 1 理念與方法? 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成? 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理? 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點? 5 總結5 房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢 資源競爭 資本競爭 管理競爭 向管理要效益管理規(guī)范化法制 日趨健全消費者 日趨成熟企業(yè) 規(guī)模發(fā)展1 理念與方法1 理念與方法 6 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由 資源競爭轉(zhuǎn)化為 管理的競爭 ，進而成為 成本管理的競爭1 理念與方法 7房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力： 企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚 焦 體 現(xiàn)1 理念與方法 8目標成本管理責任成本管理動態(tài)成本管理房地產(chǎn)項目全成本管理房地產(chǎn)項目全成本管理核心體系1 理念與方法 9如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的 全過程成本管理？全過程成本管理？目標成本目標成本責任成本責任成本動態(tài)成本動態(tài)成本后評估和反饋后評估和反饋10相關概念相關概念? 品牌：品牌： 品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風格、布局、配套等品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風格、布局、配套等）、品行（售后、物業(yè)管理等））、品行（售后、物業(yè)管理等）? 產(chǎn)品型產(chǎn)品型 ：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點是房價差異性：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點是房價差異性大、產(chǎn)品差異性大，對項目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把大、產(chǎn)品差異性大，對項目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握要求較高。責任成本： 在 “ 成本管理相關業(yè)務中 “ 誰來做、做什么” 的問題，是成本管理體系架構在部門職責和崗位職責層面的分解和落實。責任控制要點216。對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理 51實施要點總經(jīng)理總經(jīng)理成本部成本部配合部門配合部門主體部門主體部門責任成本考核報告責任成本考核報告責任成本管理辦法責任成本管理辦法成本階段性目標成本階段性目標《《責任成本管理辦法責任成本管理辦法》》牽頭組織討論 形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期考核公布3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理 52某標桿企業(yè)責任成本體系表533 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理主要內(nèi)容（ 1） ——要素概括3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理 54主要內(nèi)容（ 2） ——反饋指標3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理 55方式一：根據(jù)成本科目，將目標成本分解成 《 目標成本控制責任書 》 ，對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，形成成本控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標成本分解成 《 合同控制清單 》 ，將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成責任成本的分解方式責任成本的分解方式3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理 56設計管理的責任成本僅僅是設計費嗎？ 招投標管理的責任成本如何切分？設計階段 責任成本管理招投標責任成本管理責任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責任成本管理中經(jīng)常遇到的問題3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理 57責任分配合理嗎？這些問題是責任成本管理的錯？A、無邊界責任：如（樣板房成本責任、甲供材成本責任等）B、各階段圖紙的成本責任C、合同招標與與履約跟蹤管理A、產(chǎn)品品質(zhì)下降了C、財務數(shù)據(jù)失真了B、質(zhì)量問題出現(xiàn) 了責任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責任成本管理中經(jīng)常遇到的問題58責任成本控制要點責任成本控制要點594 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點（ 1）項目論證階段成本控制要點? 建立在充分完善成本信息基礎上的對目標地塊準確的成本信息分析評價體系；? 項目拓展論證階段的成本控制重點在于控制土地成本? 建立嚴格完善的項目立項審批權限和流程；? 制定適當?shù)耐恋孬@取投標報價策略；? 嚴格控制交地及付款風險。 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點采購招標階段成本控制要點及延伸