房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念(已修改)
2025-03-02 11:59 本頁(yè)面
【正文】 2023年中國(guó)（深圳）房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理研討會(huì) ? 工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí)? 工程清單招標(biāo)管理? 工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立 [2023年 02月 26日 杭州 ]成本 管理理念內(nèi)容要點(diǎn)：內(nèi)容要點(diǎn)： 5WIH 1，成本管理的目的 （ WHY) — 提 升價(jià)值2，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成 （ WHAT) — 全成本，空 間與時(shí)間分布3，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn) （ WHERE) — 確定與控制4，成本管理的階段 （ WHEN) — 全 過(guò)程5, 成本管理的責(zé)任人 （ WHO) — 全 員6，成本管理的方法 (HOW ） — 目 標(biāo)管理成本管理的目的（ WHY)1， 房地產(chǎn)公司是企業(yè)， 利潤(rùn) 是企業(yè)用永恒目標(biāo)2， 利潤(rùn)與成本的關(guān)系 收入一定的情況下，成本越低，利潤(rùn)越大3， 成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的 —機(jī)構(gòu) /團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)4，成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益 提升價(jià)值 成本控制不等于省錢 ,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵提升價(jià)值的五種途徑 價(jià)值工程的基本公式： V=F/CVvalue ,性價(jià)比Ffunction ,產(chǎn)品、功能 /性能 、 服務(wù)、收益Ccost, 費(fèi)用 /成本? C下降， F上升? C不變， F上升? C下降， F不變? C小幅上升， F大幅上升? C大幅下降， F小幅下降具體選擇哪種途徑，與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品方針有關(guān)價(jià)值的評(píng)估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成 （ WHAT) —全成本的概念1，成本構(gòu)成? 建造成本 =前期 +建安 +室外及配套? 開(kāi)發(fā)成本 =土地 +建造 +開(kāi)發(fā)間接? 全成本（即項(xiàng)目發(fā)展成本） =開(kāi)發(fā)成本 +期間費(fèi)（營(yíng)銷和管理）2，時(shí)間與空間上的分布時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生空間：公司 +現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體 +費(fèi)用成本管理的出發(fā)點(diǎn)（ WHERE)兩大基本內(nèi)容 合理確定 和 有效控制1，合理確定 — 確定是控制的前提和基礎(chǔ)， 市 場(chǎng)定價(jià)原則，沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理；? 成本的決定因素： 外部 市場(chǎng)；內(nèi)部 產(chǎn)品策劃與定位；? 成本的影響因素 : 諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面 。? 成本確定的方法 : 決不是靠定額算出來(lái)的；靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)? 成本確定的過(guò)程 :行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)：?jiǎn)渭?、?fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)；? 成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié) ：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場(chǎng)結(jié)合招標(biāo)的目的就是形成有效的競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)的最有效手段定標(biāo)的原則：合理低價(jià)；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品成本管理的出發(fā)點(diǎn)（ WHERE)兩大基本內(nèi)容 合理確定 和 有效控制2，有效控制 — 動(dòng) 態(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)控制是解決問(wèn)題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；因此，控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)?？刂频囊兀耗繕?biāo)、偏差測(cè)定、修正有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差 的原因、幅度、造成后果 ，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案3，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則 — 不論是確定還是控制成本管理的階段 （ WHEN) — 全過(guò)程1， 階段? 立項(xiàng) \策劃 \設(shè)計(jì)? 發(fā)包 \施工 \竣工 \維護(hù)2， 對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程 由虛到實(shí)? 虛擬：估、概、預(yù)算? 現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià) 從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容216。 立項(xiàng)階段 — 成本 測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)216。 策劃階段 — 選 擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃216。 設(shè)計(jì)階段（賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么）— 方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位初步：材料設(shè)備的合理選型 施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和 時(shí)間 保證216。 發(fā)包階段 — 通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到 合 適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）216。 施工階段 — 變 更和簽證的管理，付款審核216。 竣工階段 — 結(jié) 算、索賠辦理成本管理的責(zé)任主體 （ WHO) — 全員1，所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)? 只要考慮了性價(jià)比問(wèn)題，就是有成本意識(shí)只要考慮了性價(jià)比問(wèn)題，就是有成
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