房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述(已修改)
2025-01-14 22:40 本頁面
【正文】 第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述基本概念l 房地產(chǎn)n 物質(zhì)：土地、建筑物；n 法律：產(chǎn)權(quán)；n 經(jīng)濟：收益、增值；l 不動產(chǎn)、物業(yè)、房產(chǎn)、地產(chǎn)l 房地產(chǎn)業(yè)n 投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、咨詢、評估、經(jīng)紀、物管l 房地產(chǎn)開發(fā)我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 1949年前n 3000年前：出現(xiàn)了田地的交換和買賣；n 19世紀中葉前：一定規(guī)模的土地、房屋的租賃、買賣活動；n 19世紀中葉起：沿海城市的近代房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。l 1949－ 1955年n 接受舊政府的房地產(chǎn)檔案、確定產(chǎn)權(quán)、代管無主房屋、沒收敵偽房地產(chǎn)、打擊投機活動；n 建立管理機構(gòu)、制定相關(guān)政策、開展清查登記；n 改造棚戶區(qū)和貧民窟、建造新住宅。我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 1956－ 1965年n 以 “國家經(jīng)租 ”的形式對私有房屋進行社會主義改造；n 贖買私有企業(yè)的土地。l 1966－ 1978年n 遭受 “十年動亂 ”的嚴重破壞。l 1978－ 1980年n 隨著經(jīng)濟體制改革的開展，進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，產(chǎn)生了新時期的社會主義房地產(chǎn)業(yè)。n 1987年十三大報告中首次提出建立房地產(chǎn)市場，宣告中國房地產(chǎn)市場的誕生。我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 1981－ 1986年n 新中國房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的前奏。n 81年開始的理論探討和少量的實踐， 85年左右的相對迅速成長，再回到 86年的低谷。l 19871990年n 88年可以說是中國房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，而 89年達到真正的第一次低谷。l 19911995年n 91年開始復(fù)蘇，經(jīng)歷了 9 93年的極度膨脹后，在 93年下半年治理整頓的基礎(chǔ)上開始衰退。n 94年第一次出現(xiàn)商品房空置現(xiàn)象， 95年再次跌入低谷。我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 1996－ 1999年n 伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的合理調(diào)整進行的。n 經(jīng)歷了三年的艱難復(fù)蘇， 98年出現(xiàn)了增長的好勢頭，但 99年再次出現(xiàn)衰退。l 2023年－n 經(jīng)歷了幾次調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)逐步進入理性發(fā)展階段。n 房地產(chǎn)市場日益完善，運行模式逐漸規(guī)范。n 產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)不盡合理，出現(xiàn)一些社會問題。我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 2023年 7月，中國房地產(chǎn)協(xié)會在廣州召開了房地產(chǎn)市場分析會，認為：當前我國房地產(chǎn)市場總體上健康，地區(qū)各有差異。n 長江三角洲地區(qū)（上海、杭州）：供銷兩旺，房價上揚偏快。n 珠江三角洲地區(qū)（廣州）：住房供應(yīng)比較充分，房價穩(wěn)中有降，開發(fā)商微利經(jīng)營，市場比較成熟。n 中西部地區(qū)（重慶、成都）：開發(fā)量、銷售量逐漸上升，但總量不大，對全國市場影響不大。我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展我國的房地產(chǎn)制度改革l 城鎮(zhèn)住房制度改革n 傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)福利性住房制度：國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期。國家投資無法回收、居民住房需求無法滿足。n 1978－ 1990年：改革的探索和試點階段u 1979年起，實行向居民全價售房的試點，最初在西安、柳州、梧州、南寧； 1982年起，實行補貼出售試點，首先在鄭州、常州、四平、沙市。u 1980年 4月，鄧小平同志明確提出改革的總體構(gòu)想；同年6月，中國中央、國務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》，正式宣布實行住宅商品化。u 1986年 2月成立 “國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組 ”，提出以大幅度提租為基本環(huán)節(jié)的改革思路。u 1988年 1月召開了 “第一次全國住房制度改革工作會議 ”， 2月批發(fā)了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》。我國的房地產(chǎn)制度改革l 城鎮(zhèn)住房制度改革n 1991－ 1994年：改革的全面推進和配套改革階段u 1991年 6月，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，強調(diào)了政策的嚴肅性。u 1991年 11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，成為改革的綱領(lǐng)性文件。u 1992年 2月，國務(wù)院正式批復(fù)了上海市的住房制度改革方案； 5月 1日，《上海市住房制度改革實施方案》正式出臺
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