【正文】 在進行個體設(shè)計時應(yīng)堅持美觀、經(jīng)濟、實用并且安全的原則。隨著社會生活水平的提高，人們已不單單滿足于建筑成為自己工作或休息的場所，更追求一種審美的精神上的滿足，所以，現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)該非常重視自己開發(fā)產(chǎn)品的個性，其依據(jù)就是要研究消費群體的需求。如初步設(shè)計方案有所變動，總概算也應(yīng)及時修正。而且每個階段都有不同的要求和側(cè)重點?？辈煲矐?yīng)按規(guī)定向有關(guān)部門申請，經(jīng)審查批準，頒發(fā)勘察證書后，才具有承擔勘察任務(wù)的資格。（3）地下水、地表水勘探。地形測量的范圍應(yīng)包括整個建筑工地以及全部有關(guān)的重要地段，測量后要繪制各種地形圖供設(shè)計使用。（一）設(shè)計前的具體準備工作———勘察工作勘察工作是工程建設(shè)的先行工作，設(shè)計、施工都必須以勘察工作為基礎(chǔ)。因此，對于停車指標的制訂，也應(yīng)根據(jù)實際情況適度規(guī)劃。4. 停車位與出入口規(guī)劃城市停車實際上是靜態(tài)交通。對于綠地率的指標，各地都有具體的規(guī)定。以居住區(qū)人口毛密度為例，在大城市中，多層建筑居住區(qū)的人口密度為,500—600 人，而高層建筑居住區(qū)為670—800人。主要是為了確保住宅的日照、通風等居住環(huán)境。同時容積率的大小受基地周轉(zhuǎn)道路通行能力、上水、下水、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的制約，因此，城市規(guī)劃部門根據(jù)這些綜合因素，制定出定量的參數(shù)。這里面許多也是設(shè)計中需要考慮到的因素。市政配套包括給排水設(shè)施、污水處理設(shè)施、供電設(shè)施、交通通訊設(shè)施以及其他設(shè)施；公建配套包括行政管理設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、文體設(shè)施、金融郵電設(shè)施、附屬設(shè)施及其他?？臻g組合又分為經(jīng)濟平面、經(jīng)濟層高、內(nèi)部空間序列、內(nèi)部照明；建筑節(jié)能包括建筑節(jié)能和設(shè)備節(jié)能；設(shè)備選型包括電梯、空調(diào)、通訊、閉路或有線電視、消防、上下水系統(tǒng)、衛(wèi)星接收、廚房衛(wèi)生設(shè)備、對講監(jiān)控系統(tǒng)、避雷裝置等。1. 土地使用土地使用方面主要考慮土地使用性質(zhì)，土地使用的相容性、適建性，用地邊界，用地面積等，還包括環(huán)境容積率、覆蓋率、人口密度、綠地率等。房地產(chǎn)開發(fā)要取得理想的效益，首先要著眼于市場，根據(jù)市場對所開發(fā)項目的使用性質(zhì)、標準進行科學(xué)的論證和定位。4. 以人為本，遵循價值規(guī)律和供求法則、了解和掌握市場動態(tài)、正確定位開開發(fā)項目作為一種商品，商品房也是供人使用的，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是直接為人服務(wù)的。，量力而行，同時還要有一定的超前意識任何建筑都有一定的時代特色，它受時代潮流，使用功能，物質(zhì)、技術(shù)和經(jīng)濟等因素的制約。這些信息綜合起來，就為我們房地產(chǎn)的具體規(guī)劃提供了大框架。③道路和豎向規(guī)劃圖。 城市詳細規(guī)劃的主要圖紙、文件有：①規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。詳細規(guī)劃又可分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。城市詳細規(guī)劃是城市規(guī)劃的后期階段，其任務(wù)是在近期擬建的地段上進行具體的規(guī)劃布局以確定各項建筑物、道路、綠地和工程設(shè)施的安排，為各項單項設(shè)計提供依據(jù)。②確定綠化系統(tǒng)、河湖水面、供電高壓線走廊、對外交通設(shè)施、風景名勝的用地界線和文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)的保護范圍，提出空間形態(tài)的保護要求。（2）分區(qū)規(guī)劃。⑤城市工程設(shè)施規(guī)劃圖。它根據(jù)城市用地的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和用地發(fā)展情況來評價用地的技術(shù)和經(jīng)濟適應(yīng)性。⑧編制近期城市建設(shè)規(guī)劃，確定城市建設(shè)目標、內(nèi)容和具體布置。④確定城市綜合交通設(shè)施等其他輔助工程。城市規(guī)劃包括總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和詳細規(guī)劃。第一節(jié)規(guī)劃與設(shè)計———房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”房地產(chǎn)開發(fā)不是獨立運作的過程，它是一個綜合開發(fā)的過程。該指標用于衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會貢獻總額中用于上繳國家財政的比例，可按下式計算：社會積累率=上繳國家財政總額（元）/企業(yè)社會貢獻總額（元）*100%第三章房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備工作運籌于帷幄之中，決勝于千里之外。該指標用于衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某一時點償付即將到期債務(wù)的能力，可按下式計算：流動比率=流動資產(chǎn)（元）/流動負債（元）*100%7．社會貢獻水平（1）社會貢獻率（%）。該指標反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資者投入企業(yè)的資本完整性和保全性，可按下式計算：資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額（元）/期初所有者權(quán)益總額（元）*100%6．資產(chǎn)負債水平（1）資產(chǎn)負債率（%）。該指標用于衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用全部資產(chǎn)的獲利能力，可按下式計算：總資產(chǎn)報酬率=（利潤總額（元） +利息支出（元））/平均資產(chǎn)（元）*100%（2）資本收益率（%）。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤與其總收入或增加值的百分比，可有兩種結(jié)果，這里的利潤是指納稅后的凈利潤。一般按下式計算：人均利稅（元 人） =（企業(yè)利潤總額（元） + 企業(yè)稅金總額（元））/企業(yè)員工總數(shù)（人）（2）人均利潤（元 人）。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均每人開發(fā)的總收入。表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)能力與服務(wù)水平的指標，表明企業(yè)的市場競爭能力，為定性指標。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及其他經(jīng)營活動過程中創(chuàng)造的稅金總額。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除開發(fā)經(jīng)營收入之外的其他多種形式收入，如物業(yè)管理收入、室內(nèi)裝修收入、工程建設(shè)收入等。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的全部房屋總建筑面積。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年為提高企業(yè)技術(shù)裝備水平而投入的技術(shù)裝備費用總和。企業(yè)負債一般可按償還期在一年內(nèi)或超過一年分為流動負債與固定負債。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)可分為兩種計價標準，即固定資產(chǎn)原值和固定資產(chǎn)凈值。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在一年內(nèi)變現(xiàn)或運用的資產(chǎn)，它包括企業(yè)的貸幣資金、應(yīng)收及預(yù)付款項、存貨、短期投資等。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，全部物業(yè)中的總綠化用地面積。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)而占用土地的總面積。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，每年消費的各種材料及能源的總費用。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部經(jīng)營管理人員及工作人員的數(shù)量總和，包括企業(yè)員工年終總數(shù)與平均總數(shù)，其中平均總數(shù)為：（年初總數(shù)+年終總數(shù)） /2。產(chǎn)出是指企業(yè)的經(jīng)營成果，包括企業(yè)的產(chǎn)值、利潤、稅金、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、社會環(huán)境效益等內(nèi)容。標準的制定應(yīng)參考同行業(yè)先進的經(jīng)營管理水平，以便各個部門和人員發(fā)現(xiàn)自身管理水平的不足以及自身的優(yōu)勢，從而進一步明確自己的奮斗目標。在落實和執(zhí)行企業(yè)的經(jīng)營目標過程中，應(yīng)注意落實各個層次目標管理責任制，明確目標的具體內(nèi)容及檢查標準，制定實現(xiàn)目標的措施和手段，從而使企業(yè)經(jīng)營目標在各個管理層次和管理跨度上得以認真落實和執(zhí)行。企業(yè)經(jīng)營總目標的分解，明確了企業(yè)各個層次各個部門在一定時期希望達到的目的。其一是縱向分解，即將目標按企業(yè)決策層、中間管理層、作業(yè)層展開，使縱向各層次均有明確的任務(wù)。通過各個部門的共同努力，最終實現(xiàn)各個企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標。具體包括以下內(nèi)容：（1）市場占有率目標；（2）產(chǎn)品質(zhì)量目標；（3）服務(wù)能力及質(zhì)量目標；（4）產(chǎn)品價格目標。在這樣一個企業(yè)經(jīng)營的總目標前提下，企業(yè)經(jīng)營的具體目標內(nèi)容，可以細分為以下幾方面。除了企業(yè)經(jīng)營的目的性、經(jīng)營的能力之外，影響企業(yè)經(jīng)營目標制定的因素尚有企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營能力主要反映在以下幾方面：（1）企業(yè)的生存能力。（2）滿足企業(yè)經(jīng)濟方面的目的。（一）影響經(jīng)營目標制定的相關(guān)因素分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其經(jīng)營發(fā)展目標過程中，一般應(yīng)考慮以下一些因素。（二）經(jīng)營決策的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策，主要有以下幾個方面的內(nèi)容：（1）經(jīng)營戰(zhàn)略與方針政策決策；（2）經(jīng)營目標與經(jīng)營計劃決策；（3）經(jīng)營項目決策；（4）投資決策；（5）項目價格與成本決策；（6）項目市場營銷決策；（7）經(jīng)營組織結(jié)構(gòu)與人事決策；（8）財務(wù)資金決策；（9）工程招標決策等。此外，在建設(shè)過程中，發(fā)展商應(yīng)科學(xué)合理地安排資金的使用。開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)其經(jīng)濟目標，首先應(yīng)提交給用戶一個質(zhì)量合格的產(chǎn)品；否則，便會因其產(chǎn)品質(zhì)量低下，造成聲譽受損，以至產(chǎn)品賣不出去，直接影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)量力而行，保證每年開竣工面積比例協(xié)調(diào)，以便減少資金的占用量，按期竣工交用，及早收回資金。2. 科學(xué)管理工程建設(shè)過程工程建設(shè)過程是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要階段，該階段的科學(xué)安排與管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效果和經(jīng)濟效益有著重大的影響。$1. 重視前期準備工作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準備工作包括規(guī)劃設(shè)計、取得土地使用權(quán)、拆遷安置、“七通一平”以及其他準備工作。從我國近幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的實踐來看，經(jīng)營管理的方法非常重要。三級資質(zhì)等級條件如下：以貨幣形式實繳注冊資本不低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工10萬平方米以上；近3年已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱。同時，還應(yīng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。只有不斷提高自身的經(jīng)營管理水平及決策能力，方能在房地產(chǎn)這樣一個充滿著機遇與風險的市場中站住腳。其三，綜合開發(fā)與配套建設(shè)的法規(guī)，使得發(fā)展商要承擔一定的城市建設(shè)的任務(wù)與費用。在我國，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。對于消費者來說，購買一項房產(chǎn)，數(shù)年后可得到升值，風險較小，收益較大；如若出租，也可坐得升值之益。2. 投資房地產(chǎn)是避免通貨膨脹風險的最好途徑之一從近幾十年的發(fā)展來看，各國的物業(yè)上升率一般都超過通貨膨脹率。，物業(yè)價格持續(xù)上升由于城市人口的增長和土地供給的有限性，造成城市土地的稀缺，并使得房地產(chǎn)市場總是呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢。（四）一次性投資大、經(jīng)營周期長、風險大與其他行業(yè)的投資相比，房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)投資十分巨大，少則幾百萬，多則上千萬上億元，故而項目的投資非常宏大。故而，其售后服務(wù)亦區(qū)別于其他商品。房地產(chǎn)出租的實質(zhì)是使用價值的零星轉(zhuǎn)移，所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，在整個交換過程中，邊交換、邊消費、邊維修。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理行為一般都表現(xiàn)出十足的商業(yè)性行為。（一）商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)性，表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的“皮包公司”的形式。管理是人們互相協(xié)作、共同勞動而引致的職能，其特點在于經(jīng)常性和實際操作性，因此可推行標準化作業(yè)的方式。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營職能，是商品經(jīng)濟高度發(fā)展而引出的職能，它與企業(yè)的前途緊密關(guān)聯(lián)，一般難以進行標準化作業(yè)，而應(yīng)根據(jù)市場及社會的變化發(fā)展，靈活地調(diào)整其發(fā)展目標，從而最大可能地實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展總目標，獲得更好的企業(yè)經(jīng)濟效益，以及社會環(huán)境效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的核心職能是決策和運籌。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，主要是涉及企業(yè)的發(fā)展方向、發(fā)展目標與發(fā)展的策略等一系列具有全局性和戰(zhàn)略性的活動，其目的在于不斷提高企業(yè)的生命力與經(jīng)濟效益，從而保證企業(yè)得以不斷發(fā)展與壯大。6．竣工驗收階段開發(fā)項目竣工后，城市規(guī)劃管理部門將參與項目的竣工驗收工作，以檢查項目開發(fā)建設(shè)過程中有關(guān)規(guī)劃要求是否得到遵守，配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否已同期建設(shè)完畢等。$4．設(shè)計方案審批階段開發(fā)商應(yīng)首先委托有規(guī)劃設(shè)計資格的設(shè)計機構(gòu)完成不少于兩個方案的設(shè)計，然后持設(shè)計方案報審表、項目各設(shè)計方案的總平面圖（單位建筑1/500、居住區(qū)1/2000其中一份畫出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1/100 或1/200）、方案說明書及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計方案審批申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細規(guī)劃設(shè)計方案并提出修改或調(diào)整意見?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。1. 開發(fā)項目選址、定點審批階段開發(fā)商首先必須持計委批準立項文件、開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項目意向位置的1/2000或1/500地形圖及其他相關(guān)材料，向城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項目選址、定點申請，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見表。（8）停車位個數(shù)，指在規(guī)劃用地范圍內(nèi)設(shè)置的地面和地下停車位的個數(shù)。（4）建筑密度，即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（二）非居住區(qū)開發(fā)項目技術(shù)經(jīng)濟指標非居住區(qū)開發(fā)項目指酒店、寫字樓、商業(yè)零售中心、公寓、小型住宅區(qū)等開發(fā)項目，為評價其規(guī)劃設(shè)計方案的經(jīng)濟性和合理性，經(jīng)常采用以下技術(shù)經(jīng)濟指標作為衡量的標準：（1）建筑容積率，指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（11）高層比例（%），一般7 層以上為高層住宅，即高層住宅建筑面積占總建筑面積的比例。（7）容積率，指居住建筑面積密度，容積率, 居住建筑面積 居住建筑用地面積（ha/㎡）。（4）總戶數(shù)（戶）、總?cè)丝冢ㄈ耍?、平均每戶人口（口?戶），指居住區(qū)內(nèi)可容納的總戶數(shù)、總?cè)丝诩翱側(cè)丝谂c總戶數(shù)之比。公共綠地指向公眾開放、有一定游憩設(shè)施或裝飾作用的綠化用地，包括各類公園和街頭綠地；生產(chǎn)防護綠地，指用于園林生產(chǎn)、隔離、衛(wèi)生和安全防護等的綠化用地。普通倉庫用地指儲存一般貨物的普通倉庫用地；危險品倉庫用地指儲存易燃、易爆和劇毒等危險品的占用倉庫用地。第一類工業(yè)用地指對居住和公共設(shè)施用地的環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地。第一類居住用地，指以多層住宅為主、建筑密度較低、綠地率較高且環(huán)境良好的用地；第二類居住用地，指以多層住宅為主的用地；第三類居住用地指以高層住宅為主的用地。以上就是一份完整的土地使用權(quán)出讓合同所應(yīng)包括的內(nèi)容。出現(xiàn)不可抗力時，雙方應(yīng)盡量減少損失，并盡早通知對方，各文均不追究對方的責任。在經(jīng)濟活動中發(fā)生糾紛在所難免，因而在簽訂合同時應(yīng)考慮到這一點。（8）違約處罰。若是土地使用權(quán)隨地上建筑物、其他附著物所有權(quán)一起轉(zhuǎn)移時，出讓合同中所載權(quán)利、義務(wù)要相應(yīng)轉(zhuǎn)移。受讓方付清全部地價款后，取得《中華人民共和國國有土地使用證》，并依法獲得土地使用權(quán)。宗地地價中包括的明細分項，例如城市建設(shè)配套費、拆遷安置補償費和土地出讓金等也應(yīng)列出。