房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制培訓(xùn)課件(已修改)
2025-02-25 23:00 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)經(jīng)營負責(zé)人培訓(xùn)房地產(chǎn)經(jīng)營負責(zé)人培訓(xùn) 課程課程2023年年 3月月 呼和浩特呼和浩特第 八 講 房地產(chǎn)開發(fā)項目 成本控制 房地產(chǎn)開發(fā)項目 成本控制 （ 1）編制成本管理規(guī)劃； （ 2）確定成本管理的對象； （ 3）費用比較與投資偏差分析； （ 4）有效利用工程價款結(jié)算方法； （ 5）重視工程變更工作； （ 6）認真做好成本核實與總結(jié)工作。成本管理的參加者主要有 開發(fā)企業(yè) 、承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計單位等項目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容（ 1）項目策劃階段； （ 2）設(shè)計階段；（ 3）施工階段的成本管理； （ 4）項目銷售階段的成本管理項目成本管理方法 —— 房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理主要問題? 缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系? 無法準確掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本? 設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制? 超合同付款時有發(fā)生? 難以實時了解大量工程合同的執(zhí)行進度? 難以精確制定資金計劃? 缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析? 難以及時追蹤各類材料的價格變動及應(yīng)用狀況? 缺乏對供應(yīng)商的全面管理4房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理? 1 理念與方法? 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成? 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理? 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點? 5 總結(jié)5 房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢 資源競爭 資本競爭 管理競爭 向管理要效益管理規(guī)范化法制 日趨健全消費者 日趨成熟企業(yè) 規(guī)模發(fā)展1 理念與方法1 理念與方法 6 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由 資源競爭轉(zhuǎn)化為 管理的競爭 ，進而成為 成本管理的競爭1 理念與方法 7房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力： 企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚 焦 體 現(xiàn)1 理念與方法 8目標成本管理責(zé)任成本管理動態(tài)成本管理房地產(chǎn)項目全成本管理房地產(chǎn)項目全成本管理核心體系1 理念與方法 9如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的 全過程成本管理？全過程成本管理？目標成本目標成本責(zé)任成本責(zé)任成本動態(tài)成本動態(tài)成本后評估和反饋后評估和反饋10相關(guān)概念相關(guān)概念? 品牌：品牌： 品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等）、品行（售后、物業(yè)管理等））、品行（售后、物業(yè)管理等）? 產(chǎn)品型產(chǎn)品型 ：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點是房價差異性：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點是房價差異性大、產(chǎn)品差異性大，對項目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把大、產(chǎn)品差異性大，對項目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握要求較高。握要求較高。? 成本型：成本型： 贏利主要靠對建安成本的控制，特點是房價贏利主要靠對建安成本的控制，特點是房價差異性較小、產(chǎn)品差異性小，對項目的建安成本控制差異性較小、產(chǎn)品差異性小，對項目的建安成本控制要求較高。要求較高。 11目標成本： 項目的目標成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定 時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標； 是項目 成本的控制線 。責(zé)任成本： 在 “ 成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中 “ 誰來做、做什么” 的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實。動態(tài)成本： 是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果?；靖拍?：1 理念與方法12房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃 方案設(shè)計 初步設(shè)計 施工圖設(shè)計項目策劃 概念設(shè)計投資估算表 成本測算 1 成本測算 2 目標成本 合同清單項目發(fā)展 營銷策劃 產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項目結(jié)算 招標管理項目銷售目標成本的實施管理采購招標項目管理設(shè)計管理銷售管理施工結(jié)算財務(wù)決算全成本管理工作全成本管理工作項目盈利目標項目盈利目標1 理念與方法 13新項目發(fā)展新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計 擴初設(shè)計擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計 施工組織與施工組織與材料采購材料采購 竣工結(jié)算竣工結(jié)算成本估算成本估算 目標成本目標成本測算測算 一一目標成本目標成本測算測算 二二目目 標標 成成 本本動態(tài)成本動態(tài)成本 結(jié)算成本結(jié)算成本分析分析 目標成本形成 目標成本執(zhí)行目標成本的形成過程1 理念與方法14立項施工規(guī)劃設(shè)計招標竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本 行政費用 設(shè)計費 招標費用 建安費用 財務(wù)費用 租售費用管理費用成本是一系列經(jīng)營活動的疊加成本是一系列經(jīng)營活動的疊加1 理念與方法15目標成本管理中經(jīng)常遇到的問題目標成本合理嗎？動態(tài)成本信息為什么失真？A、目標估計不足B、目標剛性不足C、目標與實際脫節(jié)A、信息歸集不及時B、信息反饋失控1 理念與方法16動態(tài)成本 = 未結(jié)算合同 + 已結(jié)算合同 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本 非合同性成本已結(jié)算成本 未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本動態(tài)成本構(gòu)成1 理念與方法17偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標成本（審批及修訂）目標成本的動態(tài)管理PDCA1 理念與方法 18如何實現(xiàn)動態(tài)成本控制? 以合同管理為中心? 抓住三條主線： “ 動態(tài)成本 ” 、 “ 實際發(fā)生成本 ” 、 “ 實付成本”– “ 動態(tài)成本 ” 反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；– “ 實際發(fā)生成本 ” 指的是項目當(dāng)前已審定的工程量，與 “ 動態(tài)成本 ” 對比可反映出項目整體進度；– “ 實付成本 ” 指的是實際已支付的款項，與 “ 實際發(fā)生成本” 對比反映出款項的支付進度，包括應(yīng)付、實付的情況。? 建立成本分析預(yù)警機制– 建立成本分析預(yù)警制度– 建立成本臺帳? 充分借助信息化手段191 理念與方法動態(tài)成本相關(guān)報表的例子– 《目標成本控制責(zé)任書》 – 《成本費用計劃表》 – 《月成本費用報表》 – 《成本費用記錄臺帳》 – 《項目動態(tài)成本記錄表》 – 《成本預(yù)警通知書》 – 《目標成本調(diào)整申報表》 – 《工程總進度計劃表》 – 《工程進度月報表》 – 《工程進度與付款臺帳》 – 《分部分項工程量明細臺帳》 – 《分部分項工程造價分析臺帳》 – 《甲供材料進度月報表》 – 《甲供材料進度與付款臺帳》 – 《甲供材料供應(yīng)明細臺帳》 20責(zé)
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