【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考前輔導(dǎo)1本科目特點(diǎn)及復(fù)習(xí)技巧科目特點(diǎn) 復(fù)習(xí)技巧綜合性強(qiáng)，涉及面寬 善于歸納、整理、比較知識(shí)點(diǎn)分散，細(xì)節(jié)性考點(diǎn)多 書(shū)本閱讀需要仔細(xì)計(jì)算題難度大，靈活多變 注重理解，加強(qiáng)應(yīng)變能力歷年題目重復(fù)率高 多做練習(xí)2171?！莆?71?！煜?71?！私?第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)4第一章178。第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資178。一、投資概述178。概念：178。分類(lèi)178。投資的特性短期投資與長(zhǎng)期投資直接投資與間接投資金融投資與實(shí)物投資生產(chǎn)性投資與非生產(chǎn)性投資是一種經(jīng)濟(jì)行為時(shí)間性目的是獲取收益風(fēng)險(xiǎn)性以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的5171。二、房地產(chǎn)投資概述171。（一）房地產(chǎn)投資的概念171。（二）房地產(chǎn)投資的分類(lèi)政府投資非盈利機(jī)構(gòu)投資企業(yè)投資個(gè)人投資土地開(kāi)發(fā)投資房屋開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資居住物業(yè)投資商用物業(yè)投資工業(yè)物業(yè)投資酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資特殊物業(yè)投資按主體 按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型171。按物業(yè)類(lèi)型 ——特點(diǎn)6171。（三）房地產(chǎn)投資特性171。區(qū)位選擇異常重要171。適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資171。需要適時(shí)的更新改造171。易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)171。變現(xiàn)性差171。易受政策影響171。依賴專(zhuān)業(yè)管理171。存在效益外溢和轉(zhuǎn)移171。（四）房地產(chǎn)投資的作用171。對(duì)社會(huì)171。對(duì)投資者：收益、保值、增值、消費(fèi)7第一章第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊171。一、房地產(chǎn)直接投資171。參與有關(guān)管理工作171。包括171。二、房地產(chǎn)間接投資171。不參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作171。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券投資房地產(chǎn)投資信托基金購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券8216。三、房地產(chǎn)投資的利弊 ——理解216。利：216。弊：收益高容易得到金融支持抵消通貨膨脹提高資信等級(jí)投資額大回收期長(zhǎng)需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)9第一章第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)171。一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念171。定義：未獲得預(yù)期收益可能性的大小171。包括：變動(dòng)： 可能性：171。標(biāo)準(zhǔn)差 越小，風(fēng)險(xiǎn)就越小171。標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比 越小，風(fēng)險(xiǎn)就越小 ——教材 P16例子171。風(fēng)險(xiǎn)收益171。風(fēng)險(xiǎn)損失 ——投資者更重視171。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 =實(shí)際收益 預(yù)期收益171。標(biāo)準(zhǔn)差 = 171。期望值 =10171。二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)171。包括 ……——P1720 171。三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)171。包括 ……——P2021風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi) 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)共同點(diǎn) 所有項(xiàng)目都要面臨，個(gè)體力量無(wú)法改變每個(gè)項(xiàng)目有所不同，通過(guò)個(gè)體努力可以改變包括 通貨膨脹、市場(chǎng)供求、周期、變現(xiàn)、利率、政策、政治、或然損失收益現(xiàn)金流、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、資本價(jià)值、機(jī)會(huì)成本、持有期11171。四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響171。收益型房地產(chǎn)投資 ——承受低風(fēng)險(xiǎn)的投資者171。收益增值型房地產(chǎn)投資 ——承受中等風(fēng)險(xiǎn)的投資者 ——尚未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛竣工的收益性物業(yè)171。機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資 ——承受高風(fēng)險(xiǎn)的投資者 ——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一般屬于這類(lèi)12第一章第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合178。一、投資組合理論178。P25公式及例子 ：計(jì)算題 預(yù)期收益率 =無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率 +風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) [平均收益率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率 ]178。二、資本資產(chǎn)定價(jià)模型178。P26公式178。P27例子 ：折現(xiàn)率的計(jì)算題 ——也就是上面的預(yù)期收益率13T11： 一般來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資（ ） A．風(fēng)險(xiǎn)較大 B．收益率較高 C．流動(dòng)性較好 D．投資回收期較長(zhǎng) 答案： C T12： 某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（　?。．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移　　 B．需要適時(shí)的更新改造投資　　 C．投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)　　 D．易受政策影響答案： AT13： 投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部，使用功能的變動(dòng)（例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資（ ）的重視?！　?A．各異性 B．適時(shí)更新改造性 C．相互影響性 D．專(zhuān)業(yè)管理依賴性答案： B14T14： 在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有（ ）?！　?A．買(mǎi)地 建房 賣(mài)房 B．買(mǎi)房 經(jīng)營(yíng)　　 C．買(mǎi)房 出租 轉(zhuǎn)售　　 D．買(mǎi)房 出租　　 E．買(mǎi)地 開(kāi)發(fā) 轉(zhuǎn)讓答案： BCDT15： 買(mǎi)賣(mài)雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的 (　　 )?！　? 　　 　　 答案： CT16： 在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中，承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是（　?。??！　?A．建筑師　　 B．結(jié)構(gòu)工程師　　 C．設(shè)備工程師　　 D．監(jiān)理工程師答案：　　 AT17： 決定投資型房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者愿意支付價(jià)格水平的最主要因素是（　?。? A．滿足購(gòu)買(mǎi)者使用要求　　 B．購(gòu)買(mǎi)者支付能力　　 C．物業(yè)預(yù)期收益　　 D．物業(yè)用途答案：　　 C 15T18： 下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（?。?。 A、能為投資者帶來(lái)經(jīng)營(yíng)性的收入現(xiàn)金流 B、分割產(chǎn)區(qū)銷(xiāo)售已成為最受歡迎的經(jīng)營(yíng)模式 C、適合于長(zhǎng)期投資 D、需在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易 E、位置對(duì)其有著特殊的重要性答案： ACDET19： 商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無(wú)關(guān)。答案： T110： 從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類(lèi)型主要有（ ）?！　?A．商住樓　　 B．土地　　 C．在建工程　　 D．寫(xiě)字樓　　 E．建成后的物業(yè)答案：　 BCET111： 下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（ 　）。　　 A．在建工程 B．車(chē)站 C．購(gòu)物中心　 D．科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)答案：　 B16T112： 同區(qū)域、同類(lèi)型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有（ ）A．保值性 B．增值性 C．異質(zhì)性 D．弱流動(dòng)性答案： CT113： 房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ ）?！　?A．相對(duì)較高的收益水平 B．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持　　 C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收期較長(zhǎng) 答案：　 DT114： 下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（ ） A．購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)股票 B．購(gòu)買(mǎi)商鋪 C．購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)債券 D．購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券答案： B T115： 房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）?！　?A．投資房地產(chǎn)信托　　 B．購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券　　 C．購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)債券　　 D．購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)　　 E．購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)答案：　 ABC 17　T116： 房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的 (　　)。 　　 　　 　　 　　 答案： CT117： 當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或 (　　 )時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。 　　 　　 　　 　　 答案： DT118： 相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有（ ） A．置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn) B．置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資 C．置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn) D．置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) E．置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者 答案： ACDE 18T119： 甲、乙兩個(gè)物業(yè) 2023年 10月的價(jià)值均為 1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)甲物業(yè) 2023年 10月的價(jià)值為 1100萬(wàn)元和 900萬(wàn)元的可能性各為 50％。預(yù)計(jì)乙物業(yè) 2023年 10月的價(jià)值為 1200萬(wàn)元和 800萬(wàn)元的可能性各為 50％，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（ ）?！　?A．甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大　　 B．乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大　　 C．甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同　　 D．無(wú)法判斷　　 答案：　 BT120： 下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是 (　　 )。 　　 　　 　　 答案： BT121： 下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（ 　）?！　?A．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)　　 B．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)　　 C．或然損失風(fēng)險(xiǎn)　　 D．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 答案： B19T122： 投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，可以（ 　）。　　 A．提高投資收益　　 B．降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)　　 C．降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)　　 D．使投資毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 答案：　 CT123： 關(guān)于投資組合理論的說(shuō)法，正確的是（ ） A．投資者應(yīng)選擇毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資組合 B．投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合 C．投資者可以將系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消 D．投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消答案： DT124： 投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。答案： √ 20T125： 假設(shè)銀行一年期存款利率為 ％，貸款利率為 ％，投資市場(chǎng)的平均收益率為 12％，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 ，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（ ）。　　 A． ％　 B． ％　　 C． ％　 D． ％ 答案： BT126： 如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為 15%，國(guó)債收益率為 9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 ，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率為（　　?。?。 A、 % B、 % C、 % D、 % 答案：ＡT127： 某投資市場(chǎng)的平均收益率為 12％，銀行貸款利率為 ％，國(guó)債收益率為 ％，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為 ．那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（ ）?！　?A． ％　　 B． ％　　 C． ％　　 D． ％ 答案：　　 C21T128： 假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為 15％，國(guó)債的投資收益率為 10％，市場(chǎng)整體的平均收益率為 20％，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（ ）。 　 A． 　　 B． 　 C． 　　 D． 答案：　 B T129： 當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬于長(zhǎng)期投資。 （ ） 答案： T130： 購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。 （ ） 答案： √T131： 在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)差越小，表明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。 （ ） 答案： T132： 通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。 （ ） 答案： 22T133： 房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。（ ） 答案： T134： 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。 (　　 ) 答案： T135： 房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。（ ） 答案： T136： 某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場(chǎng)平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 1。（ 　） 答案： √T137： 房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般的股票收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。 答案： 23第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行24第二章 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述171。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義構(gòu)成：交易當(dāng)事人、交易對(duì)象、交易制度、交易機(jī)構(gòu)171。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境 ——P3031表格：環(huán)境類(lèi)型與影響因素對(duì)應(yīng)171。三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量171。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者25第二章第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)171。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、異質(zhì)性，市場(chǎng)集中度低 房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總量結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供求結(jié)構(gòu)投資結(jié)構(gòu)