房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述-wenkub
2023-01-25 22:40:09 本頁(yè)面
【正文】 年 11月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，成為改革的綱領(lǐng)性文件。u 1980年 4月，鄧小平同志明確提出改革的總體構(gòu)想；同年6月，中國(guó)中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式宣布實(shí)行住宅商品化。n 中西部地區(qū)（重慶、成都）：開發(fā)量、銷售量逐漸上升，但總量不大，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)影響不大。n 產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)不盡合理，出現(xiàn)一些社會(huì)問題。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 1996－ 1999年n 伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的合理調(diào)整進(jìn)行的。n 81年開始的理論探討和少量的實(shí)踐， 85年左右的相對(duì)迅速成長(zhǎng)，再回到 86年的低谷。l 1966－ 1978年n 遭受 “十年動(dòng)亂 ”的嚴(yán)重破壞。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述基本概念l 房地產(chǎn)n 物質(zhì)：土地、建筑物；n 法律：產(chǎn)權(quán)；n 經(jīng)濟(jì)：收益、增值；l 不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)、房產(chǎn)、地產(chǎn)l 房地產(chǎn)業(yè)n 投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、物管l 房地產(chǎn)開發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 1949年前n 3000年前：出現(xiàn)了田地的交換和買賣；n 19世紀(jì)中葉前：一定規(guī)模的土地、房屋的租賃、買賣活動(dòng)；n 19世紀(jì)中葉起：沿海城市的近代房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。l 1978－ 1980年n 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的開展，進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，產(chǎn)生了新時(shí)期的社會(huì)主義房地產(chǎn)業(yè)。l 19871990年n 88年可以說是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，而 89年達(dá)到真正的第一次低谷。n 經(jīng)歷了三年的艱難復(fù)蘇， 98年出現(xiàn)了增長(zhǎng)的好勢(shì)頭，但 99年再次出現(xiàn)衰退。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 2023年 7月，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在廣州召開了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析會(huì)，認(rèn)為：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上健康，地區(qū)各有差異。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)制度改革l 城鎮(zhèn)住房制度改革n 傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)福利性住房制度：國(guó)家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期。u 1986年 2月成立 “國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組 ”，提出以大幅度提租為基本環(huán)節(jié)的改革思路。u 改住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包為國(guó)家、社會(huì)、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)；216。 建立住房公積金制度；216。我國(guó)的房地產(chǎn)制度改革l 城市土地使用制度改革n 傳統(tǒng)的城市土地使用制度：對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地。我國(guó)的房地產(chǎn)制度改革l 城市土地使用制度改革u土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓p 1987年下半年深圳特區(qū)實(shí)行試點(diǎn)，允許土地使用權(quán)出讓和抵押；p 1988年福州、海口、廣州、廈門、上海、天津等城市相繼進(jìn)行試點(diǎn)。n 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出現(xiàn)了城市建設(shè)和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的改革即房地產(chǎn)綜合開發(fā)，使城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)緊密結(jié)合為一整體。l 按開發(fā)規(guī)模劃分n 單項(xiàng)工程：如建筑單體、道路工程、管線工程等；n 建設(shè)項(xiàng)目：建成幾棟建筑并可投入使用，至少有水、電，牽涉到供電、上下水等單項(xiàng)工程；n 區(qū)域開發(fā)：考慮一定面積，實(shí)現(xiàn)一定區(qū)域功能，一般國(guó)內(nèi)以居住小區(qū)為單位，必須匹配必要的公共生活設(shè)施；n 綜合區(qū)開發(fā)：綜合城市中的一切功能，一般以城市或城市功能區(qū)為單位。房地產(chǎn)綜合開發(fā)l 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點(diǎn)n 綜合性u(píng) 本身內(nèi)在的要求；u 開發(fā)過程中工作關(guān)系的廣泛性和項(xiàng)目操作的復(fù)雜性；u 與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性。n 風(fēng)險(xiǎn)性u(píng)資金風(fēng)險(xiǎn)；u產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)；u市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；u工期風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)綜合開發(fā)l 指導(dǎo)原則 n 符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃；n 嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) ” ；n 重點(diǎn)是居民住宅。房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者l 開發(fā)商：出資者、組織者、管理者、協(xié)調(diào)者，參與整個(gè)過程n 投資決策：親自或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行科研和策劃等；n 前期工作：接觸政府，獲得許可，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)和拆遷安置等；n 項(xiàng)目建設(shè)：組織施工、監(jiān)理、資金供應(yīng)
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