【正文】 ? 房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的形成過程。 ?房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容： 3/2/2023 11 3/2/2023 12 3/2/2023 12 （一） 房地產(chǎn)開發(fā) ? 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法 取得國有土地使用權(quán) 的土地上進行 基礎(chǔ)設(shè)施 、 房屋建設(shè) 的行為。 在市場經(jīng)濟中 ,房地產(chǎn)是一種商品 ,又是人們最重視 、 最珍惜 、 最具體實在的財產(chǎn) 。 ? 在此基礎(chǔ)上，較熟練地進行市場投資分析并撰寫可行性研究報告，以適應(yīng)房地產(chǎn)及其相關(guān)領(lǐng)域各個層面的工作。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 經(jīng)濟與管理工程學(xué)院 樊 瑜 3/2/2023 1 考核方式及要求 ? 評分標準： ? 平時成績占 40% ? （出勤 30%、作業(yè) 30%、課堂表現(xiàn) 40%） ? 期末考試占 60% ? 考試方式：閉卷 ? 要求： ? 保證出勤 認真聽講 ? 勤于思考 積極回答問題 ? 獨立完成課內(nèi)外作業(yè) 3/2/2023 2 課 程 簡 介 ? 本課程是一門應(yīng)用學(xué)科，是應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)營管理原理討論房地產(chǎn)業(yè)運動規(guī)律，并探討以較小代價取得較好房地產(chǎn)開發(fā)利用效益或效果的科學(xué)經(jīng)營方法的學(xué)科，是經(jīng)營管理學(xué)科的一個分支。 3/2/2023 4 參考書目 ?劉洪玉，房地產(chǎn)開發(fā)（修訂第 3版），北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社， 2023 ? [1] 丁烈云，房地產(chǎn)開發(fā)（第二版），北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2023 ? [2]李清立，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，北京：清華大學(xué)出版社；北方交通大學(xué)出版社， 2023 ? [3]譚術(shù)魁，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，上海：復(fù)旦大學(xué)出版社， 2023 ? [4]瞿富強，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營， 北京：化學(xué)工業(yè)出版社， 2023 3/2/2023 5 課程框架 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基本知識 ? 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律 ? 房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃 ? 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ) ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資 ? 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程 ? 房地產(chǎn)市場營銷 ? 房地產(chǎn)交易 3/2/2023 6 第一章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基本知識 ※ 本章要求 ? 了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念及房地產(chǎn)開發(fā)過程中的主要角色； ? 熟悉政府對房地產(chǎn)開發(fā)過程的管理，土地使用權(quán)的獲?。? ? 掌握房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序及工作內(nèi)容、房地產(chǎn)經(jīng)營的基本環(huán)節(jié)。 ? 房地產(chǎn)通常是指土地 （ 地產(chǎn) ） 以及在土地上的建筑物 （ 房產(chǎn) ） 及其他定著物 , 包括 物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的 權(quán)益 。” ? 具體來講，房地產(chǎn)開發(fā)是指 具有開發(fā)資質(zhì) 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 依據(jù)相關(guān)法律 法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的 總體規(guī)劃 ，充分考慮 經(jīng)濟效益 、社會發(fā)展的要求，對獲取的土地進行 投資、建設(shè)、管理 的行為。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性、房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨有屬性，使得房地產(chǎn)開發(fā)具有與其他開發(fā)活動不同的特點。 房地產(chǎn)經(jīng)營有廣義和狹義之分： 廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營：既包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程的 開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié) 的營銷活動和中介服務(wù)活動等，又包括 消費環(huán)節(jié) 的物業(yè)管理活動。 3/2/2023 21 ? 房產(chǎn)經(jīng)營是經(jīng)營者以房產(chǎn)為對象，根據(jù)國家政策要求，考慮自身技術(shù)經(jīng)濟條件和外部環(huán)境條件，經(jīng)營 房屋開發(fā) 和 房屋流通 并取得一定經(jīng)濟效益的經(jīng)濟活動。 3/2/2023 23 ? 房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營是 根據(jù)城市總體規(guī)劃 ，選擇一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地，對地下設(shè)施和地上建筑物進行統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)的一種開發(fā)經(jīng)營方式。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心；房地產(chǎn)經(jīng)營以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是項目的出資者、組織者、管理者與協(xié)調(diào)者，是房地產(chǎn)開發(fā)全部工作的直接 決策人、受益人 和 責(zé)任人 。 ? 1995年，潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng)立了 SOHO中國有限公司 3/2/2023 31 3/2/2023 32 ? 1984年任北京市華遠經(jīng)濟建設(shè)開發(fā)總公司建設(shè)部經(jīng)理，當時年僅 33歲； ? 1987年至 1993年，任北京市西城區(qū)華遠城市建設(shè)開發(fā)公司總經(jīng)理； ? 1993年至今，任北京市華遠集團總裁兼北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司董事長。 ? 1988年中心 改組發(fā)行股票，更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”， ? 1991年公司在深圳證券交易所正式掛牌上市交易，王石歷任公司董事長兼總經(jīng)理， ? 1999年 2月辭去總經(jīng)理職務(wù)。 ? 政府對房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)的 力度強，環(huán)節(jié)多 。 ? 依企業(yè)的資質(zhì)等級劃分： ? 建設(shè)部于 2023年 3月 29日發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》。 ? 二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積 25萬平方米以下 的開發(fā)建設(shè)項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府 建設(shè)行政主管部門確定 。 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金： ? 開發(fā)建設(shè)過程的對開發(fā)商的“ 開發(fā)建設(shè)貸款 ”； ? 項目建成后用于支持購房者的“ 抵押貸款 ” 3/2/2023 41 五、建筑承包商 ? 建筑承包商是開發(fā)過程中房屋等建筑產(chǎn)品的 直接生產(chǎn)者 。人人都需要住房，每個機構(gòu)都需要一定的建筑空間來從事其生產(chǎn)經(jīng)營活動，而不管這些房屋是購買的還是租賃的。房地產(chǎn)階段劃分并不是一成不變的，有些情況下各階段的工作可能要交替進行。設(shè)計任務(wù)書報請批準時， 必須 附有城市規(guī)劃行政主管部門的 選址意見書 。 3/2/2023 53 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? 《城市規(guī)劃法》第三十二條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建 建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。 3/2/2023 62 3土地使用制 ? 土地使用制是人們在使用土地時所形成的經(jīng)濟關(guān)系，由對土地使用的 程序 、 條件 和 形式 的規(guī)定等組成。我國城市用地內(nèi)涵一般指前兩個層次。 ? 征收土地使用稅 ? 城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓 ? 建立土地收購儲備制度 ? 實施土地一級開發(fā) 3/2/2023 67 三、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式主要有三種： 出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。 ? 土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定 按國家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的出讓年限為：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或其他用地 50年。 3/2/2023 71 ? 掛牌 出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 ? “在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等 經(jīng)營性用地除外 。 ? 轉(zhuǎn)讓后， 改變土地用途 的需經(jīng)過有關(guān)部門 批準 ，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，