【正文】 有目的，有計劃，系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場營銷狀況方面的各種情報資料，通過對過去與現(xiàn)代營銷狀態(tài)及動態(tài)影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測其發(fā)展未來，制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。第二，改變房地產(chǎn)用途 完善土地利；用結(jié)構(gòu)。屬于調(diào)劑余缺，從新配置的市場。 二級市場特點：（1）流通由經(jīng)營向使用消費平行轉(zhuǎn)移（2）涉及較多的經(jīng)濟法律關(guān)系 三級市場的特點：是房地產(chǎn)消費者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場。{63}房地產(chǎn)市場類型：（1）按商品用途：分為生產(chǎn)資料市場和消費市場（2）按市場的發(fā)育完善程度：初級 中級 高級市場 我國處于初級（3）按經(jīng)營對象：土地市場和房產(chǎn)市場（4）按市場活動范圍：地方 國內(nèi) 國際 （5）按交易內(nèi)容：土地使用市場 房屋商品市場 房地產(chǎn)金融市場 房地產(chǎn)勞務(wù)市場 技術(shù)市場 信息市場 （6）按市場層次：一級二級三級。 房地產(chǎn)市場的特征：（1）標的物流通轉(zhuǎn)移的固著性（2）房地產(chǎn)市場與土地市場的統(tǒng)一性（3）市場供給缺乏彈性（4）市場供給的地區(qū)性（5）市場機制調(diào)節(jié)的不徹底性（6）市場功能的不徹底性（7）地產(chǎn)市場壟斷性。{60}現(xiàn)代市場經(jīng)營觀念有4點：（1）顧客向?qū)В?）不斷創(chuàng)新（3）揚長避短（4）整體營銷房地產(chǎn)市場的含義：（1)狹義：是指房地產(chǎn)商品交易的場所(2)廣義：其一，是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實和潛在的消費者總和。（2）市場把單個企業(yè)的經(jīng)濟活動聚為一個有機的整體（3）市場是實現(xiàn)再生產(chǎn)的基礎(chǔ)。愿意買賣商品的當事人。第四章 房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場 ：（1）市場是商品聚集和交換的場所（2）市場是商品交換關(guān)系的總和（3）市場是現(xiàn)實潛在的購買力和欲望購買市場三要素：商品要素。房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度：。房地產(chǎn)企業(yè)組織機構(gòu)的設(shè)置　?。ㄒ唬?各主要行政領(lǐng)導人員的職責｛55｝、2副經(jīng)理、3總工程師、4總經(jīng)濟師、5總會計師、6科長（二） 各主要職能部門的職責 ｛56｝1. 經(jīng)營部。矩陣型組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是公司可以很好地協(xié)調(diào)復雜又相互依存的組織活動，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流，并協(xié)助矩陣結(jié)構(gòu)組織平臺很好地發(fā)揮資源作用。事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是強化了決策機制，總公司層領(lǐng)導著重研究政策和戰(zhàn)略發(fā)展，提供各種服務(wù)，調(diào)動事業(yè)部的積極性，強調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對本部門產(chǎn)品和服務(wù)經(jīng)營責任，有利于培養(yǎng)人才，增強了內(nèi)部競爭。缺點是容易部門分割，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益。缺點是不利于企業(yè)成長，過分依賴領(lǐng)導人的才能和技能。企業(yè)組織的基本形式：1．對比分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的優(yōu)缺點。、命令一致的原則。以工作為中心的原則。而且能夠適應(yīng)環(huán)境變化、發(fā)展的需要以反映其新的要求。而且能夠協(xié)調(diào)人與人，人與事之間的關(guān)系，不斷地推進生產(chǎn)經(jīng)營活動高效地進行。組織是指圍繞著企業(yè)各級目標和總目標的實現(xiàn)，建立管理機構(gòu)系統(tǒng)，以明確目標、指定職位、規(guī)定職責、選擇人員、授與權(quán)力、明確關(guān)系交流信息而建立健全正常的管理秩序，同時使全體人員能協(xié)調(diào)地進行工作，以長期高效的組織行為保證既定目標的實現(xiàn)。、證明。｛詳見45｝申請資質(zhì)等級的證明文件：。｛44｝企業(yè)的變更、終止。并經(jīng)創(chuàng)立大會通過。有限責任公司的設(shè)立程序：。有限責任公司的設(shè)立條件：。、驗資證明或者資金擔保。、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（三）按經(jīng)營性質(zhì)劃分：。第三章 房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)則是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、租售、中介服務(wù)以及維護管理等經(jīng)濟活動組織。2. 房屋使用權(quán)的互換。4.》簽訂換房協(xié)議。2》換房證明。｛38｝｛38｝（二）房屋互換 ，是指房屋產(chǎn)權(quán)人之間，為了生活或經(jīng)營的需要，相互交換房屋的所有權(quán)。辦理房地產(chǎn)租賃登記手續(xù)。互利互惠、議定租金。必須騰讓房屋時，出租方有權(quán)終止租賃合同，對用戶按有關(guān)規(guī)定另行安置。第二、由于房屋出租，也產(chǎn)生了所有權(quán)對使用權(quán)的某種制約。或分期付款，而房屋租賃，多是按月付款，一般稱為月租。房屋租賃與房屋買賣的區(qū)別：，而房屋租賃是承租人從房屋所有人處租得一段時間內(nèi)的使用權(quán)。房屋銷售的方式：。 三是、工程驗收與交用。 開發(fā)公司對工程項目組織管理的主要職能有三個方面： 一是、項目地盤管理。｛29｝城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)展商對城市房屋及各類建筑物、構(gòu)造物的興趣與經(jīng)營。：a.”認地不認人”的原則。｛27｝《4》 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：。｛25｝《2》 城市土地使用權(quán)出讓的國家壟斷制度：。征地拆遷，到對土地進行加工平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，滿足進行城市房屋建設(shè)的建筑地段為止的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營運作是指房地產(chǎn)企業(yè)以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為經(jīng)營目標，根據(jù)內(nèi)部條件與外部條件環(huán)境，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，進行策劃、決策的事總過程。《2》 住宅區(qū)管理模式：。、綜合管理的原則。｛21｝物業(yè)管理可分為住宅區(qū)管理、公寓管理、寫字樓宇管理及商業(yè)物業(yè)管理類型。主要交易方式：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、房屋租賃等。城市房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求，進行房屋和其他建筑物的生產(chǎn)和再生產(chǎn)。城市建設(shè)用地，無論是收回國有土地或是集體所有土地，一般需按如下程序進行：1. 申請選址。城市房產(chǎn)開發(fā)包括新區(qū)的開發(fā)與舊城改建兩類?！　〉诙? 房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運用房地產(chǎn)經(jīng)營可分為三個環(huán)節(jié)：一是生產(chǎn)過程的經(jīng)營，二是流通過程的經(jīng)營，三是消費過程的經(jīng)營。經(jīng)營風險的特點：.房地產(chǎn)經(jīng)營風險是指由于隨機因素所引起的房地產(chǎn)項目實際價值與估計價值或預(yù)期價值之間的差異。經(jīng)濟環(huán)境是經(jīng)營者擬經(jīng)營的項目在建設(shè)期間和未來的建成使用期間所面臨的基本條件。從長遠來看房地產(chǎn)商品都具有升值潛力。因而其交易過程不是商品位置的流動，而是商品所有者或使用者的更替。3. 房地產(chǎn)經(jīng)營涉及到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，在很大程度上受到法律的保護與制約，國家法規(guī)便有較多的約束。2. 房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)商品的銷售。房地產(chǎn)開發(fā)是指對一定區(qū)域內(nèi)的土地、房屋建筑、配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施所進行的投資、規(guī)劃、建設(shè)等經(jīng)濟活動。經(jīng)營方針按其構(gòu)成層次上劃分，可分為企業(yè)經(jīng)營總方針和具體的經(jīng)營方針。成為號召職工、團結(jié)職工、激勵職工為之奮斗，提高企業(yè)職工主動性與創(chuàng)造性的力量源泉。經(jīng)營目標的作用：。5年左右。思想：一、面向市場的經(jīng)營思想 二、競爭致勝的經(jīng)營思想 三、注重信息的經(jīng)營思想 四、致力人才開發(fā)的經(jīng)營思想 五、注重計劃管理的經(jīng)營思想 六、以經(jīng)營效益為核心的經(jīng)營思想 經(jīng)營目標是指企業(yè)在一定時期風，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動要達到的成果，是經(jīng)營思想的具體體現(xiàn)，也是企業(yè)一切經(jīng)營活動的依據(jù)和歸屬。提高資金利用效益；增加企業(yè)積累，擴大企業(yè)實力。財務(wù)職能的核心是資金的運用和管理。五是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析的理論與方法。三是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營管理職能的研究。研究內(nèi)容 一是關(guān)于經(jīng)營與房地產(chǎn)經(jīng)營的基本概念、基本原理、基本運作規(guī)律的內(nèi)容。以提高企業(yè)管理效率和管理水平。b研究基本的房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測和決策技術(shù)、營銷技術(shù)，幫助企業(yè)掌握現(xiàn)代經(jīng)營原理與方法；掌握科學的決策程序和決策方法；提高企業(yè)在市場經(jīng)濟中的適應(yīng)力和競爭力。 第一章 經(jīng)營與房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營學的研究對象 是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動全過程的經(jīng)營問題。研究目的：a研究房地產(chǎn)經(jīng)營的基本經(jīng)濟活動及其運作規(guī)律，以便從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟運作的過程，指導企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動。C 研究房地產(chǎn)經(jīng)營計劃管理、財務(wù)管理、人力資源管理等一整套現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理手段和方法。D 研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析的原則和方法，探索提高企業(yè)綜合經(jīng)濟效益及項目經(jīng)營效益的途徑。二是關(guān)于房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測與決策技術(shù)的研究。四是關(guān)于房地產(chǎn)營銷理論與方法的研究。經(jīng)營管理的職能 ：戰(zhàn)略職能、決策職能、開發(fā)職能、財務(wù)職能和公關(guān)職能。任務(wù)：廣開資金渠道，多方籌措資金；加強資金管理、降低成本開支。內(nèi)容：。企業(yè)的經(jīng)營目標體系分為目標功能、目標層次和目標時序｛p9｝按目標功能分類： 按目標層次分類：按目標時序分類：，10年以上。一般本年度。提高經(jīng)營效益和手段。經(jīng)營方針是指導企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動和行為綱領(lǐng)，是指貫徹企業(yè)的經(jīng)營思想，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標而確立的基本原則。企業(yè)具有的方針類型：房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預(yù)期目標，確定實現(xiàn)目標的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計劃地加以實現(xiàn)的經(jīng)濟活動過程。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系：1. 房地產(chǎn)經(jīng)營反映的是在一定社會經(jīng)濟形態(tài)下的房屋、土地關(guān)系。租賃、抵押等以交易為主要形式的經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)經(jīng)營特點:，對于大多數(shù)用戶而言，往往不可能一下子拿出這么多的巨款購買房屋。如城市建筑地塊，其使用權(quán)與所有權(quán)是分離的。這就意味著，價格機制、競爭機制對土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，就不如其他商品市場那么明顯。房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境因素：經(jīng)營風險是指在特定環(huán)境下和特定時期內(nèi)，客觀存在的可能導致經(jīng)濟損失的變化。房地產(chǎn)經(jīng)營風險來源：房地產(chǎn)經(jīng)