【正文】 逐級(jí)向上發(fā)展到高級(jí)需要依次為生理需要、安全需要、社會(huì)需要、自我尊重需要和自我實(shí)現(xiàn)需要。參與購(gòu)買(mǎi)的角色有：發(fā)起者、影響者和決策者。購(gòu)買(mǎi)決策五階段模式：1）引起需要，由外部刺激和內(nèi)部刺激引起2）信息收集，信息來(lái)源主要有個(gè)人來(lái)源、商業(yè)來(lái)源、公共來(lái)源、經(jīng)驗(yàn)來(lái)源等3）方案評(píng)價(jià)，一般要涉及產(chǎn)品屬性、屬性權(quán)重、品牌信念、效用函數(shù)和評(píng)價(jià)模型等問(wèn)題4）購(gòu)買(mǎi)決策，有兩種因素會(huì)起作用，一是別人態(tài)度二是意外情況5）購(gòu)后行為，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)其購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可覺(jué)察性能（戶）的函數(shù)，即S＝f（E，F(xiàn)）。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是通過(guò)信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者（開(kāi)發(fā)商、投資者或購(gòu)買(mǎi)者、政府主管機(jī)構(gòu)等）與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作就是定義市場(chǎng)區(qū)域。定義市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括：1）描繪市場(chǎng)區(qū)域2）在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界3）解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)。不同市場(chǎng)分析目的影響市場(chǎng)區(qū)域的確定，物業(yè)類型也影響市場(chǎng)區(qū)域的確定。投資者首先要考慮國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處在上升階段還是處在衰退階段。2）市場(chǎng)狀況分析：供給分析、需求分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、市場(chǎng)占有率分析3）相關(guān)因素分析。4）分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。需求影響因素分析是需求分析的第一步。3）吸納率分析4）市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的產(chǎn)品功能需求。2）市場(chǎng)占有率分析結(jié)果，要求計(jì)算出項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率、擬建項(xiàng)目銷售或出租進(jìn)度、價(jià)格和銷售期，并提出有利于增加市場(chǎng)占有率的建議。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告通常有以下部分組成：1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。該部分是開(kāi)發(fā)地點(diǎn)多種用途比較分析即該地點(diǎn)的最佳用途分析3）市場(chǎng)概況分析。需要進(jìn)行兩方面的分析，一是分析專業(yè)市場(chǎng)中各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口；二是將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng)，具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供需缺口量（即未滿足的需求量）5）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析。具體分為兩個(gè)方面：一是在項(xiàng)目所在的子市場(chǎng)上，選擇競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，并指出銷售最好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。該部分是在競(jìng)爭(zhēng)分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)SWOT分析，找出目標(biāo)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提出強(qiáng)化目標(biāo)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、弱化其劣勢(shì)的措施，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位。第5章 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等；現(xiàn)金流出主要包括土地成本、建造成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金支出等。現(xiàn)金流量圖是用以反映項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式類型，可以將房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)劃分為“開(kāi)發(fā)一銷售”、“開(kāi)發(fā)一持有一出租一出售”、“購(gòu)買(mǎi)一持有一出租一出售”、“購(gòu)買(mǎi)一更新改造一出售”、“購(gòu)買(mǎi)一更新改造一出租”等基本模式。開(kāi)發(fā)一銷售模式主要適用于商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，部分其他用途類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也可能采用開(kāi)發(fā)一銷售模式。開(kāi)發(fā)持有出租出售模式主要適用于寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、運(yùn)營(yíng)成本，現(xiàn)金流入是出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。這種模式通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買(mǎi)成本、更新改造成本、運(yùn)營(yíng)成本，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。從投資的角度來(lái)看主資金時(shí)間價(jià)值的大小主要取決于：1）投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)2）通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償3）風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。利率是在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。利率又分為：基礎(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款利率、貸款利率等類型。利率的決定和影響因素：1）古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論倡導(dǎo)者為馬歇爾，認(rèn)為利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的2）流動(dòng)性偏好利率理論倡導(dǎo)者是凱恩斯，認(rèn)為利率不是由儲(chǔ)蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的3）可貸資金利率理論認(rèn)為，利率是由可貸資金的供求決定的?？少J資金的需求函數(shù)是利率的遞減函數(shù)，可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)，可貸資金供求均衡決定均衡利率4）IS—LM曲線模型的利率理論認(rèn)為，利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的5）馬克思的利率決定理論以剩余價(jià)值在不同的資本家之間分割為起點(diǎn)，認(rèn)為利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來(lái)的一部分剩余價(jià)值，剩余價(jià)值表現(xiàn)為利潤(rùn)，所以，利息量的多少取決于利潤(rùn)總額，利率的高低取決于平均利潤(rùn)率6）影響利率的其他因素，包括經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期、通貨膨脹率及預(yù)期通貨膨脹率、借貸風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際利率水平等經(jīng)濟(jì)因素，貨幣政策、財(cái)政政策和匯率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：In＝Pni，n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：Fn＝P（1＋in）。按復(fù)利方式計(jì)算利息時(shí)，利息的計(jì)算公式為：In＝P［（1＋i）n－1］，n個(gè)計(jì)息周期后的復(fù)本利和為：Fn＝P（1＋i）n。名義利率指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，它等于計(jì)息周期利率與一年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)的乘積。名義利率包含通貨膨脹因素的利率而實(shí)際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實(shí)利率。設(shè)名義利率為r，年初借款為P，在一年中計(jì)算利息m次，則每一計(jì)息周的利率為：r/m，一年后的本利和為：F=P(1+r/m)m，其中利息為I＝F－P＝P(1+r/m)m－P。資金等效值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。在復(fù)利計(jì)算和考慮資金時(shí)間因素的計(jì)算中各符號(hào)的具體含義是：P—現(xiàn)值；F—終值（未來(lái)值）；A—連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值；G—每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值；s—每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值；n—計(jì)息周期數(shù)；i—每個(gè)計(jì)息周期的利率。當(dāng)已知終值F和利率i時(shí)，P的計(jì)算公式：P＝F/（1＋i）n，上式中的1/（1＋i）n稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)：通過(guò)上式可推導(dǎo)：，等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)：這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以相同的數(shù)量發(fā)生變化。計(jì)算等差序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為：若求A則：等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)：等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例發(fā)生變化。若將等比現(xiàn)金流量序列換算成等額年值A(chǔ)，當(dāng)i≠s時(shí)，公式為：復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法：一般形式為（X/Y，i，n）。例如F/P表示“已知P求F”，而（F/P，10%，25）表示一個(gè)系數(shù)。第6章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。房地產(chǎn)投資分析中投資是狹義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。固定資產(chǎn)投資在項(xiàng)目投產(chǎn)以后，隨著固定資產(chǎn)在使用過(guò)程中的磨損和貶值，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)入成品成本，并通過(guò)成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成本（亦稱完全成本）。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)：投資形式經(jīng)營(yíng)方式投資成本開(kāi)發(fā)投資出售開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本支出出租開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和出租成本自營(yíng)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本置業(yè)投資出租購(gòu)買(mǎi)投資、裝修更新及經(jīng)營(yíng)資金含購(gòu)買(mǎi)成本和出租成本經(jīng)營(yíng)購(gòu)買(mǎi)投資、裝修更新及經(jīng)營(yíng)資金含購(gòu)買(mǎi)成本和經(jīng)營(yíng)成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用為計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租開(kāi)發(fā)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入，指的是歸屬于房地產(chǎn)自身的收入。企業(yè)利潤(rùn)可分為四個(gè)層次：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額（又稱實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)）、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。2）開(kāi)發(fā)投資：經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：項(xiàng)目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)置業(yè)投資投資利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期償債備付率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率第7章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等，此外還包括資本金或借貸資金所占的比例等，這些因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果影響很大。盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析包括線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：B＝PQ年總成本費(fèi)用方程：C＝Cf＋CvQ其中，月為銷售收入，P為銷售單價(jià)，C為總成本，Cf為總固定成本，Cv為單位變動(dòng)成本，Q為產(chǎn)銷量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。保本點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析的因素：1）最低租售價(jià)格2）最低租售數(shù)量3）最高土地取得價(jià)格4）最高工程使用費(fèi)用5）最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格6）最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率7）多因素臨界點(diǎn)組合。最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的差距越大，最低出租率的值越低，即能夠承受更低的最受價(jià)格和出租率和更高的成本費(fèi)用說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。敏感性分析的目的：1）找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)2）研究不確定性因素變動(dòng)引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法的基本思路是，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值（估計(jì)值），即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來(lái)分析、判斷開(kāi)發(fā)利潤(rùn)受影響的情況。為了給項(xiàng)目投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中除了要計(jì)算和分析基本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程的三個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法：1）調(diào)查和專家打分法2）解析方法3）蒙特卡洛模擬法。概率分析步驟為：1）列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素2）選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)3）分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率4）計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率5）計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)6）計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累積概率。在房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險(xiǎn)分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。期望值法的步驟：1）選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素2）按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍3）分別估算各不確定性因素每種情況4）分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)下發(fā)生的概率。整個(gè)項(xiàng)目壽命周期：。判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：1）期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)2）標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu)3）標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。蒙特卡洛模擬法的實(shí)施三步步驟：1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布2）通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布3）反復(fù)重復(fù)以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，即可求出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。決策類型劃分：1）按決策的層次劃分包括戰(zhàn)略性決策、管理性決策和業(yè)務(wù)性決策2）決策的性質(zhì)劃分包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策3）按參與決策的人數(shù)劃分包括個(gè)人決策和群體