【正文】 第一章 經(jīng)營與房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營學(xué)的研究對象 是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動全過程的經(jīng)營問題。研究目的：a研究房地產(chǎn)經(jīng)營的基本經(jīng)濟(jì)活動及其運(yùn)作規(guī)律，以便從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的過程，指導(dǎo)企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動。b研究基本的房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測和決策技術(shù)、營銷技術(shù)，幫助企業(yè)掌握現(xiàn)代經(jīng)營原理與方法；掌握科學(xué)的決策程序和決策方法；提高企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的適應(yīng)力和競爭力。C 研究房地產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理等一整套現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理手段和方法。以提高企業(yè)管理效率和管理水平。D 研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析的原則和方法，探索提高企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益及項(xiàng)目經(jīng)營效益的途徑。研究內(nèi)容 一是關(guān)于經(jīng)營與房地產(chǎn)經(jīng)營的基本概念、基本原理、基本運(yùn)作規(guī)律的內(nèi)容。二是關(guān)于房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測與決策技術(shù)的研究。三是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營管理職能的研究。四是關(guān)于房地產(chǎn)營銷理論與方法的研究。五是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析的理論與方法。經(jīng)營管理的職能 ：戰(zhàn)略職能、決策職能、開發(fā)職能、財(cái)務(wù)職能和公關(guān)職能。財(cái)務(wù)職能的核心是資金的運(yùn)用和管理。任務(wù)：廣開資金渠道，多方籌措資金；加強(qiáng)資金管理、降低成本開支。提高資金利用效益；增加企業(yè)積累，擴(kuò)大企業(yè)實(shí)力。內(nèi)容：。思想：一、面向市場的經(jīng)營思想 二、競爭致勝的經(jīng)營思想 三、注重信息的經(jīng)營思想 四、致力人才開發(fā)的經(jīng)營思想 五、注重計(jì)劃管理的經(jīng)營思想 六、以經(jīng)營效益為核心的經(jīng)營思想 經(jīng)營目標(biāo)是指企業(yè)在一定時期風(fēng)，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動要達(dá)到的成果，是經(jīng)營思想的具體體現(xiàn)，也是企業(yè)一切經(jīng)營活動的依據(jù)和歸屬。企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)體系分為目標(biāo)功能、目標(biāo)層次和目標(biāo)時序｛p9｝按目標(biāo)功能分類： 按目標(biāo)層次分類：按目標(biāo)時序分類：，10年以上。，5年左右。，一般本年度。經(jīng)營目標(biāo)的作用：。，提高經(jīng)營效益和手段。，成為號召職工、團(tuán)結(jié)職工、激勵職工為之奮斗，提高企業(yè)職工主動性與創(chuàng)造性的力量源泉。經(jīng)營方針是指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動和行為綱領(lǐng)，是指貫徹企業(yè)的經(jīng)營思想，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)而確立的基本原則。經(jīng)營方針按其構(gòu)成層次上劃分，可分為企業(yè)經(jīng)營總方針和具體的經(jīng)營方針。企業(yè)具有的方針類型：房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計(jì)劃地加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動過程。房地產(chǎn)開發(fā)是指對一定區(qū)域內(nèi)的土地、房屋建筑、配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施所進(jìn)行的投資、規(guī)劃、建設(shè)等經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系：1. 房地產(chǎn)經(jīng)營反映的是在一定社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的房屋、土地關(guān)系。2. 房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)商品的銷售。租賃、抵押等以交易為主要形式的經(jīng)濟(jì)活動。3. 房地產(chǎn)經(jīng)營涉及到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，在很大程度上受到法律的保護(hù)與制約，國家法規(guī)便有較多的約束。房地產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn):，對于大多數(shù)用戶而言，往往不可能一下子拿出這么多的巨款購買房屋。因而其交易過程不是商品位置的流動，而是商品所有者或使用者的更替。，如城市建筑地塊，其使用權(quán)與所有權(quán)是分離的。，從長遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)商品都具有升值潛力。，這就意味著，價(jià)格機(jī)制、競爭機(jī)制對土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，就不如其他商品市場那么明顯。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是經(jīng)營者擬經(jīng)營的項(xiàng)目在建設(shè)期間和未來的建成使用期間所面臨的基本條件。房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境因素：經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指在特定環(huán)境下和特定時期內(nèi)，客觀存在的可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的變化。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)：.房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素所引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值與估計(jì)價(jià)值或預(yù)期價(jià)值之間的差異。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)來源：房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析方法主要有盈虧分析、敏感度分析、概率分析?！　〉诙? 房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)營可分為三個環(huán)節(jié)：一是生產(chǎn)過程的經(jīng)營，二是流通過程的經(jīng)營，三是消費(fèi)過程的經(jīng)營。房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運(yùn)作，包括城市土地開發(fā)、城市房產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的銷售、租賃抵押、典當(dāng)、拍賣、估價(jià)、入股與信托，以及房產(chǎn)的修繕與管理經(jīng)營等。城市房產(chǎn)開發(fā)包括新區(qū)的開發(fā)與舊城改建兩類。新區(qū)開發(fā)包括土地征用和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。城市建設(shè)用地，無論是收回國有土地或是集體所有土地，一般需按如下程序進(jìn)行：1. 申請選址。、安置合同。城市房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求，進(jìn)行房屋和其他建筑物的生產(chǎn)和再生產(chǎn)。房地產(chǎn)交易是指把房產(chǎn)和地產(chǎn)作為商品而進(jìn)行的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)和交換等的流通活動。主要交易方式：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、房屋租賃等。房地產(chǎn)的其他交易方式：房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)典當(dāng)、投資入股、房屋互換、房地產(chǎn)估價(jià)、拍賣。｛21｝物業(yè)管理可分為住宅區(qū)管理、公寓管理、寫字樓宇管理及商業(yè)物業(yè)管理類型?！?》 住宅區(qū)管理原則：、方便群眾的原則。、綜合管理的原則。、獨(dú)立核算的原則?！?》 住宅區(qū)管理模式：。2.“三結(jié)合”管理型。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營運(yùn)作是指房地產(chǎn)企業(yè)以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為經(jīng)營目標(biāo)，根據(jù)內(nèi)部條件與外部條件環(huán)境，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，進(jìn)行策劃、決策的事總過程。城市土地開發(fā)經(jīng)營運(yùn)作是指地產(chǎn)商或地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)發(fā)土地開發(fā)為經(jīng)營目標(biāo)，依據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求和對地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的預(yù)測，從土地選址與可行性研究開始，經(jīng)項(xiàng)目立項(xiàng)。征地拆遷，到對土地進(jìn)行加工平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，滿足進(jìn)行城市房屋建設(shè)的建筑地段為止的全過程?！?》 土地使用權(quán)的出讓：。｛25｝《2》 城市土地使用權(quán)出讓的國家壟斷制度：?！?》 土地使用權(quán)出讓的主要方式：。｛27｝《4》 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：。｛28｝：。：a.”認(rèn)地不認(rèn)人”的原則。 。｛29｝城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)展商對城市房屋及各類建筑物、構(gòu)造物的興趣與經(jīng)營。（一） 工程項(xiàng)目組織： ： ： 、評標(biāo)和決標(biāo) h. 簽訂承包合同（二）工程項(xiàng)目管理 工程項(xiàng)目管理是指開發(fā)對各施工單位在家施工過程中的綜合管理。 開發(fā)公司對工程項(xiàng)目組織管理的主要職能有三個方面： 一是、項(xiàng)目地盤管理。 二是、工程質(zhì)量監(jiān)督。 三是、工程驗(yàn)收與交用。房地產(chǎn)交易經(jīng)營運(yùn)作：是指房地產(chǎn)經(jīng)營者，依據(jù)對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的預(yù)測，以房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品進(jìn)行的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)和交換等交易活動的實(shí)施決策過程。房屋銷售的方式：。房屋買賣程序：。房屋租賃與房屋買賣的區(qū)別：，而房屋租賃是承租人從房屋所有人處租得一段時間內(nèi)的使用權(quán)。，一次實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值；而房屋租賃則是分期多次交易，分期實(shí)現(xiàn)價(jià)值。，或分期付款，而房屋租賃，多是按月付款，一般稱為月租。，、房屋出租，發(fā)生了使用權(quán)對房屋所有人處分權(quán)的制度。第二、由于房屋出租，也產(chǎn)生了所有權(quán)對使用權(quán)的某種制約。（二） 租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)1. 》房屋出租方的權(quán)利：。，必須騰讓房屋時，出租方有權(quán)終止租賃合同，對用戶按有關(guān)規(guī)定另行安置。2. 》房屋出租方的義務(wù)｛35｝3. 》房屋承租方的權(quán)利｛35｝4. 》房屋承租方的義務(wù)｛35｝房屋租賃程序：?；ダセ荨⒆h定租金。，明確雙方權(quán)利與義務(wù)。，辦理房地產(chǎn)租賃登記手續(xù)。其他房地產(chǎn)經(jīng)營形式的運(yùn)作：（一）房地產(chǎn)抵押｛37｝｛38｝｛38｝、收管。｛38｝｛38｝（二）房屋互換 ，是指房屋產(chǎn)權(quán)人之間，為了生活或經(jīng)營的需要，相互交換房屋的所有權(quán)。房屋互換程序：1.》換房申請。2》換房證明。3.》互換房的價(jià)格評估。4.》簽訂換房協(xié)議。5.》房地產(chǎn)過戶。2. 房屋使用權(quán)的互換。3. 換房范圍。第三章 房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)則是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、租售、中介服務(wù)以及維護(hù)管理等經(jīng)濟(jì)活動組織。房地產(chǎn)企業(yè)的類型：（一）按所有權(quán)性質(zhì)劃分：。(二) 經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式劃分：。（三）按經(jīng)營性質(zhì)劃分：。房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、變更和終止的條件及程序；設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有的條件：。、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。企業(yè)法人辦理開業(yè)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件和證件：。、驗(yàn)資證明或者資金擔(dān)保。、證明。有限責(zé)任公司的設(shè)立條件：。，建立符合有限責(zé)任要求的組織機(jī)構(gòu)。有限責(zé)任公司的設(shè)立程序：。、籌辦事項(xiàng)符合法律規(guī)定。，并經(jīng)創(chuàng)立大會通過。，建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)。｛44｝企業(yè)的變更、終止。｛44｝房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)分五個等級。｛詳見45｝申請資質(zhì)等級的證明文件：。、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證明。，、證明。組織是由五個因素組成：人員、職位、職責(zé)、聯(lián)系、信息。組織是指圍繞著企業(yè)各級目標(biāo)和總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，建立管理機(jī)構(gòu)系統(tǒng)，以明確目標(biāo)、指定職位、規(guī)定職責(zé)、選擇人員、授與權(quán)力、明確關(guān)系交流信息而建立健全正常的管理秩序，同時使全體人員能協(xié)調(diào)地進(jìn)行工作，以長期高效的組織行為保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。組織的重要作用表現(xiàn)：，而且是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動的基礎(chǔ)條件。，而且能夠協(xié)調(diào)人與人，人與事之間的關(guān)系，不斷地推進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營活動高效地進(jìn)行。，而且是先進(jìn)管理費(fèi)用思想、方法