【正文】 地的轉(zhuǎn)讓活動 。（即限制轉(zhuǎn)讓“房地產(chǎn)開發(fā)項目” ? 通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的 剩余年限 。 ? 轉(zhuǎn)讓后， 改變土地用途 的需經(jīng)過有關(guān)部門 批準(zhǔn) ，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。 3/2/2023 75 （三）其他方式 ? 土地使用權(quán)劃撥。是指 縣級以上 人民政府 依法 批準(zhǔn)，在土地使用者 繳納補償、安置等費用 后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán) 無償交付 給土地使用者使用的行為。 ? 通常涉及到城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)項目、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目、經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地。 ? 原劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)。 3/2/2023 76 四、土地使用權(quán)出讓合同及其主要內(nèi)容 ? 在土地使用權(quán)出讓中，土地管理部門和土地使用者達成一致意見后，雙方應(yīng)本著 平等、自愿、有償 的宗旨簽訂土地使用權(quán)出讓合同。 ? 該合同既是雙方權(quán)利、義務(wù)的契約，也是向土地管理部門領(lǐng)取土地使用權(quán)證必不可少的憑證。 ? 一份完整的土地使用權(quán)出讓合同一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：總則；出讓土地的交付與出讓金的交納；土地開發(fā)建設(shè)與利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；期限屆滿 、不可抗力、違約責(zé)任、通知和說明、適用法律及爭議解決、附則。 3/2/2023 77 五、土地使用權(quán)出讓價格 與用地類型劃分 (一 )土地使用權(quán)出讓價格及其含義 ? 土地使用權(quán)出讓價格，是在土地出讓合同中載明的土地使用權(quán)交易價格。 ? 依據(jù)出讓宗地的交付條件，土地出讓價格分為 土地使用權(quán)出讓金、毛地價 和 熟地價 。 （ 1） 土地使用權(quán)出讓金 ：是指土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額。 3/2/2023 78 （ 2） 毛地價 ：指政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地（俗稱“毛地”）或未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地（俗稱“生地”）時所收取的金額。毛地價通常包括土地使用權(quán)出讓金 和 城市建設(shè)配套費 。 （ 3） 熟地價 ：是指政府出讓已經(jīng)具備“三通一平”等建設(shè)條件的土地（俗稱“熟地”）時所收取的金額。包括 土地使用權(quán)出讓金 、 城市建設(shè)配套費 和 土地開發(fā)費 。 隨著國家土地收購儲備制度、土地以及開發(fā)制度和招、拍、掛制度的逐步完善，以熟地價供應(yīng)熟地，將成為政府出讓開發(fā)建設(shè)用地的主要方式。 3/2/2023 79 （二）土地使用權(quán)出讓過程中的用地類型劃分 ? 居住用地 ? 商業(yè)用地 ? 工業(yè)用地 ? 公共設(shè)施用地 ? 市政公用設(shè)施用地 ? 其他用地 3/2/2023 80 第五節(jié) 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 ? 一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù) ? 二、城市規(guī)劃及其與其他規(guī)劃的關(guān)系 ? 三、城市規(guī)劃建設(shè)用地的分類 ? 四、規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ? 五、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理 3/2/2023 81 一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù) ? 城市規(guī)劃所 確定的城市規(guī)模和發(fā)展方向 ，是為了實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，合理進行城市建設(shè)與管理的 藍圖和依據(jù) ，是協(xié)調(diào)各項建設(shè)和許多經(jīng)濟關(guān)系的 綱領(lǐng)性文件 。 ? 城市規(guī)劃的任務(wù) P32 3/2/2023 82 二、城市規(guī)劃及其與其他規(guī)劃的關(guān)系 （一）城市規(guī)劃的層次 ? 三個階段：總體規(guī)劃、 分區(qū)規(guī)劃 、詳細規(guī)劃 ? 五個層次：總體規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃、 分區(qū)規(guī)劃、法定圖則、詳細藍圖。 （二）城市總體規(guī)劃的內(nèi)容 ? 城市總體規(guī)劃內(nèi)容包括： 城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)，城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的總部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃 3/2/2023 83 ? 城市總體規(guī)劃的目標(biāo) ： ? 經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)； ? 社會發(fā)展目標(biāo)； ? 城市建設(shè)方面的目標(biāo)。 ? 城市總體規(guī)劃中的專業(yè)規(guī)劃 ： ? 土地利用規(guī)劃；居住區(qū)規(guī)劃、環(huán)境與綠化規(guī)劃、交通規(guī)劃、給排水規(guī)劃、電力規(guī)劃、熱力規(guī)劃、通訊規(guī)劃、歷史文化名城保護規(guī)劃等 3/2/2023 84 （三）城市規(guī)劃和其他規(guī)劃的關(guān)系 ? 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃 是編制城市規(guī)劃的依據(jù)，城市規(guī)劃所確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)按照國家基本建設(shè)程序的規(guī)定納入國民經(jīng)濟計劃和社會發(fā)展計劃，按計劃分步實施。 ? 城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)和 國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃 相協(xié)調(diào)。 3/2/2023 85 三、城市規(guī)劃建設(shè)用地的分類 （一） 居住用地 指居住小區(qū)、居住街區(qū)、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星用地。 包括住宅用地、居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地和綠地。 （二） 公共設(shè)施用地 公共設(shè)施用地，指居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、經(jīng)濟、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機構(gòu)與設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施的用地。 包括行政辦公用地．商業(yè)金融用地、文化娛樂用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育和科研設(shè)施用地 3/2/2023 86 （三） 工業(yè)用地 指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施用地。 （四） 倉儲用地 指倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施用地。普通倉庫用地和危險品倉庫用地。 （五） 市政公共設(shè)施用地 指市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施及其附屬的建筑物和管理維修設(shè)施等用地。 （六） 綠地 指市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地和生產(chǎn)防護綠地（包括其范圍內(nèi)的水域） 3/2/2023 87 四、規(guī)劃設(shè)計方案中的主要 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 建設(shè)用地面積 ： 由城市規(guī)劃行政部門確定的建設(shè)用地邊界線所圍合的用地水平投影面積。 總建筑面積 ：指開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)各棟、各層建筑面積的總和。 容積率 ：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。 建筑密度 ：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 綠化率 ：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 3/2/2023 88 五、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理 （一） 土地出讓過程中的規(guī)劃管理 ? 出讓城市國有土地使用權(quán)，在出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細規(guī)劃。 ? 出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的 規(guī)劃設(shè)計條件 及 附圖 。 3/2/2023 89 （二） 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理 ? 在不同階段，規(guī)劃管理有其不同的具體內(nèi)容： 1．開發(fā)項目選址、定點審批階段： 《選址規(guī)劃意見書》 2．申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 3．規(guī)劃設(shè)計條件審批階段： 《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及用地紅線 3/2/2023 90 4．設(shè)計方案審批階段： 《規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書》 5．申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 6．竣工驗收階段 ： 城市規(guī)劃管理部門參與項目竣工驗收工作 3/2/2023 91 演講完畢，謝謝觀看！