【正文】 通過各個(gè)部門的共同努力，最終實(shí)現(xiàn)各個(gè)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)。企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的分解，就是把企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)逐層分配給企業(yè)的各層次及其職能部門和項(xiàng)目部門，使其在一定期限內(nèi)都有明確的發(fā)展目標(biāo)，從而最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營總目標(biāo)。其一是縱向分解，即將目標(biāo)按企業(yè)決策層、中間管理層、作業(yè)層展開，使縱向各層次均有明確的任務(wù)。其三是時(shí)序展開，即按時(shí)間把企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)分解為年度目標(biāo)、季度目標(biāo)和月度目標(biāo)。企業(yè)經(jīng)營總目標(biāo)的分解，明確了企業(yè)各個(gè)層次各個(gè)部門在一定時(shí)期希望達(dá)到的目的。由于在前述的目標(biāo)內(nèi)容中，每一系列的目標(biāo)均有其重點(diǎn)（如企業(yè)成長目標(biāo)系列的重點(diǎn)是利潤目標(biāo)），故而在落實(shí)目標(biāo)責(zé)任過程中，應(yīng)抓住重點(diǎn)管理對象，解決企業(yè)目標(biāo)管理的重點(diǎn)問題。在落實(shí)和執(zhí)行企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)過程中，應(yīng)注意落實(shí)各個(gè)層次目標(biāo)管理責(zé)任制，明確目標(biāo)的具體內(nèi)容及檢查標(biāo)準(zhǔn)，制定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的措施和手段，從而使企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)在各個(gè)管理層次和管理跨度上得以認(rèn)真落實(shí)和執(zhí)行。沒有目標(biāo)的考核和評價(jià)，企業(yè)的目標(biāo)管理將流于形式，同時(shí)也不便于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、比較差距，難以進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平。標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)參考同行業(yè)先進(jìn)的經(jīng)營管理水平，以便各個(gè)部門和人員發(fā)現(xiàn)自身管理水平的不足以及自身的優(yōu)勢，從而進(jìn)一步明確自己的奮斗目標(biāo)。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)體系分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)體系（簡稱指標(biāo)體系），是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營評價(jià)的基礎(chǔ)，它應(yīng)全面反映出企業(yè)經(jīng)營過程中，投入與產(chǎn)出兩方面的內(nèi)容。產(chǎn)出是指企業(yè)的經(jīng)營成果，包括企業(yè)的產(chǎn)值、利潤、稅金、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、社會環(huán)境效益等內(nèi)容。一般：產(chǎn)出—投入=效益，產(chǎn)出/投入=效率。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部經(jīng)營管理人員及工作人員的數(shù)量總和，包括企業(yè)員工年終總數(shù)與平均總數(shù)，其中平均總數(shù)為：（年初總數(shù)+年終總數(shù)） /2。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部經(jīng)營管理人員及工作人員工資總額，包括年終工資總額與平均工資總額，其中平均工資總額為：（年初工資總額+年終工資總額） /2。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，每年消費(fèi)的各種材料及能源的總費(fèi)用。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部擁有的固定資產(chǎn)的年折舊費(fèi)用。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)而占用土地的總面積。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)過程中，除建筑物占地面積之外的總用地面積。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，全部物業(yè)中的總綠化用地面積。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工商行政部門登記注冊的資金，即企業(yè)開辦的本錢或?qū)嵤召Y本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在一年內(nèi)變現(xiàn)或運(yùn)用的資產(chǎn)，它包括企業(yè)的貸幣資金、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨、短期投資等。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用期限較長、單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，且在使用過程中保持原有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)可分為兩種計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，即固定資產(chǎn)原值和固定資產(chǎn)凈值。（4）企業(yè)負(fù)債（元）。企業(yè)負(fù)債一般可按償還期在一年內(nèi)或超過一年分為流動負(fù)債與固定負(fù)債。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年為提高企業(yè)經(jīng)營管理水平而投入的科研經(jīng)費(fèi)總額。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年為提高企業(yè)技術(shù)裝備水平而投入的技術(shù)裝備費(fèi)用總和。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年為提高企業(yè)職工隊(duì)伍素質(zhì)而投入的教育培訓(xùn)費(fèi)用總額。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的全部房屋總建筑面積。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營而獲取的各項(xiàng)經(jīng)營收入，具體包括房屋銷售收入、房屋租賃收入、土地經(jīng)營收入等等。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除開發(fā)經(jīng)營收入之外的其他多種形式收入，如物業(yè)管理收入、室內(nèi)裝修收入、工程建設(shè)收入等。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及其他多種經(jīng)營過程中創(chuàng)造的利潤總額。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及其他經(jīng)營活動過程中創(chuàng)造的稅金總額。一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的各類房屋的質(zhì)量，是房屋適用性、耐久性以及美觀程度的綜合體現(xiàn)，為定性指標(biāo)。表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)能力與服務(wù)水平的指標(biāo)，表明企業(yè)的市場競爭能力，為定性指標(biāo)。（三）經(jīng)營消耗與成果比率指標(biāo)1. 勞動生產(chǎn)率（1）人均開發(fā)面積（平方米 人）。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均每人開發(fā)的總收入。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均每人創(chuàng)造的增加值即刮地皮（國內(nèi)生產(chǎn)總值），開發(fā)企業(yè)總收入減去中間投入（即另外部門的創(chuàng)造價(jià)值）一般可按下式計(jì)算：人均創(chuàng)造價(jià)值（元/人）=（企業(yè)總收入（元）— 中間投入（土地、房屋建造、材料）（元））/企業(yè)員工總數(shù)（人）2． 人均利稅、利潤（元 人）（1）人均利稅（元 人）。一般按下式計(jì)算：人均利稅（元 人） =（企業(yè)利潤總額（元） + 企業(yè)稅金總額（元））/企業(yè)員工總數(shù)（人）（2）人均利潤（元 人）。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利稅與其總收入的百分比。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤與其總收入或增加值的百分比，可有兩種結(jié)果，這里的利潤是指納稅后的凈利潤。一般可按以下公式計(jì)算：綜合容積率企業(yè)開發(fā)房屋總建筑面積（平方米）/企業(yè)開發(fā)用地總面積（平方米）5． 資金投入效果（1）總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）。該指標(biāo)用于衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用全部資產(chǎn)的獲利能力，可按下式計(jì)算：總資產(chǎn)報(bào)酬率=（利潤總額（元） +利息支出（元））/平均資產(chǎn)（元）*100%（2）資本收益率（%）。該指標(biāo)用于衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用實(shí)際投入資本獲得收益的能力，可按下式計(jì)算：資本收益率=凈利潤（元）/實(shí)收資產(chǎn)（元）*100%（3）資本保值增值率（%）。該指標(biāo)反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資者投入企業(yè)的資本完整性和保全性，可按下式計(jì)算：資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額（元）/期初所有者權(quán)益總額（元）*100%6．資產(chǎn)負(fù)債水平（1）資產(chǎn)負(fù)債率（%）。該指標(biāo)用于衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高低情況，可按下式計(jì)算：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額（元）/資產(chǎn)總額（元）*100%（2）流運(yùn)比率（%）。該指標(biāo)用于衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某一時(shí)點(diǎn)償付即將到期債務(wù)的能力，可按下式計(jì)算：流動比率=流動資產(chǎn)（元）/流動負(fù)債（元）*100%7．社會貢獻(xiàn)水平（1）社會貢獻(xiàn)率（%）。該指標(biāo)用于衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用全部資產(chǎn)為國家或社會創(chuàng)造價(jià)值的能力，可按下式計(jì)算：社會貢獻(xiàn)率=企業(yè)社會貢獻(xiàn)總額（元）/平均資產(chǎn)總額（元）*100%（2）社會積累率（%）。該指標(biāo)用于衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會貢獻(xiàn)總額中用于上繳國家財(cái)政的比例，可按下式計(jì)算：社會積累率=上繳國家財(cái)政總額（元）/企業(yè)社會貢獻(xiàn)總額（元）*100%第三章房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作運(yùn)籌于帷幄之中，決勝于千里之外。決策之后接下來要進(jìn)行的就是項(xiàng)目開發(fā)的具體實(shí)施操作。第一節(jié)規(guī)劃與設(shè)計(jì)———房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”房地產(chǎn)開發(fā)不是獨(dú)立運(yùn)作的過程，它是一個(gè)綜合開發(fā)的過程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工作來說，是至關(guān)重要的一步，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)的成敗，是房地產(chǎn)開發(fā)工作的龍頭。城市規(guī)劃包括總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。②選定主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)。④確定城市綜合交通設(shè)施等其他輔助工程。⑥進(jìn)行可行性研究及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。⑧編制近期城市建設(shè)規(guī)劃，確定城市建設(shè)目標(biāo)、內(nèi)容和具體布置。各項(xiàng)公用設(shè)施，交通設(shè)施，主要工程管線和建筑物的位置和用地范圍，此圖都有標(biāo)示。它根據(jù)城市用地的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和用地發(fā)展情況來評價(jià)用地的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性。③城市環(huán)境評價(jià)圖。⑤城市工程設(shè)施規(guī)劃圖。⑥近期建設(shè)規(guī)劃圖。（2）分區(qū)規(guī)劃。amp。②確定綠化系統(tǒng)、河湖水面、供電高壓線走廊、對外交通設(shè)施、風(fēng)景名勝的用地界線和文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)范圍，提出空間形態(tài)的保護(hù)要求。④確定工程干管的位置、走向、管徑、服務(wù)范圍以及主要工程設(shè)施的位置和用地要求。城市詳細(xì)規(guī)劃是城市規(guī)劃的后期階段，其任務(wù)是在近期擬建的地段上進(jìn)行具體的規(guī)劃布局以確定各項(xiàng)建筑物、道路、綠地和工程設(shè)施的安排，為各項(xiàng)單項(xiàng)設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 城市詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容有：①了解建筑地段的現(xiàn)狀情況，確定地段邊界條件（建筑及道路紅線、坐標(biāo)、工程管網(wǎng)情況）；②估算地段規(guī)劃人口，計(jì)算各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模、用地，計(jì)算拆遷面積，估算拆遷工作；③選定住宅、公共建筑或其他輔助建筑設(shè)計(jì)類型或標(biāo)準(zhǔn)圖；④規(guī)定規(guī)劃區(qū)內(nèi)各級道路，廣場的建筑紅線、道路斷面、控制點(diǎn)的坐標(biāo)和標(biāo)高；⑤確定建筑地段內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng)；⑥按功能及空間藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理性等方面的要求確定地段內(nèi)各項(xiàng)建筑的具體位置和用地界限；⑦確定擬建的市政工程管線和工程構(gòu)筑物位置、走向及控制標(biāo)高；⑧確定綠地系統(tǒng)，必要時(shí)進(jìn)行種植設(shè)計(jì)或其他綠化詳規(guī)設(shè)計(jì)；⑨估算建筑投資，編制綜合概算，提出實(shí)施的措施和建設(shè)思路。詳細(xì)規(guī)劃又可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。修建性詳細(xì)規(guī)劃是在城市分區(qū)的局部地區(qū)所進(jìn)行的城市空間構(gòu)成的規(guī)劃。 城市詳細(xì)規(guī)劃的主要圖紙、文件有：①規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。②詳細(xì)規(guī)劃總平面圖。③道路和豎向規(guī)劃圖。⑤規(guī)劃說明和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。這些信息綜合起來，就為我們房地產(chǎn)的具體規(guī)劃提供了大框架。在規(guī)劃設(shè)計(jì)的各階段，必須征詢有關(guān)主管部門的意見，這樣才能使規(guī)劃得以順利批準(zhǔn)。，量力而行，同時(shí)還要有一定的超前意識任何建筑都有一定的時(shí)代特色，它受時(shí)代潮流，使用功能，物質(zhì)、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等因素的制約。如要求具有辦公自動化、通訊自動化、樓宇自動化的智能化辦公樓以及智慧住宅樓。4. 以人為本，遵循價(jià)值規(guī)律和供求法則、了解和掌握市場動態(tài)、正確定位開開發(fā)項(xiàng)目作為一種商品，商品房也是供人使用的，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是直接為人服務(wù)的。同樣，作為一種特殊的商品，它也要遵循價(jià)值規(guī)律和供求法則。房地產(chǎn)開發(fā)要取得理想的效益，首先要著眼于市場，根據(jù)市場對所開發(fā)項(xiàng)目的使用性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)的論證和定位。如果我們能對掌握的情況作出正確的預(yù)測，及時(shí)地對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和定位，達(dá)到“人無我有，人有我多，人多我優(yōu)，人優(yōu)我廉”的境界，企業(yè)的競爭能力必定大大增強(qiáng)。1. 土地使用土地使用方面主要考慮土地使用性質(zhì)，土地使用的相容性、適建性，用地邊界，用地面積等，還包括環(huán)境容積率、覆蓋率、人口密度、綠地率等。建筑控制主要考慮建筑高度（即經(jīng)濟(jì)層次）、建筑后退、建筑間距等方面因素；城市設(shè)計(jì)主要考慮建筑體量、建筑形式、建筑色彩、建筑群空間組合、建筑小品設(shè)置、綠地水面布置等。空間組合又分為經(jīng)濟(jì)平面、經(jīng)濟(jì)層高、內(nèi)部空間序列、內(nèi)部照明；建筑節(jié)能包括建筑節(jié)能和設(shè)備節(jié)能；設(shè)備選型包括電梯、空調(diào)、通訊、閉路或有線電視、消防、上下水系統(tǒng)、衛(wèi)星接收、廚房衛(wèi)生設(shè)備、對講監(jiān)控系統(tǒng)、避雷裝置等。地基基礎(chǔ)包括地質(zhì)勘察、地基加固及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、地下空間開發(fā)等；上部結(jié)構(gòu)包括結(jié)構(gòu)選型、抗震等級、耐火等級等。市政配套包括給排水設(shè)施、污水處理設(shè)施、供電設(shè)施、交通通訊設(shè)施以及其他設(shè)施；公建配套包括行政管理設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、文體設(shè)施、金融郵電設(shè)施、附屬設(shè)施及其他。環(huán)境保護(hù)包括噪聲和振動控制、廢氣排放量及有害物質(zhì)控制，固體廢棄物處理與控制等；防災(zāi)減災(zāi)包括地震及其次生災(zāi)害、洪水、泥石流、滑坡、地面下陷、膨脹土等。這里面許多也是設(shè)計(jì)中需要考慮到的因素。建筑容積率是指建筑物地面以上各層建筑的總面積與基地面積的比值；建筑密度（覆蓋率）為建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比值。同時(shí)容積率的大小受基地周轉(zhuǎn)道路通行能力、上水、下水、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的制約，因此，城市規(guī)劃部門根據(jù)這些綜合因素，制定出定量的參數(shù)。對于開發(fā)企業(yè)而言，容積率與基地的開發(fā)價(jià)值有關(guān)。主要是為了確保住宅的日照、通風(fēng)等居住環(huán)境。人口密度是衡量城市的生活質(zhì)量和生態(tài)質(zhì)量的重要指標(biāo)之一。以居住區(qū)人口毛密度為例，在大城市中，多層建筑居住區(qū)的人口密度為,500—600 人，而高層建筑居住區(qū)為670—800人。綠地率為基地內(nèi)綠化用地與基地面積的比值。對于綠地率的指標(biāo)，各地都有具體的規(guī)定。比如建筑高度和建筑后退的確定，不僅要考慮建設(shè)規(guī)模和規(guī)劃參數(shù)的要求，還應(yīng)考慮到開發(fā)基地所在地區(qū)有關(guān)機(jī)場航線、氣象觀測、交通通訊、周圍建筑的日照、保護(hù)性建筑（如古建筑）等因素；建筑間距也是從人們工作生活質(zhì)量與安全等角度出發(fā)，確定適當(dāng)?shù)膮?shù)。4. 停車位與出入口規(guī)劃城市停車實(shí)際上是靜態(tài)交通。一般來說，城市規(guī)劃和交通主管部門根據(jù)本地的實(shí)際情況制訂。因此，對于停車指標(biāo)的制訂，也應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況適度規(guī)劃。二、設(shè)計(jì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)是基地開發(fā)前期工作不可缺少的兩個(gè)方面，設(shè)計(jì)要服從于規(guī)劃，同時(shí)規(guī)劃也為設(shè)計(jì)提供了界定與要求。（一）設(shè)計(jì)前的具體準(zhǔn)備工作———勘察工作勘察工作是工程建設(shè)的先行工作，設(shè)計(jì)、施工都必須以勘察工作為基礎(chǔ)?？辈斓闹饕绦蛞话惆聪铝谐绦蜻M(jìn)行：承接勘察任務(wù)、搜集已有資料、現(xiàn)場踏勘、編制勘察綱要、出工前準(zhǔn)備、野外調(diào)查、測繪、勘探、試驗(yàn)、分析資料、編制圖紙和報(bào)告等。地形測量的范圍應(yīng)包括整個(gè)建筑工地以及全部有關(guān)的重要地段，測量后要繪制各種地形圖供設(shè)計(jì)使用。（2）工程勘察。（3）地下水、地表水勘探。（3）氣象調(diào)查。勘察也應(yīng)按規(guī)定向有關(guān)部門申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)，頒發(fā)勘察證書后，才具有承擔(dān)勘察任務(wù)的資格。（二）設(shè)計(jì)工作的任務(wù)與程序設(shè)計(jì)工作是使房地產(chǎn)開發(fā)成果“具體化”和“形象化”的重要步驟，開發(fā)企業(yè)的決策者往往以各種方式參與設(shè)計(jì)工作的全過程，把自己的精神和理論貫徹于設(shè)計(jì)之中。而且每個(gè)階段都有不同的要求和側(cè)重點(diǎn)。在初步設(shè)計(jì)確定后，應(yīng)同時(shí)編制設(shè)計(jì)總概算，作為確定建設(shè)項(xiàng)目投資額，編制國家資產(chǎn)投資計(jì)劃，簽訂建設(shè)工程總包合同，實(shí)際投資包干，控制建設(shè)工程撥款，組織主要設(shè)備訂貨，進(jìn)行施工準(zhǔn)備以及編制技術(shù)設(shè)計(jì)文件（或施工圖設(shè)計(jì)文件）等的依據(jù)。如初步設(shè)計(jì)方案有所變動，總概算也應(yīng)及時(shí)修正。3. 施工圖設(shè)計(jì)根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件（或技術(shù)設(shè)計(jì)文件）和主要設(shè)備訂貨情況編制，設(shè)計(jì)出具體的據(jù)以指導(dǎo)施工的施工圖紙，與此同時(shí)還要編制施工圖預(yù)算，經(jīng)審定后，即作為預(yù)算包干，工程結(jié)算的依據(jù)。隨著社會生活水平的提高，人們已不單單滿足于建筑成為自己工作或休息的場所，更追求一種審美的精神上的滿足，所以，現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)該非常重視自己開發(fā)產(chǎn)品的個(gè)性，其依據(jù)就是要研究消費(fèi)群體的需求。同時(shí)也要考慮與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，在協(xié)調(diào)中突出自己的個(gè)性。在進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)堅(jiān)持美觀、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用并且安全的