房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理和資金管理(已修改)
2025-02-25 22:59 本頁面
【正文】 通過全面預(yù)算進(jìn)行成本管理和資金管理 目錄 成本管理綜述 資金管理綜述 通過流程、制度保證成本管理和資金管理 1 成本管理是 … ... ，不是 … … ?核心是全面預(yù)算管理，即事先管理、過程管理、動(dòng)態(tài)管理 ?事先管理、過程管理、動(dòng)態(tài)管理是通過概算－預(yù)算－實(shí)際發(fā)生三個(gè)環(huán)節(jié)，從成本的角度進(jìn)行動(dòng)態(tài)規(guī)劃、分析和控制 ?幫助管理層動(dòng)態(tài)掌握成本的變化 ?通過不斷積累經(jīng)驗(yàn)型數(shù)據(jù)，建立自身的成本標(biāo)準(zhǔn)體系 成本管理是： ?單純指在任何環(huán)節(jié)都努力削減成本 ?只有基于完全準(zhǔn)確的預(yù)算，才能進(jìn)行成功的成本管理 成本管理不是： 2 通過全面預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)成本控制是降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素之一 全面預(yù)算管理難度大 相對(duì)與生產(chǎn)型企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于單一項(xiàng)目的個(gè)性化強(qiáng)、周期長而導(dǎo)致成本事先管理、過程控制的難度大。 相對(duì)難以預(yù)計(jì)的成本正是房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)所在，因此必須通過全面預(yù)算管理來降低風(fēng)險(xiǎn)。 很多人認(rèn)為： －－“準(zhǔn)確的預(yù)算在房地產(chǎn)幾乎不存在” －－“遠(yuǎn)洋天地項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本與當(dāng)初預(yù)算脫鉤，這是正常的” 3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成成本失去控制的潛在原因 總成本高 采購 外協(xié) 失敗的產(chǎn)品 設(shè)計(jì)缺陷 質(zhì)量 /功能過剩 銷售成本 財(cái)務(wù)費(fèi)用 施工設(shè)計(jì) 支付給銷售公司的提成高于行業(yè)水平 采購成本高 外協(xié)成本高 由于歷史上融資通道不通暢，貨幣資金量較大 施工困難的設(shè)計(jì) 更嚴(yán)重的是， 由于項(xiàng)目預(yù)算與實(shí)際支出脫節(jié)，成本計(jì)劃又缺乏動(dòng)態(tài)更新，往往是項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)成本過高 4 全面預(yù)算管理主要通過概算、預(yù)算、實(shí)際發(fā)生三個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行公司的整體成本測算和控制 公司整體成本概算 項(xiàng)目成本預(yù)算 成本實(shí)際發(fā)生 每年年初編制公司整體成本概算，全年動(dòng)態(tài)調(diào)整，參考 ?本年度贏利性要求 ?歷史成本狀況 ?年度項(xiàng)目開發(fā)情況，已有預(yù)算的項(xiàng)目按照預(yù)算編制，沒有預(yù)算的依據(jù)概算 根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展，在完成項(xiàng)目預(yù)算后，按照項(xiàng)目預(yù)算結(jié)果調(diào)整公司整體成本概算 在項(xiàng)目成本實(shí)際發(fā)生后，按照項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本動(dòng)態(tài)調(diào)整公司整體成本概預(yù)算 關(guān)鍵是在公司各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的不同階段，公司都能夠?qū)ξ磥砗鸵寻l(fā)生的成本有清楚的認(rèn)識(shí)，了解導(dǎo)致成本變化的原因 5 在項(xiàng)目預(yù)算完成后和成本實(shí)際支出時(shí)，關(guān)注的核心是對(duì)預(yù)算的準(zhǔn)確度及公司整體成本計(jì)劃的影響 年初公司整體成本概算 項(xiàng)目成本預(yù)算 成本實(shí)際發(fā)生 項(xiàng)目預(yù)算制定后及成本實(shí)際發(fā)生后，調(diào)整公司整體成本概算，關(guān)注： ? 單項(xiàng)支出與最初概算的偏差程度 ? 更重要的是關(guān)注其對(duì)公司整體成本的影響 6 10 3 30 5 10 17 4 4 5 5 5 30 社區(qū)配套 市政建設(shè) 工程建設(shè) 材料采購 其他費(fèi)用 市場費(fèi)用 銷售費(fèi)用 基本利潤 環(huán)境因素 設(shè)計(jì)因素 品牌因素 建造成本 % 項(xiàng)目收益率 % 銷售成本 9% 土地成本 30% 土地轉(zhuǎn)讓 59 41 彈性成本和利潤 剛性成本和利潤 未加財(cái)務(wù)成本與管理費(fèi)用 從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化 土地成本和工程建造成本但難以通
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