【正文】 ：；。（NPV）：指建設項目整個壽命期內各年所發(fā)生的資金流入與資金流出的差額，按規(guī)定的貼現(xiàn)系數(shù)折算為項目實施初期的現(xiàn)值。（2）動態(tài)比率法：又稱趨勢比率分析法，是用于分析一定時期事物發(fā)展規(guī)律變化趨勢的分析方法。：避開事物的數(shù)量的表述，通過對經(jīng)濟現(xiàn)象矛盾的揭示，對其內在聯(lián)系的邏輯推理來認識經(jīng)濟現(xiàn)象發(fā)展規(guī)律，是一種更為靈活、考慮問題更復雜、更深刻，受人的主觀思維影響更多的分析方法。？（1）確定分析課題；（2）分析資料的收集；（3）分析資料的處理；（4）進行分析研究；（5）撰寫分析報告。？（1）實事求是的原則；（2）以經(jīng)濟效益為中心，經(jīng)濟效益與社會效益相結合的原則：（3）實物形態(tài)指標與價值形態(tài)指標相結合的原則；（4）堅持辯證觀點，抓住主要矛盾的原則；（5）統(tǒng)籌兼顧、從全局出發(fā)的原則。 第十章經(jīng)營分析：是運用經(jīng)濟分析理論和方法對企業(yè)的經(jīng)營活動從各個不同的方面所進行的研究和分析，是現(xiàn)代企業(yè)管理的重要職能之一。22．人員推銷的作用？ （1）向客戶宣傳了產品的有關信息；（2）通過說服和動員，喚起客戶的購買欲望；（3）通過詢問和調查，收集了市場信息資料；（4）通過訪問和交談，建立了與客戶的感情；（5）為客戶服務。 ，及開發(fā)生產者首先把自己的產品銷售權委托一間代理公司，有代理商再將商品通過中間商轉銷給消費者。（折舊費）：是指按房屋的耐用年限計算的逐漸收回建造房屋的投資。：：（成本加成定價法；目標成本定價法）；；。營銷環(huán)境的特點：a、廣泛性；b、區(qū)域性；c、針對性；d、時間性.房地產營銷：是專指房地產商品進入進入流通領域內的，圍繞銷售活動而進行的策劃、定價、中介服務等經(jīng)濟活動。促銷：把企業(yè)的產品或服務推向市場，向客戶進行的報道、宣傳、說服活動，是一種意在促進和影響人們的購買行為的刺激手段。培訓原則：1正規(guī)化 2 全員培訓，重點深造 3學以致用原則 {239}三種基本形式：1學歷教育式的培訓 2 崗位培訓 3 單項培訓 {239頁} 培訓方法：1職前培訓 2 在職培訓 3離職培訓行為與激勵是現(xiàn)代化企業(yè)管理理論之一，是運用人類學，社會學，心理學，經(jīng)濟學，管理學的理論和方法，對企業(yè)職工在企業(yè)生產經(jīng)營活動過程中的行為，以及這些行為產生的原因進行研究分析的一門邊緣性學科。第八章 房地產企業(yè)人力資源管理企業(yè)員工的考核與培訓 人事考核制度：“考核制度”是指就人事考核的母的，內容，方法，程序和組織機制作的系統(tǒng)規(guī)定，是一種制度和體制。作為職能人員個人的功能項目有：。職務評價是測定各評估企業(yè)內崗位職務間相對價值、確定能級水平的一項工作。職務分析的基本程序：看、問、記、研。招聘方法：一般實行公開招聘、全面考核、擇優(yōu)錄取、規(guī)定試用期、簽訂全同正式錄用的基本程序。有效利用人力資源。是融通資金所創(chuàng)造的價值扣除融資本溪及其他成本后所得的純收益，即融資的正杠桿效應。1）長期債務與股東權益之比 η5=長期債務總額／股東權益總額 100%2）負債總額與公司資產總額之比 η6=負債總額／資產總額 100%3）收益與固定支出比率 η7=（稅前收益—還貸款）／利息費用資金籌措 是指資金的籌集與安排。房地產經(jīng)營企業(yè)財務管理 內容：；；；；；；。財務和會計的區(qū)別：；；；。計劃控制的步驟；。項目經(jīng)營計劃的編制方法：橫道圖、網(wǎng)絡圖。項目經(jīng)營計劃是指針對具體的開發(fā)經(jīng)營對象編制的經(jīng)營計劃。、成本計劃和投資計劃。2. 目標及經(jīng)營方針的提出。2. 以經(jīng)濟效益為中心的原則。收入增長率=（本期計劃收入總額實際上期收入總額）/上期實際收入總額*100％《三》 房地產開發(fā)質量指標1. 工程質量合格率=質量合格的開發(fā)工程數(shù)量/竣工驗收的開發(fā)工程數(shù)量*100％2. 保修期內優(yōu)良服務率=即時修理次數(shù)/報修次數(shù)*100％《四》 房地產開發(fā)成本指標1. 開發(fā)成本降低額=預算成本額計劃成本額2. 開發(fā)成本降低率=計劃成本降低額/預算開發(fā)成本額*100％《五》 房地產開發(fā)資金占用指標反映房地產開發(fā)資金占用情況的指標1. 流動資金周轉率（周轉次數(shù)）=房地產計劃銷售收入/定額流動資金計劃平均占用額2. 流動資金占用率=定額流動資金計劃平均占用額/房地產開發(fā)產品計劃銷售額3. 自有資金增長率=自有資金計劃增長額/上期自資金實際總額*100％《六》 房地產開發(fā)利潤指標是綜合反映房地產開發(fā)經(jīng)濟效益的利潤指標。基本任務。戰(zhàn)略決策與戰(zhàn)術決策 不確定型決策 風險型決策。專家會議法：{83頁}德爾菲法三大特點：匿名性 反饋性 統(tǒng)計性時間序列預測法： 1平均數(shù)預測法（a算數(shù)平均數(shù)預測法b加權平均預測法{85} 2 移動平均預測法（a一次b二次c三次平均法{87} 3指數(shù)平滑預測法（a一次b二次c三次指數(shù)平滑法{90頁}回歸預測法：步驟：因素分析 數(shù)據(jù)收集 相關檢驗 模型建立 模型平價 預測分析一元線性回歸預測 {94—102} 第五章 房地產經(jīng)營決策 第一節(jié) 房地產經(jīng)營決策概述經(jīng)營決策的含義：是指在房地產經(jīng)營活動中，經(jīng)營者依據(jù)對經(jīng)營容體的規(guī)律性及各種主觀條件的認識，借助于一定的手段和方法，對房地產經(jīng)營目標及行動方案進行優(yōu)化設計，選擇并付諸實施的行為過程。2. 觀察調查法 3實驗調查法 調查技術：{7677}第三節(jié) 房地產經(jīng)營預測概述 概念：是直借助歷史統(tǒng)計資料和市場調查，運用科學的方法和手段，對房地產未來經(jīng)營狀況及發(fā)展趨勢作出的預計，測算和判斷。 1。第三，滿足企業(yè)和居民的特殊需要。土地使用者，房屋所有人，將所取得的一定年限的土地使用權，房屋所有權或房屋所占有的土地使用權一并在市場上轉讓，出租，抵押，買賣，贈與，繼承，交換。培育和發(fā)展房地產市場的重要意義：（1）有利于加速經(jīng)濟體制的深化改革（2）有利于其他各類市場的發(fā)展（3）有利于促進土地資源優(yōu)化配置（4）有利于促進城市建設投入產出良性循環(huán)（5）有利于促進對外開放的進一步擴大。{P60} 市場經(jīng)營觀念。購買力要素。缺點是消除了統(tǒng)一指揮后，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，產品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員展開斗爭，容易引起組織的矛盾。直線職能制結構：優(yōu)點是統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結合，缺點是橫向協(xié)調難度大，人員多，效率低，管理成本高。答：直線制組織結構：優(yōu)點是命令統(tǒng)一，責權分明，維持成本低，快速靈活。、分層管理的原則。而且是先進管理費用思想、方法、手段具體發(fā)揮作用不斷提高企業(yè)管理水平的體現(xiàn)。組織是由五個因素組成：人員、職位、職責、聯(lián)系、信息。｛44｝房地產開發(fā)企業(yè)資質等級標準分五個等級。、籌辦事項符合法律規(guī)定。、證明。房地產企業(yè)的設立、變更和終止的條件及程序；設立房地產企業(yè)，應當具有的條件：。房地產企業(yè)的類型：（一）按所有權性質劃分：。5.》房地產過戶。房屋互換程序：1.》換房申請。明確雙方權利與義務。（二） 租賃雙方的權利與義務1. 》房屋出租方的權利：。一次實現(xiàn)房屋的價值；而房屋租賃則是分期多次交易，分期實現(xiàn)價值。房地產交易經(jīng)營運作：是指房地產經(jīng)營者，依據(jù)對房地產市場發(fā)展趨勢的預測，以房產、地產作為商品進行的買賣、租賃、抵押、典當和交換等交易活動的實施決策過程。（一） 工程項目組織： ： ： 、評標和決標 h. 簽訂承包合同（二）工程項目管理 工程項目管理是指開發(fā)對各施工單位在家施工過程中的綜合管理。｛28｝：。《1》 土地使用權的出讓：。2.“三結合”管理型?！?》 住宅區(qū)管理原則：、方便群眾的原則。房地產交易是指把房產和地產作為商品而進行的買賣、租賃、抵押、典當和交換等的流通活動。新區(qū)開發(fā)包括土地征用和城市基礎設施建設。房地產經(jīng)營風險來源：房地產經(jīng)營項目的風險分析方法主要有盈虧分析、敏感度分析、概率分析。這就意味著，價格機制、競爭機制對土地供求關系的調節(jié)作用，就不如其他商品市場那么明顯。房地產經(jīng)營特點:，對于大多數(shù)用戶而言，往往不可能一下子拿出這么多的巨款購買房屋。房地產開發(fā)與房地產經(jīng)營的關系：1. 房地產經(jīng)營反映的是在一定社會經(jīng)濟形態(tài)下的房屋、土地關系。經(jīng)營方針是指導企業(yè)生產經(jīng)營活動和行為綱領，是指貫徹企業(yè)的經(jīng)營思想，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標而確立的基本原則。一般本年度。內容：。經(jīng)營管理的職能 ：戰(zhàn)略職能、決策職能、開發(fā)職能、財務職能和公關職能。二是關于房地產市場分析、預測與決策技術的研究。C 研究房地產經(jīng)營計劃管理、財務管理、人力資源管理等一整套現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理手段和方法。 第一章 經(jīng)營與房地產經(jīng)營房地產經(jīng)營學的研究對象 是房地產經(jīng)濟活動全過程的經(jīng)營問題。以提高企業(yè)管理效率和管理