【正文】 、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。 3/2/2023 62 3土地使用制 ? 土地使用制是人們?cè)谑褂猛恋貢r(shí)所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，由對(duì)土地使用的 程序 、 條件 和 形式 的規(guī)定等組成。 ? 征收土地使用稅 ? 城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓 ? 建立土地收購儲(chǔ)備制度 ? 實(shí)施土地一級(jí)開發(fā) 3/2/2023 67 三、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式主要有三種： 出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。 3/2/2023 71 ? 掛牌 出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 ? 轉(zhuǎn)讓后， 改變土地用途 的需經(jīng)過有關(guān)部門 批準(zhǔn) ，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。 3/2/2023 77 五、土地使用權(quán)出讓價(jià)格 與用地類型劃分 (一 )土地使用權(quán)出讓價(jià)格及其含義 ? 土地使用權(quán)出讓價(jià)格，是在土地出讓合同中載明的土地使用權(quán)交易價(jià)格。 3/2/2023 79 （二）土地使用權(quán)出讓過程中的用地類型劃分 ? 居住用地 ? 商業(yè)用地 ? 工業(yè)用地 ? 公共設(shè)施用地 ? 市政公用設(shè)施用地 ? 其他用地 3/2/2023 80 第五節(jié) 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響 ? 一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù) ? 二、城市規(guī)劃及其與其他規(guī)劃的關(guān)系 ? 三、城市規(guī)劃建設(shè)用地的分類 ? 四、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 五、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理 3/2/2023 81 一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù) ? 城市規(guī)劃所 確定的城市規(guī)模和發(fā)展方向 ，是為了實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理進(jìn)行城市建設(shè)與管理的 藍(lán)圖和依據(jù) ，是協(xié)調(diào)各項(xiàng)建設(shè)和許多經(jīng)濟(jì)關(guān)系的 綱領(lǐng)性文件 。 包括行政辦公用地．商業(yè)金融用地、文化娛樂用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育和科研設(shè)施用地 3/2/2023 86 （三） 工業(yè)用地 指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施用地。 建筑密度 ：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 3/2/2023 88 五、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理 （一） 土地出讓過程中的規(guī)劃管理 ? 出讓城市國有土地使用權(quán)，在出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。普通倉庫用地和危險(xiǎn)品倉庫用地。 （二）城市總體規(guī)劃的內(nèi)容 ? 城市總體規(guī)劃內(nèi)容包括： 城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)，城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃 3/2/2023 83 ? 城市總體規(guī)劃的目標(biāo) ： ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)； ? 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)； ? 城市建設(shè)方面的目標(biāo)。 （ 1） 土地使用權(quán)出讓金 ：是指土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額。是指 縣級(jí)以上 人民政府 依法 批準(zhǔn)，在土地使用者 繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用 后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán) 無償交付 給土地使用者使用的行為。 3/2/2023 72 ? 協(xié)議 出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。 （一）土地使用權(quán)出讓 概念： 土地使用權(quán)出讓 (簡(jiǎn)稱土地出讓 )是指 國家 將國有土地 使用權(quán) (一般簡(jiǎn)稱為土地使用權(quán) )在 一定年限 內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金 的行為。 3/2/2023 63 4土地使用權(quán) ? 土地使用權(quán)，是指使用人根據(jù)法律、法規(guī)及有關(guān)合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國家和集體所有的土地，享有 占有、使用、收益 及部分 處分 的權(quán)利。 3/2/2023 55 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本環(huán)節(jié) ? 一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng) ? 二、房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng) ? 三、房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng) 3/2/2023 56 一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié) 土地經(jīng)營(yíng) 投資決策分析階段 依法獲取土地使用權(quán)階段 房屋建造 可行性研究階段 前期準(zhǔn)備工作階段 項(xiàng)目實(shí)施階段 3/2/2023 57 二、房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng) 流通環(huán)節(jié) 房屋銷售 房屋租賃 其他經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)典當(dāng) 房屋置換 其 他 3/2/2023 58 三、房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理 管理 服務(wù) 消 費(fèi) 環(huán) 節(jié) 3/2/2023 59 第五節(jié) 土地使用權(quán)的獲取 ? 一、概述 ? 二、我國城市土地使用制度及其演變 ? 三、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式 ? 四、土地使用權(quán)出讓合同及其主要內(nèi)容 ? 五、土地使用權(quán)出讓價(jià)格與用地類型劃分 3/2/2023 60 一、概述 ? 土地所有制是在一定的社會(huì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式，是土地制度的核心和基礎(chǔ)，其法律體現(xiàn)形式是 土地所有權(quán)。 前期工作 前期工作的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面： (1)分析擬開發(fā)項(xiàng)目用地的四至范圍與特性，規(guī)劃允許用途及獲益能力的大??； (2)獲取土地的使用權(quán)； (3) 征地、拆遷、安置、補(bǔ)償； 3/2/2023 49 （ 4）規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定； （ 5）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，獲得規(guī)定部門許可； （ 6）施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、 路通和場(chǎng)地平整； （ 7）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議； （ 8）安排短期和長(zhǎng)期信貸； （ 9）對(duì)擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租（售）的客戶； （ 10）對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平； （ 11）對(duì)開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算； （ 12）對(duì)承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽商； （ 13）開發(fā)項(xiàng)目的保險(xiǎn)事宜洽談。 ? 承包商在開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程中起著十分重要的作用，承包商的隊(duì)伍素質(zhì)、管理水平直接關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量。 3/2/2023 36 3/2/2023 37 ? 按照政府審批性質(zhì)劃分 ? 房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)公司 ? 長(zhǎng)期專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，一般資金技術(shù)實(shí)力雄厚，具有較高的資質(zhì)等級(jí)和綜合開發(fā)能力 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司 ? 從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，一般在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)的時(shí)候申請(qǐng)成立，在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)完成后解散。隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，其經(jīng)營(yíng)性功能日漸突出，主要職能表現(xiàn)在 對(duì)內(nèi)部資源和市場(chǎng)資源的重組 過程。 3/2/2023 29 3/2/2023 30 3/2/2023 30 潘石屹 31 ? 出生年月： 1963年 10月 ? 籍貫： 甘肅省天水 ? 職位： SOHO中國有限公司董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁 ? 畢業(yè)院校： 石油管道學(xué)院（河北） ? 經(jīng)歷： ? 大學(xué)畢業(yè)后分配到河