【正文】 房地產經營負責人培訓房地產經營負責人培訓 課程課程2023年年 3月月 呼和浩特呼和浩特第 八 講 房地產開發(fā)項目 成本控制 房地產開發(fā)項目 成本控制 （ 1）編制成本管理規(guī)劃； （ 2）確定成本管理的對象； （ 3）費用比較與投資偏差分析； （ 4）有效利用工程價款結算方法； （ 5）重視工程變更工作； （ 6）認真做好成本核實與總結工作。成本管理的參加者主要有 開發(fā)企業(yè) 、承包商、監(jiān)理單位、設計單位等項目開發(fā)不同階段成本管理的主要內容（ 1）項目策劃階段； （ 2）設計階段；（ 3）施工階段的成本管理； （ 4）項目銷售階段的成本管理項目成本管理方法 —— 房地產企業(yè)全成本管理房地產企業(yè)全成本管理3房地產開發(fā)企業(yè)成本管理主要問題? 缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系? 無法準確掌握項目建設過程中的最新動態(tài)成本? 設計變更、現場簽證難以有效控制? 超合同付款時有發(fā)生? 難以實時了解大量工程合同的執(zhí)行進度? 難以精確制定資金計劃? 缺乏對成本歷史數據的積累和分析? 難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況? 缺乏對供應商的全面管理4房地產企業(yè)全成本管理房地產企業(yè)全成本管理? 1 理念與方法? 2 房地產開發(fā)項目成本構成? 3 房地產開發(fā)項目責任成本管理? 4 房地產開發(fā)各階段控制要點? 5 總結5 房地產新政與地產宏觀大勢 資源競爭 資本競爭 管理競爭 向管理要效益管理規(guī)范化法制 日趨健全消費者 日趨成熟企業(yè) 規(guī)模發(fā)展1 理念與方法1 理念與方法 6 房地產企業(yè)的競爭由 資源競爭轉化為 管理的競爭 ，進而成為 成本管理的競爭1 理念與方法 7房地產企業(yè)的核心競爭力： 企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚 焦 體 現1 理念與方法 8目標成本管理責任成本管理動態(tài)成本管理房地產項目全成本管理房地產項目全成本管理核心體系1 理念與方法 9如何實現房地產企業(yè)的如何實現房地產企業(yè)的 全過程成本管理？全過程成本管理？目標成本目標成本責任成本責任成本動態(tài)成本動態(tài)成本后評估和反饋后評估和反饋10相關概念相關概念? 品牌：品牌： 品質（質量等）、品味（風格、布局、配套等品質（質量等）、品味（風格、布局、配套等）、品行（售后、物業(yè)管理等））、品行（售后、物業(yè)管理等）? 產品型產品型 ：贏利主要依靠產品品質，特點是房價差異性：贏利主要依靠產品品質，特點是房價差異性大、產品差異性大，對項目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把大、產品差異性大，對項目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握要求較高。握要求較高。? 成本型：成本型： 贏利主要靠對建安成本的控制，特點是房價贏利主要靠對建安成本的控制，特點是房價差異性較小、產品差異性小，對項目的建安成本控制差異性較小、產品差異性小，對項目的建安成本控制要求較高。要求較高。 11目標成本： 項目的目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定 時期內和經過努力所要實現的成本目標； 是項目 成本的控制線 。責任成本： 在 “ 成本管理相關業(yè)務中 “ 誰來做、做什么” 的問題，是成本管理體系架構在部門職責和崗位職責層面的分解和落實。動態(tài)成本： 是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果?；靖拍?：1 理念與方法12房地產企業(yè)成本控制鏈房地產企業(yè)成本控制鏈投資策劃 方案設計 初步設計 施工圖設計項目策劃 概念設計投資估算表 成本測算 1 成本測算 2 目標成本 合同清單項目發(fā)展 營銷策劃 產品設計供應商選擇施工管理變更簽證項目結算 招標管理項目銷售目標成本的實施管理采購招標項目管理設計管理銷售管理施工結算財務決算全成本管理工作全成本管理工作項目盈利目標項目盈利目標1 理念與方法 13新項目發(fā)展新項目發(fā)展規(guī)劃設計規(guī)劃設計 擴初設計擴初設計 施工圖設計施工圖設計 施工組織與施工組織與材料采購材料采購 竣工結算竣工結算成本估算成本估算 目標成本目標成本測算測算 一一目標成本目標成本測算測算 二二目目 標標 成成 本本動態(tài)成本動態(tài)成本 結算成本結算成本分析分析 目標成本形成 目標成本執(zhí)行目標成本的形成過程1 理念與方法14立項施工規(guī)劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標房地產成本作業(yè)過程與成本形成土地成本 行政費用 設計費 招標費用 建安費用 財務費用 租售費用管理費用成本是一系列經營活動的疊加成本是一系列經營活動的疊加1 理念與方法15目標成本管理中經常遇到的問題目標成本合理嗎？動態(tài)成本信息為什么失真？A、目標估計不足B、目標剛性不足C、目標與實際脫節(jié)A、信息歸集不及時B、信息反饋失控1 理念與方法16動態(tài)成本 = 未結算合同 + 已結算合同 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本簽約金額變更簽證結算調整簽約金額變更簽證結算調整已發(fā)生成本合同性成本 非合同性成本已結算成本 未結算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本動態(tài)成本構成1 理念與方法17偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息 反饋 設立目標成本（審批及修訂）目標成本的動態(tài)管理PDCA1 理念與方法 18如何實現動態(tài)成本控制? 以合同管理為中心? 抓住三條主線： “ 動態(tài)成本 ” 、 “ 實際發(fā)生成本 ” 、 “ 實付成本”– “ 動態(tài)成本 ” 反映任意時段項目的綜合成本及結構分布；– “ 實際發(fā)生成本 ” 指的是項目當前已審定的工程量，與 “ 動態(tài)成本 ” 對比可反映出項目整體進度；– “ 實付成本 ” 指的是實際已支付的款項，與 “ 實際發(fā)生成本” 對比反映出款項的支付進度，包括應付、實付的情況。? 建立成本分析預警機制– 建立成本分析預警制度– 建立成本臺帳? 充分借助信息化手段191 理念與方法動態(tài)成本相關報表的例子– 《目標成本控制責任書》 – 《成本費用計劃表》 – 《月成本費用報表》 – 《成本費用記錄臺帳》 – 《項目動態(tài)成本記錄表》 – 《成本預警通知書》 – 《目標成本調整申報表》 – 《工程總進度計劃表》 – 《工程進度月報表》 – 《工程進度與付款臺帳》 – 《分部分項工程量明細臺帳》 – 《分部分項工程造價分析臺帳》 – 《甲供材料進度月報表》 – 《甲供材料進度與付款臺帳》 – 《甲供材料供應明細臺帳》 20責