【正文】 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理概述 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo) ?房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量 、 成本與進度管理 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理的涵義 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理的內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理的涵義 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，開發(fā)過程涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等眾多部門、單位以及最終用戶。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目實施必須要有一整套科學(xué)的管理保證體系，對開發(fā) 全過程 按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，才能確保 項目目標(biāo)的實現(xiàn)。 ?成果性目標(biāo)：指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求； ?約束性目標(biāo)：建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，以及城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理的內(nèi)容 三 控 兩 管 一協(xié)調(diào) ?質(zhì)量控制 ?成本控制 ?進度控制 四控： ?安全控制 ?合同管理 ?信息管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理的內(nèi)容 對房地產(chǎn)企業(yè)而言，以最快的速度、最低的成本向客戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn)是項目最終目標(biāo)。 因此，質(zhì)量、成本和進度控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理的核心。 進度 → 快 成本 → 高 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理的內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 ——“三控” 控制內(nèi)容 控制目的 控制目標(biāo) 質(zhì)量 保證按任務(wù)書規(guī)定的數(shù)量和質(zhì)量完成工程，使工程順利通過驗收，交付使用，實現(xiàn)使用功能。 規(guī)定的 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 成本 保證按計劃成本完成工程，防止成本超支和費用增加，實現(xiàn)利潤最大化。 計劃成本 進度 按預(yù)定進度計劃實施工程，按期交付工程，防止工程拖延。 進度計劃 圖1 1 1 工程項目實施控制過程工程說明圖 紙合同分析合同文本成本報表進度報告質(zhì)量報告分析對比設(shè)計和計劃 采購和供應(yīng) 土建 安裝 驗收和交付工程實施監(jiān)督做出調(diào)整決策提出調(diào)整方案存在問題 ?實際數(shù)據(jù)干擾修改無有繼續(xù)實施工程項目管理 控制原理 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計招投標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目施工招投標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)理招投標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目物資采購招投標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)的范圍 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)的方式 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)的范圍 《 招標(biāo)投標(biāo)法 》 第三條 在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標(biāo)： （一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目； …… 《 工程建設(shè)項目 招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 第三條 關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目的范圍包括： （一）供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目； （二）科技、教育、文化等項目； （三）體育、旅游等項目； （四）衛(wèi)生、社會福利等項目； （五）商品住宅，包括經(jīng)濟適用住房； （六）其他公用事業(yè)項目。 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)的范圍 ?勘察 ?設(shè)計 ?施工 ?監(jiān)理 ?物資采購 ?其他 《 工程建設(shè)項目 勘察設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)辦法》（ 2023） 第七條 招標(biāo)人可以依據(jù)工程建設(shè)項目的不同特點，實行勘察設(shè)計一次性總體招標(biāo)；也可以在保證項目完整性、連續(xù)性的前提下，按照技術(shù)要求實行分段或分項招標(biāo)。 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)的范圍 ?勘察 ?設(shè)計 ?施工 ?監(jiān)理 ?物資采購 ?其他 《 建筑法 》 第二十四條 提倡對建筑工程實行總承包，禁止將建筑工程肢解發(fā)包。建筑工程的發(fā)包單位可以將建筑工程的勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備采購一并發(fā)包給一個工程總承包單位，也可以將建筑工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備采購的一項或者多項發(fā)包給一個工程總承包單位；但是，不得將應(yīng)當(dāng)由一個承包單位完成的建筑工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承包單位。 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)的方式 ?公開招標(biāo) ?邀請招標(biāo) ?議標(biāo) 在我國不屬于法定招標(biāo)方式，但實踐中常見，其實質(zhì)為談判性采購，即采購雙方通過一對一談判最終達到采購目的。 議標(biāo)不具有公開性和競爭性。 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制 房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的涵義和特點 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制目標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的實施 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理 房地產(chǎn)項目質(zhì)量有廣義和狹義之分： ?廣義 從建設(shè)方的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量包括項目 每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量 ，如地段選擇質(zhì)量、投資決策質(zhì)量、前期策劃質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量、施工質(zhì)量、市場推廣質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等； ?狹義 狹義的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量主要是指國家和地方性法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件及合同中對工程的安全、使用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求，有時甚至專指施工質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的涵義和特點 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的監(jiān)理單位，對項目的設(shè)計、施工和竣工驗收等各個階段的質(zhì)量進行全面管理，通過貫徹執(zhí)行建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)和強制性規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，保證項目質(zhì)量總體目標(biāo)的實現(xiàn)。 在現(xiàn)行的建設(shè)管理體制下，開發(fā)企業(yè)主要對項目實