房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述(完整版)
【正文】 市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的過程長、涉及面廣，特別需要綜合考慮、相互協(xié)調(diào)、配套發(fā)展。u 1998年 7月 3日，國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，基本內(nèi)容包括 ：p 從 1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化；p 建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的住房供應(yīng)體系；p 繼續(xù)推行現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場；p 采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用房建設(shè)；p 發(fā)展住房金融；p 加強住房物業(yè)管理。p 房改的基本內(nèi)容是 “三改四建 ”：216。u 1980年 4月，鄧小平同志明確提出改革的總體構(gòu)想；同年6月，中國中央、國務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》，正式宣布實行住宅商品化。n 產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)不盡合理，出現(xiàn)一些社會問題。n 81年開始的理論探討和少量的實踐， 85年左右的相對迅速成長，再回到 86年的低谷。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述基本概念l 房地產(chǎn)n 物質(zhì)：土地、建筑物；n 法律：產(chǎn)權(quán)；n 經(jīng)濟：收益、增值；l 不動產(chǎn)、物業(yè)、房產(chǎn)、地產(chǎn)l 房地產(chǎn)業(yè)n 投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、咨詢、評估、經(jīng)紀(jì)、物管l 房地產(chǎn)開發(fā)我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 1949年前n 3000年前：出現(xiàn)了田地的交換和買賣；n 19世紀(jì)中葉前：一定規(guī)模的土地、房屋的租賃、買賣活動；n 19世紀(jì)中葉起：沿海城市的近代房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。l 19871990年n 88年可以說是中國房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，而 89年達到真正的第一次低谷。我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 2023年 7月，中國房地產(chǎn)協(xié)會在廣州召開了房地產(chǎn)市場分析會，認(rèn)為：當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場總體上健康，地區(qū)各有差異。u 1986年 2月成立 “國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組 ”，提出以大幅度提租為基本環(huán)節(jié)的改革思路。 改住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包為國家、社會、個人三者合理負(fù)擔(dān)；216。我國的房地產(chǎn)制度改革l 城市土地使用制度改革n 傳統(tǒng)的城市土地使用制度：對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地。n 隨著經(jīng)濟體制改革和城市經(jīng)濟發(fā)展，出現(xiàn)了城市建設(shè)和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的改革即房地產(chǎn)綜合開發(fā)，使城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)緊密結(jié)合為一整體。房地產(chǎn)綜合開發(fā)l 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點n 綜合性u 本身內(nèi)在的要求；u 開發(fā)過程中工作關(guān)系的廣泛性和項目操作的復(fù)雜性；u 與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者l 開發(fā)商：出資者、組織者、管理者、協(xié)調(diào)者，參與整個過程n 投資決策：親自或聘請專業(yè)機構(gòu)進行科研和策劃等；n 前期工作：接觸政府，獲得許可，組織規(guī)劃設(shè)計和拆遷安置等；n 項目建設(shè)：組織施工、監(jiān)理、資金供應(yīng)、原材料供應(yīng)等；n 建成：落實 “后配套 ”、組織驗收、自行或委托銷售等。n 工程技術(shù)人員： 技術(shù)工作或技術(shù)管理 ：維護產(chǎn)品功能，實現(xiàn)產(chǎn)品效益，保證最終目標(biāo)的實現(xiàn)。房地產(chǎn) 投資n 適應(yīng)性u 產(chǎn)品的使用功能多，可以根據(jù)需求適當(dāng)調(diào)整使用功能；u 投資于多功能物業(yè)的風(fēng)險較小。u 購買住房抵押貸款證券：就是把金融機構(gòu)所持的個人住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（ MBS），然后通過出售證券融通資金，購買證券的人即成為房地產(chǎn)投資者。另外，城鎮(zhèn)居民購買自住住宅往往能得到政府的免稅和減稅優(yōu)惠。住房公積金與住房公積金貸款“住房委員會決策、管理中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督 ”住房委員會住房公積金管理中心 銀行專戶單位職工核準(zhǔn)提取、貸款歸集 委托決策審核財政審計住房委員會社會公眾工會監(jiān)督住房公積金與住房公積金貸款l 住房公積金的歸集n 繳存對象：國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其它城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工在職工。l 住房公積金的稅收政策n 實行免稅。l 住房公積金貸款的適用范圍n 購買自住住房u 公有住房；u 集資建房或合作建房；u 經(jīng)濟適用房；u 商品房；u 上市出售的已購公有住房和經(jīng)濟適用房。n
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