房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資-wenkub
2023-01-25 22:49:17 本頁(yè)面
【正文】 6 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)渠道 融資分類 私人市場(chǎng) 公眾市場(chǎng) 權(quán)益融資 個(gè)人 房地產(chǎn)上市公司 企業(yè) 權(quán)益型 REITs 退休基金 債務(wù)融資 商業(yè)銀行 抵押貸款支持證 券 保險(xiǎn)公司 抵押型 REITs 退休基金 3/2/2023 7 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資 ? 房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為兩大類： – 權(quán)益融資 – 債務(wù)融資 3/2/2023 8 （一）權(quán)益融資 ? 權(quán)益融資的方式： – 公司上市或增發(fā)新股 – 吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金 – 合作開(kāi)發(fā)等 ? 權(quán)益融資的資金供給方與投資者 共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn) ，所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)。 – 土地購(gòu)置貸款 – 土地開(kāi)發(fā)貸款 – 建設(shè)貸款 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)貸款 3/2/2023 11 土地儲(chǔ)備貸款 ? 土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款，主要針對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。 （一）個(gè)人住房抵押貸款 3/2/2023 14 ? 我國(guó)目前個(gè)人住房抵押貸款的利率采用 可調(diào)利率 方式，在法定利率調(diào)整時(shí)，于 下年初 開(kāi)始按新的利率規(guī)定計(jì)算利息。 ? 由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高，因此其貸款價(jià)值比率通常不超過(guò) 60%， 貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò) 10年 ，貸款利率也要高于個(gè)人住房抵押貸款。 3/2/2023 20 ? 按物業(yè)類型劃分：商業(yè)、工業(yè)、住宅等類型的房地產(chǎn)投資信托 ? 按投資策略劃分：權(quán)益型、抵押型、混合型 ? 按發(fā)行股票的原則劃分：開(kāi)放式、封閉式 ? 按組織形態(tài)的不同劃分：契約型、公司型 （二）房地產(chǎn)投資信托基金 的分類 3/2/2023 21 ? 投資目標(biāo)清晰：投資于房地產(chǎn) ? 把大部分收益分配給了基金投資者： 90%以上 ? 是資金信托和財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合：接受房地產(chǎn) ? 價(jià)格更多的取決于其所擁有的房地產(chǎn)價(jià)值 ? 并不一定需要在交易所公開(kāi)上市，只要得到批準(zhǔn)就可以采取私募的方式融資 （三）房地產(chǎn)投資信托基金的特征 3/2/2023 22 ? 投資于房地產(chǎn)投資信托基金的好處在于： – 流動(dòng)性好 – 市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定 – 高現(xiàn)金回報(bào) – 有效分散投資風(fēng)險(xiǎn) – 抵御通貨膨脹 （四）投資于房地產(chǎn)投資信托基金的好處 3/2/2023 23 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資 ? 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述 ? 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的渠道 ? 三、融資方案分析與決策 3/2/2023 24 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述 （一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金的特性 （二）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義 （三）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意義 （四）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式 3/2/2023 25 （一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金的特性 ?特性： ? 墊付量大、占用周期長(zhǎng)、投資的固定性和增值性、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高 ?矛盾： – 資金投入的集中性與來(lái)源的分散性； – 資金投入量大與每筆收入來(lái)源??； – 投資回收期長(zhǎng)與再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)性 3/2/2023 26 （二）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義
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