【正文】 綠化率 ：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 （四） 倉(cāng)儲(chǔ)用地 指?jìng)}儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車(chē)間及其附屬設(shè)施用地。 ? 城市規(guī)劃的任務(wù) P32 3/2/2023 82 二、城市規(guī)劃及其與其他規(guī)劃的關(guān)系 （一）城市規(guī)劃的層次 ? 三個(gè)階段：總體規(guī)劃、 分區(qū)規(guī)劃 、詳細(xì)規(guī)劃 ? 五個(gè)層次：總體規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃、 分區(qū)規(guī)劃、法定圖則、詳細(xì)藍(lán)圖。 ? 依據(jù)出讓宗地的交付條件，土地出讓價(jià)格分為 土地使用權(quán)出讓金、毛地價(jià) 和 熟地價(jià) 。 3/2/2023 75 （三）其他方式 ? 土地使用權(quán)劃撥。 ? 目前應(yīng)用是最多的一種出讓方式。 ? 出讓、劃撥屬于土地 一級(jí) 市場(chǎng)行為，即土地使用者從各級(jí)人民政府手中獲得國(guó)有土地使用權(quán)； ? 轉(zhuǎn)讓屬于土地 二級(jí) 市場(chǎng)行為，即國(guó)有土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)移的過(guò)程。土地使用制的法律體現(xiàn)是 土地使用權(quán) 。 施工許可證 ? 在前兩個(gè)規(guī)劃許可證獲得后才能申請(qǐng) 3/2/2023 54 商品房預(yù)售 (或銷(xiāo)售 )許可證 ? 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 3/2/2023 47 （一） 八個(gè)步驟 I：投資機(jī)會(huì)尋找與篩選 Ⅱ ：細(xì)化投資方案 Ⅲ ：可行性研究 Ⅳ ：合同談判 V：正式簽署有關(guān)合同 Ⅵ ：工程建設(shè) Ⅶ ：竣工投入使用 Ⅷ ：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 前期工作 建設(shè)階段 租售及資產(chǎn)管理階段 3/2/2023 48 （二）四個(gè)階段 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 ? 投資機(jī)會(huì)選擇：投資機(jī)會(huì)尋找和篩選； ? 投資決策分析：市場(chǎng)分析；項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估。 ? 建筑承包商以開(kāi)發(fā)商為市場(chǎng)，不享受項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益，只是從工程建筑施工中收取工程費(fèi)用。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為 4個(gè)資質(zhì)等級(jí)。 王石 出生年月： 1951年 1月 籍貫： 廣西柳州 畢業(yè)院校： 蘭州鐵道學(xué)院 職位： 萬(wàn)科董事長(zhǎng) 3/2/2023 33 3/2/2023 34 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)為經(jīng)營(yíng)范圍的 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型企業(yè) 。 ? 開(kāi)發(fā)商的 目的 是在注重社會(huì)效益和環(huán)境效益的前提下，通過(guò)實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)獲取直接的 經(jīng)濟(jì)利益 。 ? 綜合開(kāi)發(fā)必須遵循“ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、合理布局、配套建設(shè) ”的工作方針，與以往城市建設(shè)的根本差別在于它包含著經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容，具有經(jīng)營(yíng)的特征，特別是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制下，開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)更是相依相伴。 狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)僅指 流通環(huán)節(jié) 的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)。 3/2/2023 13 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種 資源 的組合使用而為人類(lèi) 提供入住空間 ，并 改善人居環(huán)境 的一種活動(dòng)。 3/2/2023 7 第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基本知識(shí) 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)相關(guān)概念 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的參與主體 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本環(huán)節(jié) 第五節(jié) 土地使用權(quán)的獲取 第六節(jié) 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響 3/2/2023 8 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)相關(guān)概念 ? 一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特點(diǎn)及分類(lèi) ? 二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的含義、特點(diǎn)及分類(lèi) ? 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系 3/2/2023 9 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特點(diǎn)及分類(lèi) ? 房地產(chǎn)是一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)和生活活動(dòng)的載體 。 3/2/2023 3 教 學(xué) 目 的 ? 通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，了解中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，熟悉政府、金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中扮演的角色，掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理的基本知識(shí)和技能。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)體系。 經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重要的 目的 是通過(guò)這些營(yíng)利性活動(dòng)獲取一定的利潤(rùn)或 經(jīng)濟(jì)效益 。 3/2/2023 22 ? 服務(wù)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程以及對(duì)房地產(chǎn)的使用過(guò)程中提供的一系列 經(jīng)營(yíng)性服務(wù)性活動(dòng) 。 3/2/2023 26 ? 必須 符合城市規(guī)劃 的要求 ? 依法取得國(guó)有 土地使用權(quán) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是 一個(gè)整體 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)一般也簡(jiǎn)稱(chēng)為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵得到了擴(kuò)大，不僅僅指投資、建設(shè)的過(guò)程，還包括了對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)。任志強(qiáng)是京城房地產(chǎn)圈內(nèi)的資深人士，在業(yè)內(nèi)被稱(chēng)為“大哥大”。對(duì)企業(yè)的 整體運(yùn)作水平和資源整合能力 要求高。 ? 主要 涉及的部門(mén) ：土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門(mén) ? 需獲得的批準(zhǔn) ：土地使用證、規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可證、銷(xiāo)售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)等 3/2/2023 40 四、金融機(jī)構(gòu) ? 金融機(jī)構(gòu)一般以 資金提供者 身份參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 ? 一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)程序包括 8個(gè)步驟， 投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、細(xì)化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合同 、工程建設(shè) 、竣工投入使用 、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 。 3/2/2023 52 國(guó)有土地使用證 ? 是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。 ? 土地所有權(quán)的法律形式指國(guó)家發(fā)給、認(rèn)可的保護(hù)土地所有制的法律文件，如契約、《土地所有權(quán)證》等。 3/2/2023 65 ? 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展和改革開(kāi)放的不斷深入，原有土地使用制度的弊端逐漸暴露出來(lái) ： ? 國(guó)家的土地收益大量流失，國(guó)家對(duì)城市土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上沒(méi)有得到充分的實(shí)現(xiàn)； ? 無(wú)法保證土地利用的經(jīng)濟(jì)合理性，造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)； ? 掩蓋了土地級(jí)差收益，使企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)條件不平等，不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)變； ? 阻礙了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和生產(chǎn)力布局的合理化； ? 城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)不合理； 3/2/2023 66 ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施供給能力越來(lái)越脫離城市增長(zhǎng)的需求； ? 影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制和管理體制改革的步伐； ? 不利于執(zhí)行對(duì)外開(kāi)放政策和吸引外資。有兩種方式：公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo) 3/2/2023 70 ? 拍賣(mài) 出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 ? 為防止土地使用權(quán)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)，政府通常 限制未開(kāi)發(fā)建設(shè)土地的轉(zhuǎn)讓活動(dòng) 。 ? 該合同既是雙方權(quán)利、義務(wù)的契約，也是向土地管理部門(mén)領(lǐng)取土地使用權(quán)證必不可少的憑證。包括 土地使用權(quán)出讓金 、 城市建設(shè)配套費(fèi) 和 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 。 包括住宅用地、居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地和綠地。 容積率 ：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 3/2/2023 89 （二） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理 ? 在不同階段，規(guī)劃管理有其不同的具體內(nèi)容： 1．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址