房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營基本知識(文件)
【正文】 并辦理登記。 ? 原劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)。 3/2/2023 77 五、土地使用權(quán)出讓價格 與用地類型劃分 (一 )土地使用權(quán)出讓價格及其含義 ? 土地使用權(quán)出讓價格，是在土地出讓合同中載明的土地使用權(quán)交易價格。毛地價通常包括土地使用權(quán)出讓金 和 城市建設(shè)配套費 。 3/2/2023 79 （二）土地使用權(quán)出讓過程中的用地類型劃分 ? 居住用地 ? 商業(yè)用地 ? 工業(yè)用地 ? 公共設(shè)施用地 ? 市政公用設(shè)施用地 ? 其他用地 3/2/2023 80 第五節(jié) 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 ? 一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù) ? 二、城市規(guī)劃及其與其他規(guī)劃的關(guān)系 ? 三、城市規(guī)劃建設(shè)用地的分類 ? 四、規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ? 五、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理 3/2/2023 81 一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù) ? 城市規(guī)劃所 確定的城市規(guī)模和發(fā)展方向 ，是為了實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，合理進行城市建設(shè)與管理的 藍圖和依據(jù) ，是協(xié)調(diào)各項建設(shè)和許多經(jīng)濟關(guān)系的 綱領(lǐng)性文件 。 ? 城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)和 國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃 相協(xié)調(diào)。 包括行政辦公用地．商業(yè)金融用地、文化娛樂用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育和科研設(shè)施用地 3/2/2023 86 （三） 工業(yè)用地 指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施用地。 （六） 綠地 指市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地和生產(chǎn)防護綠地（包括其范圍內(nèi)的水域） 3/2/2023 87 四、規(guī)劃設(shè)計方案中的主要 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 建設(shè)用地面積 ： 由城市規(guī)劃行政部門確定的建設(shè)用地邊界線所圍合的用地水平投影面積。 建筑密度 ：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 3/2/2023 89 （二） 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理 ? 在不同階段，規(guī)劃管理有其不同的具體內(nèi)容： 1．開發(fā)項目選址、定點審批階段： 《選址規(guī)劃意見書》 2．申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 3．規(guī)劃設(shè)計條件審批階段： 《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及用地紅線 3/2/2023 90 4．設(shè)計方案審批階段： 《規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書》 5．申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 6．竣工驗收階段 ： 城市規(guī)劃管理部門參與項目竣工驗收工作 3/2/2023 91 演講完畢，謝謝觀看！ 。 3/2/2023 88 五、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理 （一） 土地出讓過程中的規(guī)劃管理 ? 出讓城市國有土地使用權(quán)，在出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細規(guī)劃。 容積率 ：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。普通倉庫用地和危險品倉庫用地。 包括住宅用地、居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地和綠地。 （二）城市總體規(guī)劃的內(nèi)容 ? 城市總體規(guī)劃內(nèi)容包括： 城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)，城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的總部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃 3/2/2023 83 ? 城市總體規(guī)劃的目標(biāo) ： ? 經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)； ? 社會發(fā)展目標(biāo)； ? 城市建設(shè)方面的目標(biāo)。包括 土地使用權(quán)出讓金 、 城市建設(shè)配套費 和 土地開發(fā)費 。 （ 1） 土地使用權(quán)出讓金 ：是指土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額。 ? 該合同既是雙方權(quán)利、義務(wù)的契約，也是向土地管理部門領(lǐng)取土地使用權(quán)證必不可少的憑證。是指 縣級以上 人民政府 依法 批準(zhǔn)，在土地使用者 繳納補償、安置等費用 后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán) 無償交付 給土地使用者使用的行為。 ? 為防止土地使用權(quán)市場上的投機活動，政府通常 限制未開發(fā)建設(shè)土地的轉(zhuǎn)讓活動 。 3/2/2023 72 ? 協(xié)議 出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。有兩種方式：公開招標(biāo)和邀請招標(biāo) 3/2/2023 70 ? 拍賣 出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 （一）土地使用權(quán)出讓 概念： 土地使用權(quán)出讓 (簡稱土地出讓 )是指 國家 將國有土地 使用權(quán) (一般簡稱為土地使用權(quán) )在 一定年限 內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金 的行為。 3/2/2023 65 ? 隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的飛速發(fā)展和改革開放的不斷深入，原有土地使用制度的弊端逐漸暴露出來 ： ? 國家的土地收益大量流失，國家對城市土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上沒有得到充分的實現(xiàn)； ? 無法保證土地利用的經(jīng)濟合理性，造成土地資源嚴(yán)重浪費； ? 掩蓋了土地級差收益，使企業(yè)間競爭條件不平等，不利于企業(yè)經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)變； ? 阻礙了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和生產(chǎn)力布局的合理化； ? 城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)不合理； 3/2/2023 66 ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施供給能力越來越脫離城市增長的需求； ? 影響了國家經(jīng)濟體制和管理體制改革的步伐； ? 不利于執(zhí)行對外開放政策和吸引外資。 3/2/2023 63 4土地使用權(quán) ? 土地使用權(quán)，是指使用人根據(jù)法律、法規(guī)及有關(guān)合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對國家和集體所有的土地，享有 占有、使用、收益 及部分 處分 的權(quán)利。 ? 土地所有權(quán)的法律形式指國家發(fā)給、認(rèn)可的保護土地所有制的法律文件，如契約、《土地所有權(quán)證》等。 3/2/2023 55 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的基本環(huán)節(jié) ? 一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營 ? 二、房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營 ? 三、房地產(chǎn)產(chǎn)品消費環(huán)節(jié)的經(jīng)營 3/2/2023 56 一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營 房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié) 土地經(jīng)營 投資決策分析階段 依法獲取土地使用權(quán)階段 房屋建造 可行性研究階段 前期準(zhǔn)備工作階段 項目實施階段 3/2/2023 57 二、房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營 流通環(huán)節(jié) 房屋銷售 房屋租賃 其他經(jīng)營 房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)典當(dāng) 房屋置換 其 他 3/2/2023 58 三、房地產(chǎn)產(chǎn)品消費環(huán)節(jié)的經(jīng)營 物業(yè)管理 管理 服務(wù) 消 費 環(huán) 節(jié) 3/2/2023 59 第五節(jié) 土地使用權(quán)的獲取 ? 一、概述 ? 二、我國城市土地使用制度及其演變 ? 三、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式 ? 四、土地使用權(quán)出讓合同及其主要內(nèi)容 ? 五、土地使用權(quán)出讓價格與用地類型劃分 3/2/2023 60 一、概述 ? 土地所有制是在一定的社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟形式，是土地制度的核心和基礎(chǔ)，其法律體現(xiàn)形式是 土地所有權(quán)。 3/2/2023 52 國有土地使用證 ? 是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。 前期工作 前
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