【正文】 北廊坊石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室工作， ? 1987年底開始在深圳和海南開創(chuàng)自己的房地產(chǎn)開發(fā)生涯。 3/2/2023 24 ? 早期的房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營是兩個相對獨(dú)立的概念，但是隨著房地產(chǎn)市場與社會主義市場經(jīng)濟(jì)的接軌，這兩個概念在某種程度上已經(jīng)發(fā)生了交叉與融合，它們既相互區(qū)別又相互聯(lián)系。 3/2/2023 18 （二）房地產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營與一般商品經(jīng)營相比，雖然都屬于商品經(jīng)營，都受到供求規(guī)律、價值規(guī)律的影響，但由于房地產(chǎn)商品的特殊性，表現(xiàn)出不同于一般商品經(jīng)營的特點(diǎn)： 3/2/2023 19 途的約束性 系的復(fù)雜性 調(diào)整緩慢性 的多樣化 位置固定性 的限制性 3/2/2023 20 （三）房地產(chǎn)經(jīng)營的分類 ? 從房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容來分，可以將房地產(chǎn)經(jīng)營分為 地產(chǎn)經(jīng)營、房產(chǎn)經(jīng)營、服務(wù)經(jīng)營和房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營 。 ? 這里的資源包括：土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等。 房地產(chǎn)作為人類生產(chǎn)生活所必需 ,不僅僅是最基本的生產(chǎn)要素 ,也是最基本的生活資料 。 ? 課程探討房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程不同階段和房地產(chǎn)經(jīng)營過程相關(guān)工作的理論和實(shí)踐。 3/2/2023 10 3/2/2023 11 ? 土地開發(fā)和再開發(fā) ? 房屋開發(fā)和建設(shè) ? 地產(chǎn)經(jīng)營 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營 ? 房地產(chǎn)中介服務(wù) ? 房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù) ? 房地產(chǎn)金融服務(wù) ?房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動的行業(yè)和部門的總稱。 3/2/2023 15 （三）房地產(chǎn)開發(fā)的分類 ? 根據(jù)開發(fā)的深度，可分為 土地開發(fā) 和 房屋開發(fā) ? 根據(jù)開發(fā)項目的使用功能，可分為 居住類房地產(chǎn) 、工業(yè)類房地產(chǎn) 、 商業(yè)類房地產(chǎn) 、 特殊用途房地產(chǎn) 等 ? 根據(jù)開發(fā)項目所在的位置，可分為 城市 新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 和 舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) ? 根據(jù)開發(fā)的規(guī)模，可分為 零星地段的房地產(chǎn)開發(fā) 和成片小區(qū)開發(fā) ? 根據(jù)開發(fā)方式分類，可分成 定向開發(fā) 、 聯(lián)合開發(fā) 、合作開發(fā) 和 單獨(dú)開發(fā) 3/2/2023 16 （一）房地產(chǎn)經(jīng)營 經(jīng)營是市場經(jīng)濟(jì)的一個重要范疇，是商品生產(chǎn)者 以市場為對象 ，以商品 生產(chǎn) 和商品 交換 為手段，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，使企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動與企業(yè)的外部環(huán)境達(dá)成動態(tài)均衡的一系列 有組織的活動 。 ? 房產(chǎn)經(jīng)營是一種經(jīng)營內(nèi)容廣泛、形式多樣、有償性和服務(wù)性并存的經(jīng)營活動。 三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系 3/2/2023 25 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過投資、建設(shè)及租售適應(yīng)城市社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、滿足用戶要求的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，并以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和提高土地使用的社會經(jīng)濟(jì)效益的活動。 ? 1984年至今，任志強(qiáng)主持或參與了華遠(yuǎn)近 50個房地產(chǎn)項目的開發(fā)工作，戰(zhàn)功卓著，曾當(dāng)選西城區(qū)人大代表、北京市勞動模范，并榮獲全國“五一勞動獎?wù)隆保F(xiàn)任北京市政協(xié)委員。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)及經(jīng)營的 產(chǎn)需鏈條長，環(huán)節(jié)多 。 3/2/2023 38 二、土地所有者或土地當(dāng)前的使用者 ? 城市土地國有，農(nóng)村土地集體所有 ? 對應(yīng)開發(fā)用地的獲取方式： ?從土地所有者（即國家）手里獲取土地使用權(quán)，為土地出讓方式； ?從當(dāng)前的土地使用者手里獲取土地使用權(quán)，為土地轉(zhuǎn)讓方式； 3/2/2023 39 三、政府及政府機(jī)構(gòu) ? 政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場運(yùn)行的過程中，既有 制定規(guī)則的權(quán)力 ，又有 監(jiān)督、管理的職能 ，有時以開發(fā)商身份投資參與公益型項目建設(shè)，甚至以 開發(fā)及投資主體 的身份進(jìn)行重大項目建設(shè)。 ? 需求：真實(shí)的需要、投機(jī)需求、引致需求 ? 從市場買家的角度：自用型和投資型 ?自用型購買者的主要約束條件：購買能力 ?投資型購買者主要考慮：預(yù)期收益的大小 3/2/2023 45 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 ? 二、主要的行政審批手續(xù) 3/2/2023 46 一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 ? 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序，是指房地產(chǎn)項目從投資決策、設(shè)計、施工到銷售和服務(wù)的整個過程中應(yīng)當(dāng)遵循的內(nèi)在規(guī)律和組織制度。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 《城市規(guī)劃法》第三十一條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其 用地位置和界限 ，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 3/2/2023 61 2土地所有權(quán) ? 土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)，是土地所有者所擁有的、受法律保護(hù)的、 排他性 的專有權(quán)利。 3/2/2023 64 二、我國城市土地使用制度及其演變 ? 從解放初期到 50年代中期 —— 以 市場機(jī)制 進(jìn)行土地調(diào)配； ? 50年代中期到 70年代末 —— 以土地 行政劃撥、無償無限期 使用、 禁止 土地使用者 轉(zhuǎn)讓 為特征； ? 80年代初期以來 —— 在堅持土地公有制的基礎(chǔ)上，開始對傳統(tǒng)的土地使用制度進(jìn)行改革，變土地?zé)o償使用為 有償 使用，變無限期使用為 有限期 使用，變無流動使用為 流動 使用。 3/2/2023 69 ? 土地出讓方式： 招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議 ? 招標(biāo) 出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 3/2/2023 73 類別 /交易方式 招 標(biāo) 拍 賣 掛牌交易 底價是否公開 不公開 不公開 公開 底價由誰確定 招標(biāo)委員會 拍賣委員會 委托人 是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決策組織 設(shè)立招標(biāo)委員會 設(shè)立拍賣委員會 不需要 報價方式 填寫投標(biāo)書 舉牌 交易中心電腦報 價 報價次數(shù) 一次報價機(jī)會 可多次報價 可多次報價 競買（投）人數(shù) 不少于 3人 不少于 2人 不少于 1人 公告發(fā)布地點(diǎn) 在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報刊 在交易中心和互聯(lián) 網(wǎng)發(fā)布，報刊 在交易中心和互 聯(lián)網(wǎng)發(fā)布 公告期限 拍賣前不少于 30日 不少于 30日 公告發(fā)布方 委托機(jī)構(gòu) 委托機(jī)構(gòu) 委托機(jī)構(gòu) 表 11 招標(biāo)、拍賣和掛牌交易比較 3/2/2023 74 （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括 出售、交換 和 贈與。 3/2/2023 76 四、土地使用權(quán)出讓合同及其主要內(nèi)容 ? 在土地使用權(quán)出讓中，土地管理部門和土地使用者達(dá)成一致意見后，雙方應(yīng)本著 平等、自愿、有償 的宗旨簽訂土地使用權(quán)出讓合同。 （ 3） 熟地價 ：是指政府出讓已經(jīng)具備“三通一平”等建設(shè)條件的土地（俗稱“熟地”）時所收取的金額。 3/2/2023 85 三、城市規(guī)劃建設(shè)用地的分類 （一） 居住用地 指居住小區(qū)、居住街區(qū)、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星用地。 總建筑面積 ：指開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)各棟、各層建筑面積