【正文】 21 / 21。：是用選擇或重新構(gòu)造的數(shù)個或單個指標來描述企業(yè)的綜合經(jīng)濟效益的方法。21.“全壽命”費用分析法：就是將上述各項費用均按規(guī)定的復利利率折算為現(xiàn)值，用“凈現(xiàn)值法”計算出項目全壽命期內(nèi)的現(xiàn)值。：是用等額年度支出與等額年度收入想比較來評價項目投資經(jīng)濟效益的一種分析方法。：是擬建項目的凈收益抵償全部投資所需的時間。？（1）實際完成指標與計劃指標的對比；（2）實際指標與定額、預算指標的對比；（3）本期實際指標與前期世紀之標的對比；（4）本企業(yè)的實際指標與同行業(yè)先進指標對比；（5）不同指標的對比分析。？（1）比較法：是指用過指標對比，從數(shù)量上確定指標間差異的一種分析方法。？定性分析法特別適用于那些影響因素復雜，尤其是受非經(jīng)濟因素影響較多的經(jīng)濟現(xiàn)象的分析。？（1）經(jīng)濟現(xiàn)象影響因素過于復雜，無法用一種數(shù)字模型進行描述，如很多宏觀經(jīng)濟管理問題：（2）商品經(jīng)濟不發(fā)達，經(jīng)濟活動過程受到過多的非經(jīng)濟因素的干擾與制約；（3）經(jīng)濟現(xiàn)象的數(shù)量表現(xiàn)不存在或不充分。？（1）定量分析法與定性分析法；（2）傳統(tǒng)分析法與經(jīng)濟數(shù)學分析法；（3）靜態(tài)分析法與動態(tài)分析法。（5）按時間分類：分為日常分析、定期分析和即時分析三類。6經(jīng)營分析的依據(jù)？（1） 計劃資料；（2） 經(jīng)濟核算資料；（3） 反應經(jīng)濟活動過程的各種原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料；（4） 社會技術(shù)經(jīng)濟、政策法規(guī)專題資料；（5） 歷史資料。？（1）企業(yè)經(jīng)營效益分析；（2）企業(yè)經(jīng)營狀況分析；（3）企業(yè)經(jīng)營環(huán)境分析；（4）企業(yè)經(jīng)營決策分析；（5）企業(yè)素質(zhì)分析。2經(jīng)營分析意義：認真搞好經(jīng)濟活動分析，對于加強和改善企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益，具有重要意義。？（1）實事求是的原則；（2）以顧客利益為中心原則；（3）可證實原則。？；；。？（1）與客戶直接對話，便于有的放矢，根據(jù)對方的反應和需求調(diào)整推銷計劃；（2）與客戶面對面交談，變于建立感情，增進了解，校區(qū)客戶的疑問和購買心理障礙；（3）交談式的推銷方式，便于針對客戶的疑問，詳細的介紹產(chǎn)品，提供信息服務；（4）為推銷工作提供了一種說服、勸誘的機會，大大提高了推銷成功率。1市場推廣的手段：廣告；售樓書；展銷會；樓盤正式推出儀式；樣板房展示。 ，即開發(fā)生產(chǎn)者經(jīng)由中間商把產(chǎn)品銷售給用戶。：是指商品從生產(chǎn)者向最終消費者轉(zhuǎn)移的所經(jīng)路線與經(jīng)銷單位總和。：是指出于競爭的需要，按競爭對手的價格來制訂價格標準的方法。（五種折舊 p253）；（等額租金方案；固定比例遞增租金方案）：就是以產(chǎn)品的成本為核心計算價格的方法。：；；。房地產(chǎn)價格的形式分類、地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格；、租賃價格：、成本價格、福利價格；4市場價格、指導價格；、單位價格、樓面價格；、課稅價格、征用價格；、現(xiàn)貨價；、工程造價、綜合造價；：；；。營銷環(huán)境：指營銷活動所依賴的周邊環(huán)境與自身環(huán)境。促銷活動的作用：a、喚起消費；b宣傳產(chǎn)品；c、聯(lián)系客戶；d、提高聲譽。激勵理論： 1 需要層次理論（1）生存需求層次（2）安全需求層次（3）社交需求層次（4）尊重需求層次（5）自我實現(xiàn)層次 {243頁} 2 強化理論 （正強化 負強化 自然消退 懲罰）{244頁}激勵方式： 1獎勵 2 表揚 3 懲罰 4 批評 {245頁}第九章 房地產(chǎn)經(jīng)銷營銷：指導生產(chǎn)及連結(jié)生產(chǎn)與消費的一系列經(jīng)濟活動?；羯嶒灲Y(jié)論4個觀點：{241頁}激勵：是指對人的行為為動機的啟發(fā)，誘導和刺激。培訓方針：面向世界，面向現(xiàn)代化，面向未來，理論聯(lián)系實際，學以致用。人事考核原則：1 人事考核原則 2 客觀公正原則 3 注重實績 4科學測定，科學分析考核內(nèi)容：”德“能”“勤”“績”四方面。人事安排，應該處理好的的關(guān)系：關(guān)于量才作用的關(guān)系。作為職能部門的群體功能項目有：。功能測定分功能設置和能級判定步進行。職務評價方法：。職務分析的基本方法：？？？。｛228｝職務分析的原則：，科學分析的原則。勞動強度等。職務分析又稱崗位分析，是指通過對職務的觀察與研究，確定關(guān)于企業(yè)各級職務的性質(zhì)、管轄范圍、工作目的的分析研究，是為適應錄用分配、工資、晉升、教育培訓等需要而進行和工作。人員錄用的原則：。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)職工隊伍的構(gòu)成：。人力資源管理的內(nèi)容：。充分調(diào)動人的積極性。房地產(chǎn)銷售利潤估算：1,收入估算2,成本估算 3,稅費估算 4,利潤估算第八章 房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)人力資源管理人力資源管理的任務：。1）規(guī)模效益分析法 預期融資利潤率=預期稅后利潤率／融資額100% 籌資成本率=籌資成本額／融資額100%2）成本效益分析法 成本效益指數(shù)=凈現(xiàn)金收益額／凈現(xiàn)金負債額凈現(xiàn)金收益額=預期收入增加額—籌資成本增加額3）返本分析法成本 是指企業(yè)在一定時期內(nèi)生產(chǎn)一定品種，一定數(shù)量的產(chǎn)品所支出的用貨幣表現(xiàn)的生產(chǎn)消耗的總和，定義為產(chǎn)品生產(chǎn)與流通過程中勞動和物化勞動的貨幣表現(xiàn)。R=F／P R—收益率 F—稅前收益 P—投資總額Re=F／D Re—公司自有資金投資收益率 D—公司自有資金投資額融資經(jīng)濟效益 是指一定時間內(nèi)，所籌措的資金給籌資者帶來的經(jīng)濟上的效益。資金來源 分為 自有資金 與 借貸資金 倆大類。主要內(nèi)容 流動資金結(jié)構(gòu)分析，流動資金增長速度分析及流動資金利用效果分析主要方法 比較分析法與差額分析法流動資金占用情況分析：是從流動資金結(jié)構(gòu)，流動資金增減速度等方面，對流動資金占用的合理性做出評價的分析1）流動資金結(jié)構(gòu)分析：是指通過計算分析各資金項目在流動資金總額中所占的比重，查明企業(yè)流動資金組成是否合理，從而促使企業(yè)更合理地安排流動資金，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動順利進行 2）流動資金增減速度分析流動資金利用效果分析1）流動資金周轉(zhuǎn)速度分析：流動資金周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）=流動資金周轉(zhuǎn)額／流動資金平均余額流動資金周轉(zhuǎn)天數(shù)=計算期天數(shù)／資金周轉(zhuǎn)率（次數(shù)） =流動資金平均余額計算期天數(shù)／流動資金周轉(zhuǎn)額2）流動資金占用水平分析：百元房地產(chǎn)經(jīng)營收入占用的流動資金=（流動資金平均占用額／房地產(chǎn)經(jīng)營收入）1003）流動資金利潤率分析：流動資金利潤率=利潤總額／定額流動資金平均占用額 100%流動資金安全性分析1)企業(yè)可動用資金保證程度分析 η1=定額流動來源／定額流動資金占用 100%2)臨時借款利用程度分析 η2=臨時借款實際數(shù)／臨時借款計劃數(shù) 100%3)企業(yè)償還能力分析 η3=流動資產(chǎn)／流動負債 4)企業(yè)支付能力分析負債率分析負債率是反映公司負債狀況的指標，他通常用來考察公司償還長期債務的能力。方法：，完善財務管理體制；，推行計劃管理；，摸清家底；；；；；。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)財務管理的原則：，遵法守紀的原則；，以經(jīng)濟效益為中心的原則；，厲行節(jié)約的原則；。聯(lián)系：；；。｛168180｝第七章 房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)財務管理 財務管理：是指企事業(yè)單位有關(guān)財務的管理或經(jīng)營事務，以及現(xiàn)金的出納，保管，計管等事務會計：是指價值核算，屬經(jīng)濟核算的組成部分，是以貨幣為主要計量單位對企業(yè)的資金與資金運用過程進行連續(xù)，系統(tǒng)，全面地記錄和核算的工作。糾正偏差，解決問題。計劃的實施最基本的要求：。項目經(jīng)營計劃按建設程序劃分為項目前期工作計劃和項目總開發(fā)經(jīng)營計劃。｛159｝。年度經(jīng)營計劃的編制程序；。、租賃計劃和收入計劃。長期經(jīng)營計劃的編制方法：滾動式計劃 ｛156｝年度經(jīng)營計劃的內(nèi)容：。3. 戰(zhàn)略措施的提出。｛155｝長期經(jīng)營計劃的編制程序，1. 環(huán)境預測與現(xiàn)狀分析。3. 綜合平衡的原則。其平衡公式為：期初商品房+本期計劃購入房=本期計劃銷出房+期末商品房《二》 房產(chǎn)租賃與銷售收入指標1. 描述房產(chǎn)租金收入的主要指標（1） 租金收繳率=計劃租金額/應收租金額*100％（2） 租金收入增長率=計劃租金收入增長額/上期租金收入*100％（3） 舊欠租金收繳率=計劃收回拖欠租金總額/欠租總額*100％（4） 欠租發(fā)生率=欠租戶數(shù)/應收租金戶數(shù)*100％2. 描述房產(chǎn)銷售收入的主要指標（1） 銷售收入增長率=（本期商品房計劃出售額上期商品房實際銷售額）/上期商品房實際銷售額*100％（2） 銷售收入利潤率=商品房銷售計劃利潤/商品房計劃銷售收入*100％《三》 經(jīng)營房產(chǎn)狀態(tài)指標1. 房屋出租率=計劃出租房屋面積/經(jīng)租房屋面積*100％2. 房屋空置率=未出租房屋面積/經(jīng)租房屋面積*100％房屋空置率=1房屋出租率3. 房屋完好率=基本完好與完好房屋面積/企業(yè)經(jīng)租房產(chǎn)總面積*100％《