【正文】 地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。 ? 征收土地使用稅 ? 城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓 ? 建立土地收購儲(chǔ)備制度 ? 實(shí)施土地一級開發(fā) 3/2/2023 67 三、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式主要有三種： 出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。 3/2/2023 53 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? 《城市規(guī)劃法》第三十二條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建 建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金： ? 開發(fā)建設(shè)過程的對開發(fā)商的“ 開發(fā)建設(shè)貸款 ”； ? 項(xiàng)目建成后用于支持購房者的“ 抵押貸款 ” 3/2/2023 41 五、建筑承包商 ? 建筑承包商是開發(fā)過程中房屋等建筑產(chǎn)品的 直接生產(chǎn)者 。 ? 1988年中心 改組發(fā)行股票，更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”， ? 1991年公司在深圳證券交易所正式掛牌上市交易，王石歷任公司董事長兼總經(jīng)理， ? 1999年 2月辭去總經(jīng)理職務(wù)。 3/2/2023 23 ? 房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營是 根據(jù)城市總體規(guī)劃 ，選擇一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地，對地下設(shè)施和地上建筑物進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)的一種開發(fā)經(jīng)營方式?！? ? 具體來講，房地產(chǎn)開發(fā)是指 具有開發(fā)資質(zhì) 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 依據(jù)相關(guān)法律 法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的 總體規(guī)劃 ，充分考慮 經(jīng)濟(jì)效益 、社會(huì)發(fā)展的要求，對獲取的土地進(jìn)行 投資、建設(shè)、管理 的行為。 ? 在此基礎(chǔ)上，較熟練地進(jìn)行市場投資分析并撰寫可行性研究報(bào)告，以適應(yīng)房地產(chǎn)及其相關(guān)領(lǐng)域各個(gè)層面的工作。 二、房地產(chǎn)經(jīng)營的含義、特點(diǎn)及分類 3/2/2023 17 將經(jīng)營的概念引入到房地產(chǎn)市場中來，研究市場需求、了解市場發(fā)展趨勢、確定產(chǎn)品類別、成功銷售并獲得預(yù)期的利潤，就是房地產(chǎn)經(jīng)營。 3/2/2023 27 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的參與主體 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 二、土地所有者或土地當(dāng)前的使用者 ? 三、政府及政府機(jī)構(gòu) ? 四、金融機(jī)構(gòu) ? 五、建筑承包商 ? 六、 專業(yè)顧問 ? 七、消費(fèi)者（購房者及租戶） 3/2/2023 28 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以 房地產(chǎn)開發(fā)建造為前提 ，從事土地開發(fā)、房屋開發(fā)等不同形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的同時(shí)獲取利潤、進(jìn)行自主經(jīng)營，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，并具有法人資格的 經(jīng)濟(jì)實(shí)體 。 3/2/2023 34 3/2/2023 35 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類 ? 依所有制性質(zhì)劃分： ?公有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 全民所有制和集體所有制 ?非公有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 民營和涉外 ?混合所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 上市股份多元化、資產(chǎn)重組、制度革新，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離 3/2/2023 35 3/2/2023 36 ? 依經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍劃分 ? 專營公司：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的公司 ? 兼營公司：從原來的經(jīng)營范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)。 ? 這 8個(gè)步驟又可以劃分為 4個(gè)階段 ， 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、 租售及資產(chǎn)管理階段 。 ? 土地所有權(quán)的權(quán)能構(gòu)成包括土地的 占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán) 和 處分權(quán) 。 ? 1987年 12月 1日 ,全國首次實(shí)行 50年土地使用權(quán)拍賣的一塊 深圳 土地。 ? 一份完整的土地使用權(quán)出讓合同一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：總則；出讓土地的交付與出讓金的交納；土地開發(fā)建設(shè)與利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；期限屆滿 、不可抗力、違約責(zé)任、通知和說明、適用法律及爭議解決、附則。 （二） 公共設(shè)施用地 公共設(shè)施用地，指居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)與設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施的用地。 ? 出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 及 附圖 。 ? 城市總體規(guī)劃中的專業(yè)規(guī)劃 ： ? 土地利用規(guī)劃；居住區(qū)規(guī)劃、環(huán)境與綠化規(guī)劃、交通規(guī)劃、給排水規(guī)劃、電力規(guī)劃、熱力規(guī)劃、通訊規(guī)劃、歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃等 3/2/2023 84 （三）城市規(guī)劃和其他規(guī)劃的關(guān)系 ? 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃 是編制城市規(guī)劃的依據(jù)，城市規(guī)劃所確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照國家基本建設(shè)程序的規(guī)定納入國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，按計(jì)劃分步實(shí)施。 ? 通常涉及到城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)項(xiàng)目、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地。 3/2/2023 68 ? 土地使用權(quán)出讓的基本原則 ? 國家主權(quán)神圣不可侵犯； ? 平等、自愿、有償； ? 所有權(quán)和使用權(quán)分離； ? 合理利用土地。 ? 我國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即 全民所有制 和 勞動(dòng)群眾集體所有制 。 3/2/2023 42 3/2/2023 43 3/2/2023 43 六、 專業(yè)顧問 ? 建筑師 ? 工程師 ? 規(guī)劃師 ? 景觀建筑師 ? 環(huán)境顧問 ? 交通顧問 ? 房地產(chǎn)估價(jià)師 ? 會(huì)計(jì)師 ? 地產(chǎn)代理 ? 物業(yè)管理師 ? 市場研究專家 ? 經(jīng)濟(jì)師及造價(jià)工程師 ? 律師 3/2/2023 44 七、消費(fèi)者 (購房者及租戶 ) 每個(gè)人和機(jī)構(gòu)都是房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的 資金、技術(shù)、人才密集型 企業(yè)。 ? 廣義的角度理解，二者本質(zhì)上一致，側(cè)重點(diǎn)不同；狹義的角度理解，二者相互獨(dú)立。 3/2/2023 14 （二）房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) ? 房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的形成過程。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院 樊 瑜 3/2/2023 1 考核方式及要求 ? 評分標(biāo)準(zhǔn)： ? 平時(shí)成績占 40% ? （出勤 30%、作業(yè) 30%、課堂表現(xiàn) 40%） ? 期末考試占 60% ? 考試方式：閉卷 ? 要求： ? 保證出勤 認(rèn)真聽講 ? 勤于思考 積極回答問題 ? 獨(dú)立完成課內(nèi)外作業(yè) 3/2/2023 2 課 程 簡 介 ? 本課程是一門應(yīng)用學(xué)科，是應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)營管理原理討論房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)動(dòng)規(guī)律，并探討以較小代價(jià)取得較好房地產(chǎn)開發(fā)利用效益或效果的科學(xué)經(jīng)營方法的學(xué)科，是經(jīng)營管理學(xué)科的一個(gè)分支。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)有屬性，使得房地產(chǎn)開發(fā)具有與其他開發(fā)活動(dòng)不同的特點(diǎn)。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心；房地產(chǎn)經(jīng)營以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)。 ? 政府對房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)的 力度強(qiáng)，環(huán)節(jié)多 。人人都需要住房，每個(gè)機(jī)構(gòu)都需要一定的建筑空間來從事其生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，而不管這些房屋是購買的還是租賃的。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。 ? 土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定 按國家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的出讓年限為：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；