房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章土地儲備開發(fā)(完整版)
【正文】 于供應(yīng)總量的 70%。 ? 已簽合同不繳納出讓價(jià)款的，必須收回土地。 土地儲備開發(fā)實(shí)施程序 征地補(bǔ)償與安置的原則與方式 （ 3）被征地農(nóng)民安置的途徑 ? 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置 ? 重新?lián)駱I(yè)安置 ? 入股分紅安置 ? 異地移民安置 土地儲備開發(fā)實(shí)施程序 拆遷實(shí)施程序 ? （ 1）拆遷公告 ? （ 2）拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽署與補(bǔ)償安置到位 ? （ 3）拆遷裁決 ? （ 4）強(qiáng)制拆遷 ? （ 5）拆除和拆遷檔案整理歸檔 土地儲備開發(fā)實(shí)施程序 拆遷工作原則與方式 （ 1）拆遷工作原則 ? 維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則 ? 符合城市規(guī)劃原則 ? 有利于城市舊區(qū)改造 ? 有利于生態(tài)環(huán)境改善 土地儲備開發(fā)實(shí)施程序 拆遷工作原則與方式 （ 2）拆遷補(bǔ)償對象、范圍與方式 ? 拆遷補(bǔ)償對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人 ? 拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶潜徊疬w的房屋及其附屬物， 且這些建筑物是經(jīng) 合法程序 建成的 ? 房屋拆遷補(bǔ)償方式包括：貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 土地儲備開發(fā)實(shí)施程序 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) （ 1）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開工準(zhǔn)備 ? 土地儲備開發(fā)實(shí)施主體組織專業(yè)人員對市政建設(shè) 進(jìn)行施工預(yù)算，將預(yù)算結(jié)果作為招標(biāo)的標(biāo)底， 通過招投標(biāo)方式選擇市政建設(shè)施工、監(jiān)理單位。 非因公共利益 需要拆遷應(yīng)堅(jiān)持自愿公平原則 案例 ： ? 公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收徹底分開 ? 政府是公共利益征收惟一補(bǔ)償主體 ? 政府征收房屋必須要兩次公告 ? 發(fā)生“公共利益”爭執(zhí)交司法判決 ? 危舊房改造必須有 90%以上人數(shù)同意 危舊房改造補(bǔ)償協(xié)議，簽約率要超 2/3方可生效 案例 ： ? 征收補(bǔ)償額按市場評估價(jià)確定 ? 尊重被征收人補(bǔ)償方式多樣選擇 ? 野蠻暴力強(qiáng)制搬遷者可追刑責(zé) ? 違法建筑不予補(bǔ)償并依法拆除 ? 商業(yè)拆遷強(qiáng)調(diào)自愿公平政府不介入 案例 ： 《 國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例 》 初稿 ? 被拆遷人改稱 被征收人 ? 公益拆遷也必須先補(bǔ)償 ? 區(qū)分公共利益和商業(yè)利益 ? 將明確爭議解決的機(jī)構(gòu) 案例 ： 《 國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例 》 初稿 ? 未達(dá)成協(xié)議不得強(qiáng)拆 ? 危舊房改造須九成業(yè)主同意 ? 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按“市場價(jià)” ? 征收以前要做“盡職調(diào)查”，調(diào)查結(jié)果應(yīng)公布 思考 ： 關(guān)于土地、房屋的征收與拆遷 ? 如果你是政府？ ? 如果你是開發(fā)商？ ? 如果你是業(yè)主？ —— 如何實(shí)現(xiàn)雙贏？ 律 師 建 議 ： 遇到拆遷你
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