【正文】 房地產(chǎn)經(jīng)營負(fù)責(zé)人培訓(xùn)房地產(chǎn)經(jīng)營負(fù)責(zé)人培訓(xùn) 課程課程2023年年 3月月 呼和浩特呼和浩特第 八 講 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 成本控制 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 成本控制 （ 1）編制成本管理規(guī)劃； （ 2）確定成本管理的對象； （ 3）費(fèi)用比較與投資偏差分析； （ 4）有效利用工程價(jià)款結(jié)算方法； （ 5）重視工程變更工作； （ 6）認(rèn)真做好成本核實(shí)與總結(jié)工作。成本管理的參加者主要有 開發(fā)企業(yè) 、承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容（ 1）項(xiàng)目策劃階段； （ 2）設(shè)計(jì)階段；（ 3）施工階段的成本管理； （ 4）項(xiàng)目銷售階段的成本管理項(xiàng)目成本管理方法 —— 房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理主要問題? 缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系? 無法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動(dòng)態(tài)成本? 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制? 超合同付款時(shí)有發(fā)生? 難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度? 難以精確制定資金計(jì)劃? 缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析? 難以及時(shí)追蹤各類材料的價(jià)格變動(dòng)及應(yīng)用狀況? 缺乏對供應(yīng)商的全面管理4房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理? 1 理念與方法? 2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成? 3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理? 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)? 5 總結(jié)5 房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢 資源競爭 資本競爭 管理競爭 向管理要效益管理規(guī)范化法制 日趨健全消費(fèi)者 日趨成熟企業(yè) 規(guī)模發(fā)展1 理念與方法1 理念與方法 6 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由 資源競爭轉(zhuǎn)化為 管理的競爭 ，進(jìn)而成為 成本管理的競爭1 理念與方法 7房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力： 企業(yè)運(yùn)營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項(xiàng)目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚 焦 體 現(xiàn)1 理念與方法 8目標(biāo)成本管理責(zé)任成本管理動(dòng)態(tài)成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本管理核心體系1 理念與方法 9如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的 全過程成本管理？全過程成本管理？目標(biāo)成本目標(biāo)成本責(zé)任成本責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本后評估和反饋后評估和反饋10相關(guān)概念相關(guān)概念? 品牌：品牌： 品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等）、品行（售后、物業(yè)管理等））、品行（售后、物業(yè)管理等）? 產(chǎn)品型產(chǎn)品型 ：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點(diǎn)是房價(jià)差異性：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點(diǎn)是房價(jià)差異性大、產(chǎn)品差異性大，對項(xiàng)目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把大、產(chǎn)品差異性大，對項(xiàng)目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握要求較高。握要求較高。? 成本型：成本型： 贏利主要靠對建安成本的控制，特點(diǎn)是房價(jià)贏利主要靠對建安成本的控制，特點(diǎn)是房價(jià)差異性較小、產(chǎn)品差異性小，對項(xiàng)目的建安成本控制差異性較小、產(chǎn)品差異性小，對項(xiàng)目的建安成本控制要求較高。要求較高。 11目標(biāo)成本： 項(xiàng)目的目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定 時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)； 是項(xiàng)目 成本的控制線 。責(zé)任成本： 在 “ 成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中 “ 誰來做、做什么” 的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。動(dòng)態(tài)成本： 是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果?；靖拍?：1 理念與方法12房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃 方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃 概念設(shè)計(jì)投資估算表 成本測算 1 成本測算 2 目標(biāo)成本 合同清單項(xiàng)目發(fā)展 營銷策劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項(xiàng)目結(jié)算 招標(biāo)管理項(xiàng)目銷售目標(biāo)成本的實(shí)施管理采購招標(biāo)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理施工結(jié)算財(cái)務(wù)決算全成本管理工作全成本管理工作項(xiàng)目盈利目標(biāo)項(xiàng)目盈利目標(biāo)1 理念與方法 13新項(xiàng)目發(fā)展新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 施工組織與施工組織與材料采購材料采購 竣工結(jié)算竣工結(jié)算成本估算成本估算 目標(biāo)成本目標(biāo)成本測算測算 一一目標(biāo)成本目標(biāo)成本測算測算 二二目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本 結(jié)算成本結(jié)算成本分析分析 目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本的形成過程1 理念與方法14立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本 行政費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi) 招標(biāo)費(fèi)用 建安費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 租售費(fèi)用管理費(fèi)用成本是一系列經(jīng)營活動(dòng)的疊加成本是一系列經(jīng)營活動(dòng)的疊加1 理念與方法15目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問題目標(biāo)成本合理嗎？動(dòng)態(tài)成本信息為什么失真？A、目標(biāo)估計(jì)不足B、目標(biāo)剛性不足C、目標(biāo)與實(shí)際脫節(jié)A、信息歸集不及時(shí)B、信息反饋失控1 理念與方法16動(dòng)態(tài)成本 = 未結(jié)算合同 + 已結(jié)算合同 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本 非合同性成本已結(jié)算成本 未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成1 理念與方法17偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理PDCA1 理念與方法 18如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制? 以合同管理為中心? 抓住三條主線： “ 動(dòng)態(tài)成本 ” 、 “ 實(shí)際發(fā)生成本 ” 、 “ 實(shí)付成本”– “ 動(dòng)態(tài)成本 ” 反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；– “ 實(shí)際發(fā)生成本 ” 指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與 “ 動(dòng)態(tài)成本 ” 對比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；– “ 實(shí)付成本 ” 指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與 “ 實(shí)際發(fā)生成本” 對比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。? 建立成本分析預(yù)警機(jī)制– 建立成本分析預(yù)警制度– 建立成本臺帳? 充分借助信息化手段191 理念與方法動(dòng)態(tài)成本相關(guān)報(bào)表的例子– 《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》 – 《成本費(fèi)用計(jì)劃表》 – 《月成本費(fèi)用報(bào)表》 – 《成本費(fèi)用記錄臺帳》 – 《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本記錄表》 – 《成本預(yù)警通知書》 – 《目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表》 – 《工程總進(jìn)度計(jì)劃表》 – 《工程進(jìn)度月報(bào)表》 – 《工程進(jìn)度與付款臺帳》 – 《分部分項(xiàng)工程量明細(xì)臺帳》 – 《分部分項(xiàng)工程造價(jià)分析臺帳》 – 《甲供材料進(jìn)度月報(bào)表》 – 《甲供材料進(jìn)度與付款臺帳》 – 《甲供材料供應(yīng)明細(xì)臺帳》 20責(zé)